Sabah yöneticiye komşudan mesaj: “Aidatın yarısını yatırdım, geri kalanını ay sonuna kadar vereceğim.” Apartman kasasında açığın olduğu, fatura kesimleri beklediği an—yönetici ne yapmalı? Bu rehber, kısmi ödeme (partial payment) vakalarında yönetimin uygulaması gereken idari ve hukuki adımları, KMK uygulamalarını ve icra öncesi dikkat edilecek noktaları somut şekilde açıklar.
Kısmi ödeme nedir ve KMK çerçevesinde nasıl değerlendirilir?
Kısmi ödeme, malik veya kiracı tarafından aidat alacağının tamamı yerine bir kısmının ödenmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri aidat alacağını açıkça düzenler; ancak kısmi ödeme halinde yönetimin nasıl hareket edeceği genellikle yönetim planı, genel kurul kararları ve uygulama alışkanlıklarına bağlıdır.
Yönetimin izlemesi gereken 6 somut adım (icra öncesi süreç)
- Ödeme belgesini ve dekontu kayıt altına alın: gelir-gider defterine/kasa-banka kaydına işlem yapılmalı.
- Eksik kalan tutarı yazılı olarak ihtar edin: açık, tarihli ve gerekirse telefon/SMS ile teyitli.
- Gecikme faizi hesaplayın ve bildirin: genel kurul kararı veya yönetim planı ile belirlenen oran doğrultusunda hesap yapılmalı.
- Mahsup/öncelik politikasını uygulayın: aidat ile başka alacaklar varsa yönetim planına göre mahsup yapılmalı.
- Genel kurul bilgilendirmesi: düzenli olarak alacak-ödenek raporunda eksik ödemeleri gösterin.
- İcra öncesi uzlaşı teklifleri sunun: taksitlendirme veya ödeme planı yazılı hale getirilmeli; kabul edilmezse resmi takip başlatılır.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? Pratik formül ve dikkat edilmesi gerekenler
Gecikme faizi uygulaması genel kurul kararı veya yönetim planı ile belirlenir. Karar yoksa makul ve Yerel uygulamaya uygun bir oran seçilmelidir. Hesaplama temeli genellikle gün esaslıdır.
- Basit formül: Kalan borç x yıllık faiz oranı x (gün sayısı/365).
- Genel kurul kararı varsa o oran uygulanır; yoksa yönetim belgeleyerek karar aldırmayı tercih etmelidir.
Mahsup (ödenen kalemlerin öncelik sırası) — ortak uygulamalar ve hukuki dayanak
Ödenen kısmi tutarın hangi kaleme mahsup edileceği yönetim planı, genel kurul kararı veya yazılı uygulama ile düzenlenmelidir. Aksi halde itirazlar ve ihtilaflar çıkabilir.
| Ödeme tercihi | Uygulama notu |
|---|---|
| Önce gecikme faizi | ✅ Yaygın uygulama: önce faiz gideri karşılanır. |
| Önce anapara (aidat) | Genel kurul kararıyla belirlenebilir. |
Kısa vadeli çözüm: Taksit veya ödeme planı teklif etme ve belgeleme
Yönetim, borçlu malik ile yazılı taksit anlaşması yapabilir. Bu anlaşma şu unsurları içermelidir: toplam borç, taksit tutarları, son ödeme tarihleri, gecikme faizinin uygulanacağı durum ve taraf imzaları. Somut durumlar farklılık gösterir; hukuki tavsiye gerektiğinde avukata yönlendirme uygun olur.
İcra yoluna başvurmadan önce dikkate alınması gereken deliller ve belgeler
İcra takibi düşünülüyorsa yönetimin elinde bulunması gereken ana belgeler:
- Aidat alacağına ilişkin genel kurul kararları ve işletme projesi (varsa),
- Gelir-gider kayıtları, mahsup belgeleri ve makbuz/dekontlar,
- İhtar yazıları, SMS/e-posta kayıtları ve taksit teklifleri,
- Varsa kira sözleşmesi (kiracı ödedi ise), yönetim planı hükümleri.
Dijital süreçlerle hataları azaltma ve takip kolaylığı
Kısmi ödemeler, mahsup tercihi ve gecikme faizlerinin takibi elle yapıldığında hata riski yükselir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, mahsup ve gecikme faizi hesaplamalarını otomatikleştiren çözümler yönetimin işini kolaylaştırır. Örneğin BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları ile hızlı kayıt, otomatik hatırlatma ve dekont yönetimi sağlanabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödemeyi kabul etmek yönetimi bağlar mı?
Hayır; kısmi ödeme borcun kısmen kapandığını gösterir ancak kalan alacak için yönetim yasal yollara başvurma hakkını saklı tutar. Yazılı taksit anlaşması farklıdır.
Kısmi ödeme yapıldıysa gecikme faizi hesaplanmaya devam eder mi?
Kalan borç üzerinden hesaplanmaya devam eder. Ödenen kısmın hangi kaleme mahsup edildiği hesaplamayı etkiler; bu nedenle mahsup yazılı olarak belirtilmeli.
Kiracı aidatın bir kısmını ödedi, malik hala sorumlu mu?
KMK uygulamasında malik nihai sorumludur; kiracının ödemesi alacağa mahsup edilir ancak malik alacağın muhatabı olarak kalır.
Taksitlendirme için genel kurul kararı gerekli mi?
Genel kurul uzun dönemli düzenlemeler için gereklidir; tekil taksit anlaşmaları için malikler ve yönetim arasında yazılı rıza yeterli olabilir. Somut durumlara göre avukat görüşü alınması önerilir.
Yazılı ihtar göndermezsek icra açabilir miyiz?
İyi uygulama önce yazılı ihtar ve belgelenmiş uzlaşı çabasıdır; yasal olarak doğrudan icra takibi başlatılabilir ancak mahkeme/İcra dairesi sürecinde eksik deliller yönetimi zorlayabilir.
