Genel kurul kararından önce sabah posta kutusunda yarım ödenmiş aidat makbuzu buldunuz: 1.000 TL tahakkuklu aidattan sakin 600 TL gönderdi. Sitede kasa hâlihazırda personel ücreti, elektrik ve doğal gaz faturaları bekliyor — yönetici olarak hangi sıra ile parayı kayda geçirip kime mahsup edeceksiniz? Yanlış uygulama hem hesap hatası hem de hukuki itirazlara yol açar.
Aidat kısmi ödemede temel ilke: Borçlunun talebi ve yönetimin önceliği
Türk hukukunda genel prensip, alacaklı veya borçlu tarafından mahsup talebi belirtilmediği sürece, alacaklı (yönetim veya görevlendirilmiş muhasebe) alacağını serbestçe tahsil etme hakkına sahiptir. Ancak apartman/site yönetiminde uygulama pratikleri ve içtihatlar alacakların öncelik sırasına dikkat edilmesini öngörür; aksi hâlde itirazlar ve idari sorunlar ortaya çıkar.
Mahsup önceliği nasıl belirlenir? Pratik ve yasal kıstaslar
Genel kabul gören uygulama ve iyi yönetişim açısından öncelik sırası genellikle şöyledir:
- 1) Mahalle/hukuki zorunlu icra harcı, resen tahsil edilen masraflar (varsa).
- 2) Ortak giderlere ilişkin birinci derece zorunlu ödemeler: personel ücret ve SGK, elektrik/aydınlatma gibi devamlı hizmet faturaları.
- 3) Diğer ortak giderler (temizlik, bakım, sigorta vb.).
- 4) Özel talepler veya kararla belirlenmiş ayrı tahsilatlar (ör. genel kurulca kararlaştırılan özel onarım payı).
Bu sıra, yönetim planı veya genel kurul kararıyla değiştirilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri (örneğin ortak gider yükümlülüğü) çerçevesinde yönetim bu önceliği uygulamalıdır.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır — kısmi ödemede uygulama
Gecikme faizi, tahakkuk eden borç üzerinden hesaplanır. Kısmi ödeme durumunda iki farklı yöntemle karşılaşabilirsiniz:
- Öncelikle hangi borç kalemine mahsup edildiği belirlendikten sonra, kalan ana para üzerinden faiz hesaplanır.
- Mahsup yapılana kadar gelen tarihlerde gecikme faizi, geç ödeme gün sayısına göre hesaplanır; kısmi ödeme yapıldığı tarihte yapılan mahsup ilgili kalemin faizin düşürülmesine neden olur.
Örnek: 1.000 TL ana para, aylık %2 gecikme faizi varsayalım. Borçlu 600 TL öderse ve yönetim bu ödemeyi önce elektrik faturası (200 TL) sonra personele (400 TL) mahsup ederse kalan ana para 1.000 - 600 = 400 TL olur; gecikme faizi hesaplaması kalan 400 TL üzerinden ve eksik ödeme tarihinden itibaren sürer. Ancak hangi kaleme hangi tarihte mahsup edildiği açıkça kayıt altına alınmalıdır.
Kayıt ve belgeleme: Delil oluşturmanın önemi
Mahsup işlemi yönetici tarafından açık, tarihli ve imzalı şekilde kayda geçirilmelidir. Aksi hâlde malik/kat maliki itiraz ederse yönetimin uygulaması sorgulanır.
- Bankadan gelen dekontu ve e-mazbuzu muhasebe kaydına ekleyin.
- Aidat makbuzunda hangi tahakkuk kalemlerinden düşüldüğünü belirtin.
- Genel kurul veya yönetim planı ile belirlenmiş öncelikler varsa bunları eklentide gösterin.
| Durum | Önerilen Uygulama |
|---|---|
| Ödeme açıklamasında mahsup talebi var | ✅ Talep neyse öyle uygulayın ve belgeleyin |
| Açıklama yok | ✅ Yönetimin öncelik sırasına göre mahsup edin, kayıtlayın |
Uyuşmazlık ve yasal çerçeve: İcra, KMK ve delil
Aidat tahsilatında sorun devam ederse yönetim, alacağını korumak için yasal yolları değerlendirebilir; icra takibi ve dava süreçleri söz konusu olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak gider yükümlülüğünü düzenler; spesifik icra usullerine dair uygulamalar ise icra hukukuna tabidir. Yönetici, tarafsız bilgi aktarabilir; somut durumun değerlendirilmesi için hukuki danışmanlık önerilir.
Pratik adımlar: Yönetici için 6 maddede kısmi ödeme yönetimi
- Ödemenin dekontunu alın, ödeme açıklamasını kontrol edin.
- Borçlu tarafından mahsup talebi varsa, talebe göre kaydedin; talep yoksa yönetimin öncelik sırasını uygulayın.
- Mahsup sırasını, tarihleri ve kalan bakiyeyi muhasebe kaydına ayrıntılı yazın.
- Gecikme faizi hesaplamasını kalan ana para üzerinden tarih belirterek yapın ve yazılı bildirim gönderin.
- İtiraz olursa delil (dekont, makbuz, bildirim) setini hazır tutun; gerekirse uzlaşma yolunu önerin.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, mahsup ve bildirim süreçlerini otomatikleştiren bir araçla kaydı basitleştirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aidatı kısmi ödeyen sakin hangi giderlerden sorumlu sayılır?
Mahsup, ödeme açıklaması veya yönetimin belirlediği öncelik sırasına göre yapılır; genel uygulama personel, elektrik gibi temel ortak giderleri önceliklendirir.
Borçlu mahsup talebi belirtirse yönetici uymak zorunda mı?
Genelde evet; borçlu yazılı talep yaparsa yönetim bu talebi dikkate alır ama talep genel kurul kararlarına veya kanuna aykırıysa uygulanmayabilir.
Kısmi ödemede gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Ödeme hangi tarihte eksik kaldıysa o tarihten itibaren kalan ana para üzerinden gecikme faizi işletilir; mahsup işlemi yapıldığında ilgili kalemin faizi azalır.
Mahsup sırasına itiraz edilirse ne yapılmalı?
Önce iç iletişim, kayıtların gösterilmesi ve uzlaşma denenmelidir; çözüm sağlanamazsa hukuki yol gündeme gelebilir. Somut tavsiye için avukata danışın.
Mahsup işlemi nasıl kayıt altına alınmalı?
Tarih, dekont, hangi kalemlerden mahsup edildiği ve kalan bakiye açıkça yazılmalı; e-mazbuz veya makbuz olarak saklanmalıdır.
Kanun ve kaynak notu:
Konut ve site yönetiminde ortak gider yükümlülüğü esas olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle çerçevelenir. Mahsup uygulamaları ve icra süreçleri icra hukuku ve uygulamalarına tabidir. Somut hukuki değerlendirme için uzman görüşü alın.
