Sabah kahvenizi yaparken alt komşunun tavanında dampaklı lekeler belirdiğini fark ediyorsunuz; binanın ortak sıcak su deposundan gelen ince bir sızıntı birkaç daireyi etkiledi. Hemen kim kime masraf çıkarır, hangi belgeler gerekir ve yöneticinin atması gereken ilk adımlar nelerdir?
Sorunun kısa tanımı: ortak tesisat mı yoksa bağımsız bölüm arızası mı?
Önce sorunun kaynağını belirlemek gerekir. Ortak sıcak su deposu (veya merkezi kazan/boyler) ve ondan çıkan ana dağıtım boruları genellikle ortak tesisat kapsamında değerlendirilir. Bağımsız bölüm içine kadar ulaşan, sadece bir daireye ait tesisat (ör. iç tesisat hattı, daire içi kol bağlantısı) ise malik sorumluluğunda olabilir.
Tespit nasıl yapılır? Delil, keşif ve bilirkişi adımları
Hızlı ve net tespit, hem hasarın büyümesini önler hem de sorumluluk paylaşımını belirler. İzlenecek somut adımlar:
- Hasar alanını belgeleyin: fotoğraf, video ve tarih damgası.
- İlk kazayı önleyin: vanaları kapatmak, merkezi sistemi durdurmak gibi acil tedbirler alın.
- Yönetici tarafından kayıtlı bakım/servis raporlarını ve depo bakım takvimini inceleyin.
- Gerekirse bağımsız bilirkişi raporu talep edin — özellikle birden çok daire etkilenmişse.
Not: Mahkeme veya icra öncesi yönetime sunulacak teknik raporlar hasarın niteliğini ve kaynağını netleştirir.
Sorumluluk dağılımı: Kim hangi masrafı öder?
Genel uygulama şöyle işler:
- Ortak depodan veya ortak ana dağıtım borusundan kaynaklanan arızalar ve bu arızaların onarım giderleri ortak giderlerden karşılanır.
- Dairenin içinde bulunan ve sadece o daireye ait tesisattan kaynaklanan arızalar malik (veya kiracı aracılığıyla malik) tarafından ödenir.
- Hasar sonucu iç dekorasyon, yer döşemesi, eşyalar gibi şahsi zararlar ise sorumluluğun kimde olduğuna göre tazmin edilir: arıza ortak sistemden kaynaklandıysa zarar gören malik, ortak giderlerden veya sorumlunun tazmin yükümlülüğünden pay almayı talep edebilir.
| Durum | Genel Sonuç |
|---|---|
| Ortak depo/ana borudan sızıntı | ✅ Onarım: ortak giderlerden; şahsi zarar için yönetimin tazmin girişimi veya sigorta devreye girebilir. |
| Daire içi kroşe/bağlantı hatası | ✅ Malik sorumlu; yönetim sadece ortak alana etkisini giderir. |
Yasal dayanak ve yöneticinin yükümlülükleri
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak yer ve tesisatın bakım-onarımı yönetim tarafından sağlanır; yönetim planı ve genel kurul kararları uygulama kurallarını belirler. Özellikle bakım-noksanlık nedeniyle oluşan zararların paylaşımı için KMK hükümlerine atıf yapılabilir. Ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri sözleşmeye dayalı sorumluluk ve tazminat hukukunu düzenler; somut değerlendirme şartlara göre değişir.
Pratik çözüm yolu: hasar tespiti, onarım ve tazminat aşamaları
Yönetici veya site/bina kurulu için uygulanacak adımlar şu sırayla önerilir:
- Acil önlem: Su kesme, sızıntının yayılmasını durdurma.
- Görsel ve yazılı kayıt: Fotoğraf, video, tarihli form, komşu beyanları.
- Teknik rapor: Yetkili servis veya bilirkişi raporu alınması.
- Onarım: Kaynağa göre ortak gider veya malik tarafından yapılır; acil onarımlar yönetim tarafından yaptırılabilir.
- Tazminat talebi: Zarar gören malik, yönetimden veya kusurlu malikten tazminat talep eder; öncelikle uzlaşma yoluna gidilmeli, sonra hukuki yol gündeme gelebilir.
Yönetim için pratik ipuçları ve sigorta kullanımı
1) Bina/sitelerin ortak yapı sigortaları (yangın/su zararları kapsaması) poliçe şartlarına bakılmalıdır; bazı poliçeler ortak tesisattan kaynaklanan su zararlarını kapsar. 2) Sigorta varsa hasar bildirimi geciktirilmemeli, eksper raporu alınmalıdır. 3) Yönetim planı ve personel bakım kayıtları düzenli tutulmalı; bakım eksikliği yönetimin kusurunu güçlendirebilir.
Eğer süreci dijitalleştirip hasar kayıtlarını, bakım geçmişini ve aidat üzerinden yapılacak ortak ödemeleri tek sistemde takip etmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler süreci hızlandırır ve kayıt tutmayı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Masraf paylaşımında genel kurul ve karar defterinin rolü
Ortak gider niteliğindeki onarımlar için yönetim harcama yapabilir; ancak büyük onarımlar veya olağanüstü giderler genel kurula sunulur. Kararlar ve harcamalar karar defterine işlenmelidir; karar defterindeki kayıtlar ileride ihtilaf durumunda delil teşkil eder.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak depodan kaynaklanan su sızıntısıysa onarım masrafını kat malikleri mi öder?
Genel kural olarak ortak tesisattan kaynaklanan onarımlar ortak giderlerden karşılanır; ayrıntı yönetim planına ve duruma göre değişir.
Daire içindeki tesisattan kaynaklanan hasar için yönetim katkı yapmalı mı?
Genelde yönetim yalnızca ortak alan etkilerini gidermekle yükümlüdür; dairenin iç tesisatında oluşan arıza malik sorumluluğundadır.
Hasar tespitini yapacak kişiyi kim seçer?
Aciliyete göre yönetici önlem alıp yetkili servis çağırabilir; ihtilaf varsa bağımsız bilirkişi talep edilmesi daha sağlıklıdır.
Sigorta zararları karşılayabilir mi?
Poliçe şartlarına bağlıdır; ortak yapı sigortası varsa merkezi tesisattan kaynaklanan zararlar kapsamda olabilir. Hasar bildirimi ve eksper sürecine dikkat edilmelidir.
Yönetim harcamayı yaptı; sonra kusurlu malik bulundu—yönetim nasıl geri alır?
Yönetim, kusurlu kişiye rücu (tazminat) talebinde bulunabilir; uzlaşma sağlanamazsa hukuki yol gündeme gelebilir. Somut durumlara göre avukat görüşü gereklidir.
