Gece yarısı komşunuzun terasında bıraktığı saksılardan süzülen su, sabah uyandığınızda tavanınıza damlayan kahverengi lekelerle kendini mi gösterdi? Bu durum küçük bir tadilat değil; rutubet, boya ve dolayısıyla kullanım zararına yol açar. Siz yönetici ya da zarar gören malik/sakin olarak hangi haklara sahipsiniz, kimi masrafa dahil edersiniz ve nasıl delil toplarsınız?
Sorumluluğun hukuki temeli: ortak tesisat mı yoksa bağımsız bölüm mü?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çatılar, teraslar ve dış cephe gibi kısımlar genellikle ortak yer kabul edilir; buna karşılık bir terasın içinde malik tarafından yapılan sabit düzenlemeler (kalıcı pergola, altyapı değişikliği vb.) özel alana dönüşebilir. Genel ilke: zarar veren fiilin kaynağı ve müdahalenin niteliği belirleyici olur.
Kim sorumludur? Kusur, ihmal veya ortak sorumluluk
Genel olarak suyun kaynağı özel bir tesisat (komşunun sulama hortumu, otomatik damla sulama) ve bu kullanım sonucu diğerine zarar veriyorsa kusurlu olan malik/işleten sorumlu tutulur. Eğer zarar ortak bir bakımdan (ör. ortak teras drenajının tıkanması) kaynaklanıyorsa masraflar ortak gider olarak paylaşılır.
- Özel düzenleme/cihaz nedeniyle zarar: zarar veren malik öder.
- Ortak tesisat veya ortak bakım eksikliği: aidatla karşılanır, genel kurul kararı gerekebilir.
- Karma durumlar: uzman raporu ile kusur oranı tespit edilerek paylaştırma yapılır.
Nasıl ispatlanır? Adım adım delil toplama
- Hızlı fotoğraf ve video çekimi: su sızma anı veya ıslak bölge görüntüsü.
- Tespit tutanağı: yönetici tarafından tarihli, imzalı tutanak düzenleyin.
- Uzman keşif ve raporu: tesisat/tesisat değişikliği uzmanı (tesisat teknisyeni veya mimar) raporu alın.
- Gerekirse bilirkişi raporu: uyuşmazlıkta mahkeme/bilirkişi incelemesi somut delil sağlar.
Masrafın paylaşılması: nasıl hesaplanır?
Masraf paylaşımında üç senaryo sık görülür:
- Tamamen özel kusur: ilgili malik tüm tamir, onarım ve varsa eşyaya ilişkin tazminatı öder.
- Tamamen ortak kusur: genel giderlere dahil edilip aidat oranlarına göre paylaşılır (yönetim planı/işletme projesine göre).
- Karma (müşterek) kusur: kusur oranı bilirkişi/uzman raporuyla belirlenip oranlar doğrultusunda paylaşılır.
| Durum | Masraf Paylaşımı |
|---|---|
| Komşu hortumuyla su kaçırma (özel) | ✅ Zarar veren malik öder |
| Teras drenaj tıkanması (ortak bakım eksikliği) | ✅ Ortak gider |
Yönetici olarak atılacak pratik adımlar
Yönetici rolünde hem ilgilileri korumak hem de süreci şeffaf yürütmek önemlidir. Önerilen adımlar:
- Olay anında tutanak düzenleyin ve taraflara tebliğ edin.
- İlk tespit ile acil onarım gerekiyorsa geçici tedbir (su kesme, nem kurutma) alın; masraf acilse yönetim bütçesinden kısa süreli karşılanıp sonrasında tasfiye edilebilir.
- Uzman raporu isteme ve gerekiyorsa bilirkişi süreci başlatma kararı alın (genel kurul veya yönetim kurulu yetkilerine göre).
- İletişimi belgeleyin: e-posta, ilan panosu, uygulama bildirimi gibi yolları kullanın.
Pratik örnek: 20 daireli bina senaryosu
Üst katta özel bir sulama sistemi bulunan daireden kaçak oluştu. Yönetici ilk tespitle suyun kaynağını fotoğrafladı, kısa süreli nem kurutma için 6.000 TL ödendi (acil onarım bütçesinden). Uzman raporu sonucunda sulama hattındaki hatalı bağlantı nedeniyle kaçak tespit edildi; masraflar zarar veren malik tarafından karşılandı. Eğer hata ortak drenaj eksikliğinden kaynaklansaydı, 6.000 TL aidata arsa payları oranında yansıtılacaktı.
Bu süreci dijitalleştirmek, delil ve iletişimi merkezi olarak saklamak isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları süreci hızlandırır ve kayıtları düzenler: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst kattaki terasın saksılarından süzülen su alt daireyi rutubete soktuysa hemen kim aranmalı?
Önce yönetime/yiğit yöneticiye bildirim yapılmalı; yönetici hemen fotoğraf/video ile tutanak düzenlemeli ve gerekiyorsa acil müdahale (su kesme, nem kurutma) sağlanmalıdır.
Teras ortak alan mı, değilse masraflar nasıl paylaşılır?
Terasın statüsü yönetim planı ve bağımsız bölüm sınırlarına göre belirlenir. Özel terastan kaynaklanan zarar özel malikçe, ortak tesisat eksikliğinden kaynaklanıyorsa aidatla paylaşılır.
Komşu hatalı sulama sistemi kurduysa önce yönetim mi yoksa mahkeme mi devreye girmeli?
Öncelikle iddialar tutanak, fotoğraf ve uzman raporu ile belgelendirilmeli; çoğu durumda yönetim uzlaşma ve tazminat talebi ile çözüme kavuşur. Uyuşmazlık sürerse hukuki yollara başvurulabilir; somut durumlara göre avukat görüşü alınması tavsiye edilir.
Acil nem kurutma için yönetim kasasından harcama yapılabilir mi?
Evet, acil müdahale gerektiren hallerde yönetim harcama yapabilir; ancak büyük maliyetlerde veya belirsizlikte genel kurul kararı gerekebilir. Yönetim planı ve bütçe limitleri kontrol edilmelidir.
Kusur oranı nasıl belirlenir ve masraf nasıl bölünür?
Kusur oranı genellikle bilirkişi/uzman raporuyla tespit edilir. Buna göre masraflar oranında paylaşılır; söz konusu paylaşımda yönetim planı hükümleri dikkate alınır.
