Akşam toplantısında yönetici, aidat listesine bakarken bazı dairelerin bölüm bölüm ödeme yaptığını fark etti. Bir malik kısmi ödeme yapmış, bordro ve fatura dönemi yaklaşırken yönetim hangi işlemleri yapmalı, gecikme faizi nasıl hesaplanmalı ve bu tutarların hesabı karar defterine nasıl yansıtılmalı diye düşünüyor olabilirsiniz.
Kısmi ödeme nedir, yönetimin önceliği ne olmalı?
Kısmi ödeme, borçlunun (malik veya kiracı) asıl aidat tutarının bir kısmını ödemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel uygulama bakımından yönetimin önceliği alacağın doğru izlenmesi, makbuz/kayıt düzeni ve genel kurulu bilgilendirmektir. Yönetici, kısmi ödemeyi alıp makbuz düzenlemekle yükümlüdür; hangi döneme, hangi borç kalemine mahsup edildiği açıkça belirtilmelidir.
Kısmi ödemenin hesaplanması: adımlar
Kısmi ödemede doğru hesaplama için izlenecek adımlar şunlardır:
- Ödemenin hangi döneme ait olduğunu tespit edin (ay/yıl).
- Ödenen tutarı alacak kalemlerine önceden belirlenmiş sıraya göre mahsup edin (örneğin gecikme faizi, gecikme zammı, ana alacak).
- Kalan asıl alacak ve faizi yeniden hesaplayın; yeni gecikme faizi işlemleri için tarihleri kaydedin.
Mahsup sırası yönetim planında ya da genel kurul kararında farklı belirlenmişse ona uyulur; aksi halde uygulamada önce faizin sonra ana alacağın kapatılması kabul görür.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? Pratik formül ve örnek
Gecikme faizi, genel olarak yönetim tarafından uygulanan yıllık oran üzerinden gün esasına göre hesaplanır. Kesin oran yönetim kurulunun veya genel kurulun kararıyla tespit edilmelidir. Vergi/cezai bir zorunluluk olmadıkça yönetim kararı bağlayıcıdır.
Pratik hesap örneği:
- Ayarlanan yıllık gecikme faizi oranı: %24 (varsayılan örnek — topluluk kararı gerekir).
- Geciken ana borç: 10.000 TL
- Gecikme süresi: 30 gün
- Günlük oran = %24 / 365 = 0,06575% (yaklaşık)
- Faiz = 10.000 x 0,0006575 x 30 ≈ 197,25 TL
Dikkat: Tutarların yuvarlanması ve hesap yöntemi genel kurul kararına göre değişir; hukuki farklılık varsa avukat görüşü alınmalıdır.
Kısmi ödeme örnek uygulama: hangi kalem önce kapatılır?
Uygulamada iki yaygın yaklaşım vardır:
| Uygulama | Yönetimde pratik sonuç |
|---|---|
| Önce gecikme faizi kapatma | ✅ Faiz artışı kontrol altında tutulur; ana borç daha hızlı görünür. |
| Önce ana alacak kapatma | Ana borç azalır ama biriken faiz bakiye kalabilir; şeffaf bildirim önemli. |
Hangi yöntemin kullanılacağı yönetim planı veya genel kurul kararına bağlanmalıdır. Belirtilmemişse, yönetici yönetim kurulunu bilgilendirip işlem yapmalı ve karar defterine not düşmelidir.
İdari adımlar: makbuz, kayıt ve icra öncesi süreç
Yönetici alındığı kısmi ödemeyi makbuzlayıp, bakiye için şu adımları izlemelidir:
- Kayıtta ödemenin hangi döneme mahsup edildiğini açıkça belirtin.
- Kalan borç ve hesaplanan güncel faizi malik/kiracıya yazılı bildirimle bildirin.
- İcra öncesi talepler ve ihtar için yönetim kurulu kararları ve hazirun cetveliyle destekleyin.
İcra takibi ve ihtar gibi hukuki süreçler kat mülkiyeti alacaklarının tahsili açısından mümkündür, ancak somut durum değerlendirmesi gerektirir; ihtiyaç halinde hukukçuya danışılmalıdır.
Yönetim yazılımı ile kısmi ödemeyi otomatikleştirme
Ödeme parçalarını, mahsup sırasını ve kalan borcu takip etmek manuel işlemlerde hata riski taşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı yazılımlar kısmi ödeme kayıtlarını, gecikme faizi otomasyonunu ve makbuz düzenini kolaylaştırır. Hızlı kayıt için ücretsiz denemeyle başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme aldığımda mutlaka makbuz vermeli miyim?
Evet. Hem vergi hem ispat açısından makbuz düzenlenmelidir; hangi döneme mahsup edildiği açıkça yazılmalıdır.
Kısmi ödeme geldiğinde önce faizi mi kapatmalıyım?
Mahsup sırası genel kurul veya yönetim planında belirlenmişse ona uyulmalı; belirlenmemişse uygulamada önce gecikme faizi kapatılması önerilir, ancak karar defterine işlenmelidir.
Kısmi ödeme icra takibini durdurur mu?
Kısmi ödeme, alacağın tamamını kapatmadıkça tek başına icra takibini otomatik durdurmaz; taraflar ödeme planı yaparsa buna göre işlem yapılır. Somut durum için hukuki danışmanlık önerilir.
Kısmi ödemeyi kabul etmek yönetimi bağlar mı?
Kabul makbuzu ve mahsup yazılı olarak yapıldığında işlem bağlayıcı olur; belirsizlikte genel kurul kararı alınması tavsiye edilir.
Gecikme faizi oranını nerede belirlemeliyim?
Gecikme faizi oranı genellikle genel kurul kararı ile tespit edilir. Yönetim planında hüküm yoksa yönetim kurulunun teklifiyle genel kurulda karara bağlanması en güvenli yoldur.
