Kapalı otopark faturaları, asansör bakım sözleşmesi ve personel giderleri artmış; genel kurula gittiğinizde herkes "aidat hemen zamlanmalı" diyor. Peki artan enflasyon karşısında aidat nasıl, hangi ölçüyle ve hangi usulle indekslenir? Bu rehberde işletme projesi, karar yetkisi, hesaplama yöntemleri ve yasal sınırlamalarla 2026 uygulamasına uygun, pratik bir yol haritası sunuyorum.
Aidat artışına başlarken: Kurumsal ve hukuki çerçeve
Aidatın tespit ve tahsili Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yürür. İşletme projesi (ve varsa yönetim planı) aidatın hangi esaslara göre hesaplandığını gösterir; bu belgeye uygun olmayan tek taraflı artışlar kurula veya mahkemeye taşınabilir. KMK'ya göre genel kurul, ortak giderlerin nasıl karşılanacağını ve paylaştırmayı belirleme yetkisine sahiptir.
Enflasyon endekslemesi nedir ve neden dikkatli olunmalı?
Endeksleme, aidatın belirli bir göstergeye (TÜFE, ÜFE vb.) bağlanarak otomatik artış öngörmesidir. Avantajı öngörülebilirlik ve bütçe uyumu; sakıncası ise karar alınmadan otomatik yükselmeye yol açması hâlinde itirazların artmasıdır.
Hangi endeks seçilmeli? TÜFE mi, ÜFE mi, yoksa sabit oran mı?
Seçim bütçe kalemlerine göre değişir:
- TÜFE: Tüketici fiyatlarını kapsar; personel ve hizmet abonelikleri için yaygın tercih.
- ÜFE: Üretici fiyatlarına dayandığı için inşaat, malzeme ve bakım maliyetlerine daha yakın olabilir.
- Sabit oran: Basit ve öngörülebilir, ancak gerçek maliyet artışlarını yansıtmayabilir.
| Gider Türü | Önerilen Endeks |
|---|---|
| Personel, temizlik | ✅ TÜFE |
| Onarım, malzeme | ✅ ÜFE |
Karar alma süreci: Genel kurulda hangi teklifler nasıl sunulmalı?
Aidat artışı veya endeksleme teklifini getirirken işletme projesindeki mevcut gider sapmaları, tahmini gelecek yıl giderleri ve alternatif senaryolar sunulmalı. Karar türüne göre gereken oy çokluğu değişir; basit bütçe onayları ile işletme projesinde değişiklik gerektiren konular farklı oylama gerektirebilir.
- Gider sapma raporu hazırlayın (son 12 ay).
- Endeks türü ve hesaplama yöntemi teklifini yazılı sunun.
- Genel kurul tutanağına açık madde olarak kaydedin ve karar defterine işleyin.
Pratik hesaplama: TÜFE endeksli örnek yöntem
Basit örnek: Yıllık aidat = Geçen yıl aidatı × (1 + TÜFE yıllık değişim oranı). Hesaplamada dikkat edilmesi gerekenler:
- Hesaplama dönemi (yıllık mı, 6 aylık mı?) net belirtilecek.
- İlk uygulama için düşük bir tavan belirlenebilir (örneğin %3 üzeri artışlarda uygulanacak kademeli yapı).
- İşletme projesindeki arsa payı/eşit pay dağılımı korunmalı.
Uygulamada örnek senaryo: 40 daireli site
Önceki yıl ortalama aylık aidat: 600 TL. Yıllık TÜFE artışı: %45. Karar: İşletme projesine bağlı kalınarak yıllık artışın TÜFE'nin %80'i oranında uygulanması kararı alındı. Hesap: 600 × (1 + 0,45×0,8) = 600 × 1,36 = 816 TL (yeni aylık aidat). Bu tür kademeli uygulama, ani şokları sakinleştirir ve bütçe ihtiyacını dengeler.
Dijitalleştirme ve takip: Hesaplama, bildirim ve tahsilat süreçleri
Endekslemeyi ve artışları uyguladıktan sonra hesapların otomatik güncellenmesi, bildirimlerin kanıtlı şekilde iletilmesi ve tahsilat takibi gerekir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidatların yeni tutarlarla otomatik tahakkuk etmesi ve sakinlere bildirim gönderilmesi için uygun yönetim yazılımları işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile hızlı kayıt ve 6 ay ücretsiz deneme için kaydolabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat işletme projesinde endeksleme yoksa genel kuruldan onay almadan uygulanabilir mi?
Net cevap: Hayır. İşletme projesinde açıkça yer almıyorsa veya yönetim planında hüküm yoksa genel kurul onayı gerekir; aksi halde karar hukuka aykırı olabilir.
Hangi endeksin seçileceğine kim karar verir?
Net cevap: Genel kurul karar verir; yönetici yalnızca teklif sunar ve uygulamayı genel kurul kararına göre yürütür.
Endeksleme kiracıları da etkiler mi?
Net cevap: Kiracı-malik ilişkisi kira sözleşmesine ve KMK hükümlerine göre değişir; genel kural olarak aidat yükümlülüğü sözleşmeye yazılmışsa kiracı öder, aksi halde malike düşer. Kesin durum için sözleşmeye bakılmalı ve gerekirse hukuki destek alınmalıdır.
Endekslenen aidat, mahkeme tarafından iptal edilebilir mi?
Net cevap: Evet. İşletme projesine veya yönetim planına aykırı, keyfi veya belirsiz uygulamalar mahkemece iptal edilebilir; somut şartlara göre değişir.
Endeksleme uygulandı, itiraz edenler olursa ne yapılmalı?
Net cevap: Öncelikle itirazları yazılı alın; hesaplama detaylarını ve işletme projesi madde referanslarını paylaşın. Sorun devam ederse genel kurulda yeniden görüşme veya arabuluculuk seçenekleri değerlendirilebilir; somut hukuki tavsiye için avukata başvurun.
