Akşam yemeği hazırlarken sürekli aynı yoğun egzoz kokusu tüm merdiven boşluğunu ve komşu daireyi kaplıyor; kapı koluna yakın mutfakta oturmak dayanılmaz hale gelmiş. Bu senaryo, hem sağlığı hem konforu etkileyen kokularla nasıl başa çıkılacağını bilmeyen malikleri ve yöneticileri sıkıştırıyor.
Sorunun çerçevesi: ortak tesisat mı, bireysel müdahale mi?
Önce teknik ayrımı yapmak gerekir. Davlumbazın iç borusu/filtre sistemi daire içindeyse ve sadece o bağımsız bölüme hizmet ediyorsa sorun büyük olasılıkla daire sahibinin (veya kiracının) sorumluluğundadır. Ancak binanın ortak havalandırma şaftı, çatı bacası veya ortak egzoz fanı üzerinden yayılan kokuysa ortak tesisat etkilenmiş demektir ve yönetim müdahalesi gerekir.
Hukuki dayanak ve birlikte değerlendirilmesi gereken kurallar
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun) uyarınca ortak yer ve tesisatlar, ortak gider kapsamındadır; bu çerçevede ortak şaft veya çatı bacasına müdahale genel kurul kararı veya yönetici organizasyonu ile yapılır. Ayrıca komşuların birbirinin kullanımını önemli derecede kısıtlayan davranışları "zarar" veya "rahatsızlık" doğurabilir; bu tür hallerde Kanun ilkelerine göre hareket edilir. Somut durumun tespiti için teknik rapor, fotoğraf, koku tespitleri gibi deliller önem taşır.
Adım adım çözüm yol haritası
- Şikayeti yazılı alın: tarih, saat, kokunun yoğunluğu ve etkilediği alan açıklanmalı.
- Teknik keşif isteyin: tesisat mühendisi veya yetkili teknik personel şaftları, bacayı, fan bağlantılarını incelemeli.
- Delil toplayın: fotoğraf, video, keşif raporu, komşu ifadeleri ve eğer mümkünse koku kayıt formu.
- Yönetici girişimi: ortak tesisata ilişkinse yönetici tamirat/iade-tedbir için teklif hazırlamalı ve genel kurula götürmeli ya da acilse ivedi onarım yaptırmalı.
- Maliyet paylaşımı: teknik rapor hangi bölümün hatalı olduğunu gösterirse masraf ilgili malik veya ortak gider hesabına alınır.
Masrafı kim öder? Pratik senaryolar
Genel olarak:
- Eğer koku doğrudan bir dairenin hatalı cihazından (düzensiz baca, tıkanmış filtre, yanlış montaj) kaynaklanıyorsa, onarım ve temizlik masrafları o dairenin maliki tarafından karşılanmalıdır.
- Koku ortak şafttan veya ortak çatı bacasından geliyorsa, onarım ortak gider olarak tahakkuk ettirilir ve kararı genel kurul belirler; acil durumlarda yönetici masrafı peşin ödeyip sonraki genel kurula rapor edebilir.
- Ortak altyapıya malik tarafından yapılan izinsiz müdahale sonucu sorun oluştuysa, onarım masrafları müdahaleyi yapan malik aleyhine rücu edilir.
| Durum | Masraf Sorumlusu |
|---|---|
| Daire içi davlumbaz filtre/boru arızası | ✅ Daire sahibi |
| Ortak şaft / çatı bacası temizliği | ✅ Ortak gider |
| İzinsiz ortak şaft müdahalesi | ✅ Müdahaleyi yapan malik |
Yöneticinin rolü ve takip listesi
Yönetici, şikayeti aldıktan sonra teknik keşif organize etmeli, masraf tekliflerini toplamalı ve gerekiyorsa acil müdahale yaptırmalıdır. İşlemler kayıt altına alınmalı; faturalar, raporlar ve yazışmalar düzenli şekilde saklanmalıdır. Bu kayıtlar, ileride ihtilaf çıkarsa yönetimin savunmasını kolaylaştırır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları ile şikayet kaydı, teklif takibi, fatura arşivi ve genel kurul onay süreçlerini hızlandırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Hangi durumlarda Sağlık, Çevre ve Kabahat hükümleri devreye girer?
Devam eden, yoğun ve sağlığı etkileyen kokular belediye veya sağlık birimlerine bildirilerek idari yaptırım ve ölçüm istenebilir. Kabahatler Kanunu veya yerel yönetim düzenlemeleri, çevre kirliliği veya genel huzuru bozma halleri açısından yaptırım öngörebilir. Bu adımlar, ayrıca sorumlunun tespitinde idari delil sağlayabilir.
İhtilaf çıkarsa uygulanabilecek idari ve hukuki yollar (bilgilendirme amaçlı)
Öncelikle yönetim kurulunca alınacak karar, teknik rapor ve masraf paylaşımı protokolü denenmelidir. Anlaşma sağlanamazsa malikler dava yoluna başvurabilir; ancak burada davanın sonucu somut teknik delillere bağlıdır. Bu noktada bir avukatla somut koşulları değerlendirmeniz önerilir. Yönetici ise Kanun kapsamında karar defteri ve genel kurul kayıtlarını eksiksiz tutmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak şafttan gelen koku için önce kime başvurmalıyım?
Önce yöneticiye yazılı şikayette bulunun; yönetici teknik keşif organize eder ve gerekiyorsa ortak onarım başlatır.
Teknik keşif masrafını kim karşılar?
Keşif, sorunun kaynağına göre maliyet paylaşımına etki eder; acil keşif yönetici tarafından yaptırılabilir ve sonrasında sorumluluk netleşir.
Komşu izinsiz ortak şaftına müdahale ettiyse ne yapılır?
İzinsiz müdahale halinde yapılan tamiratın masrafı müdahaleyi yapan malike rücu edilir; yönetici durumu tutanakla kayıt altına almalıdır.
Sağlık etkisi varsa belediyeye başvurmak doğru mu?
Evet; sağlık veya çevre birimleri ölçüm yapabilir ve idari yaptırım uygulanmasını sağlayabilir; bu idari tespit delil olabilir.
Koku nedeniyle tazminat talep edebilir miyim?
Tazminat iddiası teknik ve sağlık delillerine bağlıdır; somut durum farklılık gösterir, bu nedenle hukuki değerlendirme için bir uzmana danışın.
