Haftanın ilk iş günü: yönetici hesabı kontrol ediyor, bir malik kısmi ödeme yapmış—aidatın tamamı yok, geçen aya ait gecikme faizi ve yeni dönemin aidatı var. Hangi borç öncelikle kapatılmalı, gecikme faizi nasıl hesaplanır ve yönetici hangi usulü izlemeli? Apartman/sitenizde bu durum sıkça yaşanıyorsa uygulaması kolay, kanuna uygun ve denetime dayanıklı bir yöntem gerekir.
1. Sorunun özeti: Kısmi ödeme neden problem yaratır?
Kısmi ödeme, yönetimin gelir-akışını ve hesap kitap dengesini bozar; yanlış mahsup uygulaması itirazlara, hesaplama hatalarına ve yasal risklere yol açar. Mali kayıtların ve makbuzların açık şekilde tutulması, hem denetim hem de icra sürecinde yöneticiye avantaj sağlar.
2. Hukuki çerçeve — Hangi kurallar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ilkeleri ile borçlarda mahsup ve öncelik uygulaması, genel borçlar hukuku ilkeleriyle birlikte değerlendirilir. Özellikle aidatın niteliği (ortak gider, gecikme faizi, avans vs.) tespit edilmelidir. Somut hukuki tavsiye için bir avukata danışılması gerektiğini unutmayın.
3. Genel prensipler — Öncelik sırası nasıl olmalı?
Aşağıdaki mantık sahicidir ve mali denetimde en sık kabul gören yaklaşımdır:
- 1) Tahsil edenin açık talimatı varsa (örn. "Bu ödeme X dönemin aidatıdır") yönetici talimata uyar.
- 2) Talimat yoksa, alacağın hukuki önceliğine göre işlem yapılır: masraflar ve gecikme/faiz alacakları genellikle ana borç yerine önce kapatılmaz; ancak uygulamada önce masraflar (icra giderleri) veya daha öncelikli alacaklar kapatılabilir.
- 3) Apartman pratiğinde kabul gören sıralama: icra/masraf (varsa) → gecikme faizi (önceki dönemlere ait) → eski dönem aidatlar → güncel dönem aidatı → avans/diğer.
4. Pratik hesap yöntemi ve örnek
Örnek senaryo: 1000 TL geçmiş aidat borcu + 50 TL gecikme faizi + 1200 TL cari aidat = toplam 2250 TL. Malik 700 TL kısmi ödeme yapıyor. Uygulanabilecek adımlar:
- Önce malik veya ödeme yapanın mahsup talebini sor (yazılıysa doğrudan uygula).
- Talimat yoksa, yönetim defterine ve makbuza aşağıdaki sırayla mahsup et: 1) varsa icra/masraf 2) geçmiş döneme ait gecikme faizi 3) geçmiş dönemin ana aidatı 4) cari dönem aidatı.
- 700 TL örneğinde: önce 50 TL gecikme faizi kapatılır (kalan 650 TL), sonra 650 TL geçmiş aidata yazılır (kalan geçmiş aidat 350 TL). Cari aidata henüz ödeme gitmez; bu durum makbuzda açıkça yazılmalıdır.
| Açıklama | Ödeme Durumu |
|---|---|
| Gecikme faizi (50 TL) | ✅ Kapatıldı |
| Geçmiş aidat (1000 TL) | 650 TL ödendi, 350 TL bakiye |
| Cari aidat (1200 TL) | Ödenmedi |
Bu kayıt makbuz ve hesap özeti ile malik/sakinlere bildirilmelidir. Böylece ileride doğacak tartışmaların veya icra takiplerinin dayanağı olur.
5. Yönetici için adımlar — İletişim, kayıt ve tahsilat taktiği
Uygulanacak işlem basit olmalıdır: açık belge, bilgilendirme, otomasyon.
- Ödeme geldiğinde makbuz düzenleyin: hangi alacağa ne kadar yazıldığı net olmalı.
- Bildirim gönderin: SMS/e-posta/duyuru ile mahsup özeti paylaşın.
- Takip: Kalan bakiyeyi belirleyip itiraz sürecine karşı belgeleri saklayın.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, ödeme, makbuz ve otomatik mahsup kuralları kurmaya uygun araçlar işinizi kolaylaştırır; BYönetim gibi platformlar kayıt, otomatik mahsup ve bildirim süreçlerini sadeleştirir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
6. İcra ve yasal süreçlerde mahsup etkisi
İcra takibine gelindiğinde mahsubun nasıl yapıldığı, yapılan makbuz ve bildirimler delil olarak değerlendirilir. Ödeme belgeleriniz net değilse mahkeme/ icra aşamasında yönetimin iddiası zayıflar. Genel prensip: belgeli, tarihlendirilmiş ve imzalı kayıtlar koruyucu olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme geldiğinde malikin talebi yoksa hangi borç kapatılır?
Genelde önce icra/masraf varsa o, sonra gecikme faizi, ardından geçmiş dönem ana aidatlar; son olarak cari aidat kapatılır. Yönetici bunu makbuzda belirtmelidir.
Ödeme yapan "bu cari dönemin aidatı" dedi; başka borç da varsa ne olur?
Yazılı talimat varsa yönetici talimata uygun olarak tahsili mahsup eder. Sözlü talimatlar belgelenmelidir; aksi halde itiraz riski doğar.
Kısmi ödeme makbuzu düzenlenmezse ne riski var?
Belgesizlik halinde ileride icra veya dava sürecinde yönetimin iddiası zorlanır; muhasebe ve denetim problemleri çıkar. Her ödemenin ayrıntılı makbuzu zorunludur.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Gecikme faizi, yönetim kararına veya sözleşmeye göre belirlenir; yoksa genel hukuki faiz kuralları ve kat malikleri kararları doğrultusunda uygulanır. Hesaplama yöntemi ve dönemi makbuzda gösterilmelidir.
Mahsup sırası konusunda anlaşmazlık olursa yönetici ne yapmalı?
Öncelikle yazılı bildirim ve hesap özeti gönderin; anlaşma sağlanamazsa hukuki durum somut koşullara göre değişir ve bir avukata danışılması tavsiye edilir.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu prensipleri, Borçlar Hukuku ilkeleri ve uygulama örnekleri doğrultusunda hazırlanmıştır. Somut hukuki çözüm için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
