Sabah işe yetişmeye çalışan bir apartman sakini asansörde mahsur kalıyor; yönetici tamir çağırdı, fatura yüksek çıktı ve bazı malikler ‘‘neden benim cebimden çıksın’’ diye itiraz ediyor. Böyle durumlarda hem hızlı hareket etmek hem de hukuken doğru masraf dağılımını bilmek gerekir.
Asansörün hukuki niteliği: Ortak mı, bağımsız bölümün parçası mı?
Genel kural olarak asansör, binanın taşıyıcı ve ortak tesislerinden sayılır; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak yer/tesistir. Dolayısıyla asansörün normal işletme, bakım ve onarım giderleri ortak gider olarak kabul edilir ve aidatlar yoluyla karşılanır.
Acil tamir ile planlı bakım arasındaki fark ve kimin ödeyeceği
Acil tamir: Asansörün arızalanıp kullanıcı güvenliğini veya hizmet sürekliliğini tehdit ettiği durumlarda yönetici derhal onarım yaptırabilir. Bu masraf acil gider kategorisindedir ve sonraki genel kurulda hesap verilir.
Planlı bakım / yenileme: Asansörün vagon, makine veya kısmi modernizasyonu gibi büyük yatırımlar genel kurul kararı gerektirir; masraflar ortak gider veya özel oy çoğunluğu gerektiren ek bütçe yoluyla karşılanır.
İhtiyaten yapılacak işlemler: Yönetici için 7 hızlı adım
- Arızayı belgeleyin: tarih, saat, gözlem ve varsa fotoğraf/vidyo alın.
- Acil tehlike varsa elektrik ve asansör freni kapatılarak kullanıcı güvenliğini sağlayın, noter/itfaiye/yetkili çağrılabilir.
- Yetkili servis/firma çağırın; arıza raporu ve teklif isteyin.
- Geçici onarım gerekiyorsa kısa faturayı kestirin ve ödeme yapın; sonraki hesap dönemiyle raporlayın.
- Masrafları yönetim hesabına işleyin; fatura, sözleşme ve servis raporunu saklayın.
- Genel kurula bilgi verin; büyük onarım veya yenileme için karar alınması gerektiğinde gündem ekleyin.
- Gerektiğinde hukuki takip: Aidat veya masraf paylaşımında anlaşmazlık için KMK kapsamında işlem başlatılabilir (somut durumlara göre avukat danışılmalı).
Maliyet paylaşımı: Hangi masraflar ortak gider sayılır?
Aşağıdaki giderler genel kural olarak ortak giderdir:
- Günlük işletme ve periyodik bakım bedelleri
- Acil küçük onarımlar (ör. panel değişimi, kablo onarımı)
- Asansörün güvenliğini sağlamak için zorunlu müdahaleler
Bununla birlikte asansörün modernizasyonu, kabin yenileme veya konfor/estetik amaçlı değişiklikler için genel kurul kararı ve oy çokluğu gerekebilir; maliyetin paylaşım şekli yönetim planı ve genel kurul kararlarına göre belirlenir.
| Durum | Ödeme / Sonuç |
|---|---|
| Acil güvenlik onarımı | ✅ Ortak bütçeden ödenir; sonrada raporlanır |
| Modernizasyon (ör. enerji verimli motor) | ✅ Genel kurul kararı ve belirlenen paylaşım |
Fatura, belge ve raporlama: Yönetimin yükümlülükleri
Yönetim fatura, servis raporu, teklif ve varsa güvenlik tutanaklarını saklamak zorundadır. Hesap dönemi kapanışında bakım-onarım kalemleri yıllık hesap tablosunda gösterilmeli, genel kurula sunulmalıdır. Bu, şeffaflık ve olası itirazlarda hukuki savunma için gereklidir.
Asansör arızasında tazminat iddiası: Ne zaman bireysel talep olur?
Eğer arızanın kaynağı belirgin şekilde bir malik veya bağımsız bölüm sakininin hatalı müdahalesi ise (ör. asansör makine dairesine yetkisiz giriş, tesisata zarar verme) bu durumda yönetim veya zarar gören malik ilgili kişiden ayrı tazminat talep edebilir. Bu tür somut taleplerde olayın ispatı, uzman raporu ve şartların değerlendirilmesi gerekir; somut hukuki tavsiye için avukata başvurulması doğru yoldur.
Dijital süreçlerle hız ve şeffaflık: Yönetici için pratik öneri
Asansör arızaları ve fatura takibi, dijital kayıtlarla hem hızlanır hem de şeffaflaşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site ve apartman yönetimi yazılımları aracılığıyla bakım talepleri, servis teklifleri, fatura upload ve genel kurul bilgilendirmesini tek platformdan yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör arızası için yönetici acil masraf yapabilir mi?
Evet; kullanıcı güvenliğini sağlayan acil onarımlar yönetici tarafından yaptırılabilir ve ortak bütçeden ödenir; sonrasında genel kurula raporlanır.
Asansör modernizasyonu için karar nasıl alınır?
Genel kurul kararı gerekir; maliyet paylaşımı yönetim planı ve kurul kararına göre belirlenir.
Asansör arızasının nedeni bir malikin hatasıysa kim öder?
Eğer arıza kesin olarak bir malikin kusurundan kaynaklanıyorsa zarar gören ortak veya yönetim o kişiden tazminat talep edebilir; somut olay avukat değerlendirmesi gerektirir.
Bakım sözleşmesini yönetici tek taraflı yapabilir mi?
İşletme ve bakım sözleşmeleri yönetim kurulu yetkisinde ve yürütülmesinde olmalıdır; sözleşme ve bedel uygulaması hesaplarda görünmeli ve genel kurula bilgi verilmeli.
Asansör arızasında alınacak belgeler nelerdir?
Arıza tutanağı, servis raporu/teklifleri, fatura ve yapılan ödemeye dair banka dekontu veya muhasebe kaydı saklanmalıdır; bunlar hesap döneminde raporlanır.
