Hafta sonu yönetici masasında iki komşu tartışıyor: Biri aidatını eksik ödemiş, diğeri hangi döneme mahsup edildiğini öğrenmek istiyor. Siz yönetici olarak kimin haklı olduğunu, gecikme faizini hangi dönem için hesaplayacağınızı ve kayıtlarda ne göstereceğinizi bilmek zorundasınız. Bu rehber, kısmi ödemelerde mahsup sırası, gecikme faizi hesaplama ve uygulamada dikkat edilmesi gerekenleri Kat Mülkiyeti hukuku çerçevesinde somutlaştırır.
Kısmi ödeme ve mahsup nedir? Temel kavramlar
Kısmi ödeme: Borçlu, alacaklının bütün alacağını kapatmayacak miktarda ödeme yaptığında ortaya çıkar. Mahsup: Yapılan ödemenin hangi alacağa hangi sırayla uygulanacağını belirleme işlemidir. Apartman/site aidatında bu, genelde aidatın dönemleri, gecikme faizi, gecikme zammı ve varsa ilgili diğer giderler (ör. icra masrafları) arasındaki önceliği ifade eder.
Kimin önceliği? Mahsup sırası nasıl belirlenir?
Mahsup sırası kanunda kesin bir sıra belirtmiyorsa genel hukuki ilkeler ile sözleşme/karar hükümlerine göre belirlenir. Kat Mülkiyeti uygulamalarında dikkat edilen sıra genelde şöyledir:
- İcra ve yargı masrafları ile komisyon/avukat ücretleri (varsa sözleşmeyle öngörülmüş): öncelik taşıyabilir.
- Gecikme faizleri/cezai hükümler.
- Ana alacak olan dönemsellik (en eski dönem önce) — yani gecikmiş en eski aidatlardan başlayarak.
Uygulamada tipik senaryo ve hesap örneği
Örnek durum: A sakini Ocak–Nisan dönemi için toplam 4.000 TL aidat borcu (her ay 1.000 TL) bulunuyor. Mayıs'ta 1.500 TL kısmi ödeme yaptı. Yönetimin daha önce aldığı karar veya yönetim planında öncelik belirtilmemişse aşağıdaki adımlar izlenir.
- Önce eski dönem aidatlara mahsup: 1.000 TL Ocak, 1.000 TL Şubat (toplam 2.000 TL). Ancak ödenen 1.500 TL sadece Ocak (1.000 TL) ve Şubat'a 500 TL olarak yazılır.
- Kalan borç: Şubat 500 TL, Mart 1.000 TL, Nisan 1.000 TL. Gecikme faizi, her dönemin gecikme süresine göre hesaplanır (kısmi ödemeden sonra kalan tutarlar için ayrı ayrı).
Gecikme faizi hesaplaması: Faiz oranı yönetim kurulu/Genel Kurul kararı ile belirlenmiş veya sözleşmeye göre uygulanır; aksi halde kanuni faiz hükümleri referans alınır. Gecikme faizi genelde ‘‘gecikme süresi × tutar × oran’’ usulüyle dönem dönem hesaplanır.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır — pratik kural ve örnek
Varsayımlar: Yıllık gecikme faizi %24 (aylık %2), Ocak borcu 1.000 TL ve 3 ay gecikmiş. Hesap:
- Ocak gecikme faizi = 1.000 × %2 × 3 = 60 TL
- Kısmi ödeme yapıldığında önce ana alacak (eski dönem) kapatılmışsa, kalan faiz tutarı ayrı hesaplanır; ödeme faiz için açıkça gösterilmediyse mahkeme uygulamalarında öncelik tartışılabilir.
Yönetici için uygulama adımları ve kayıt örnekleri
Yönetici/denetim için izlenecek pratik adımlar:
- Ödeme alındığında bankaya/deftere işlenirken ödemenin tutarını, tarihi ve açıklamasını kaydedin.
- Mahsup uygulamasını yazılı (e-posta/cep mesajı veya makbuz açıklaması) biçimde borçluya bildirin; hangi dönemlere hangi tutarın mahsup edildiğini gösterin.
- Genel Kurul veya Yönetim Planında mahsup önceliği yoksa olağan uygulamayı (eski döneme öncelik) sürdürün ve bu uygulamayı karar defterine not edin.
- Kalan borç ve gecikme faizlerini dönem dönem ayrı satırlarda gösterin; hesapların denetlenmesini kolaylaştırın.
| Aksiyon | Hızlı Not |
|---|---|
| Makbuz açıklamasına mahsup bilgisi yazılmalı | ✅ Şeffaflık sağlar |
| Bilanço ve tahsilat kayıtları ayrıntılı tutulmalı | ✅ Denetime uygun |
Kısmi ödeme durumunda yönetici hukukî riskleri ve korunma
Kısmi ödemede yanlış mahsup uygulamak borçlu itirazına, hesap hatası iddiasına veya icra takibinde mahsup talebine yol açabilir. Yönetici olarak korunmak için:
- Yazılı kayıt tutun (makbuz, e-posta bildirimleri, banka dekontu).
- Genel Kurul’da mahsup usulünü netleştiren bir karar alınması faydalıdır.
- İhtilaflarda somut olgularla ve kayıtlarla hareket edin; gerekirse uzman hukukçuya danışın (somut dava önerisi vermiyoruz).
Teknolojiyle pratik çözüm: dijital kayıt ve otomasyon önerisi
Kısmi ödemelerin takibi ve mahsup uygulamasında hata ve anlaşmazlıkları azaltmak için dijital otomasyon yararlıdır. Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları, aidat tahakkukunu arsa payı veya eşit dağıtım esasına göre otomatik hesaplar, kısmi ödemeleri hangi döneme uygulandığını açık gösterir ve makbuz/bildirimi hızla oluşturur. 6 aylık ücretsiz deneme ve hızlı kayıt için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresini kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme yapıldığında hangi döneme öncelikle mahsup edilir?
Genelde en eski döneme öncelikle mahsup edilir; yönetim planı veya Genel Kurul kararı farklı bir sıra belirlemediyse bu uygulanır.
Ödeme faiz için mi ana borç için mi yazıldıysa hangi uygulama geçerli olur?
Ödeme sırasında borçlu ödeme amacını açıkça belirttiyse o amaç dikkate alınır; aksi halde yönetici genelde ana borç kapatmaya öncelik verir. Belirsizlikte yazılı bildirim önemlidir.
Kısmi ödemede gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Gecikme faizi, kalan her dönemin borcuna ilişkin gecikme süresi ve uygulanacak faiz oranı esas alınarak hesaplanır; ödemeler mahsup edildikçe ilgili faizler güncellenir.
Mahsup sırası yönetim planında belirtilmişse yöneticinin farklı uygulama yapma hakkı var mı?
Hayır. Yönetim planı veya Genel Kurul kararı varsa yönetici bu hükümlere uymak zorundadır.
Mahsup uygulamasında anlaşmazlık çıkarsa ne yapılmalı?
Kayıtları (makbuz, dekont, bildirimler) inceleyin, Genel Kurul kararı veya yönetim planını kontrol edin. Somut uyuşmazlıklarda hukuki çözüm gerekebilir; detaylı değerlendirme için bir uzmana danışın.
