Sabah kahvenizi içerken tavanınızın köşesinde yeni bir rutubet lekesi fark ediyorsunuz; komşu dairesinin banyosundan gelen küçük ama sürekli damlamalar birkaç gündür arttı. Hem maddi hasar hem de huzursuzluk büyüyor — ne yapmalısınız, kim ödeyecek, hangi delilleri toplamalısınız?
1. Sorumluluğun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, kişisel kusur mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) genel ilkeleri uyarınca bina ve tesisatın ortak olup olmadığı, sorumluluğun belirlenmesinde ilk bakılacak noktadır. Daire içindeki özel tesisat (örneğin, dairenin içinde kalan çamaşır makinesi tahliye hortumu, banyoya ait iç bağlantılar) genellikle malik/sakin sorumluluğundadır; ortak taşıyıcı tesisatlar veya binanın ortak su borularından kaynaklanan arızalar ise ortak gider sayılır.
Uygulamada; tahliye hortumunun daire içinden çıkarak ortak bir yere (örtü, bacalar ya da düşey borular) bağlanması durumunda kusur değerlendirmesi yapılır. Eğer üst komşu hatalı montaj, yetersiz sabitleme veya bilinçsiz kullanım sonucu su kaçırıyorsa, sorumluluk büyük ihtimalle o daire sahibine aittir.
2. Hasarı tespit ve ispat için izlemeniz gereken adımlar
Komşu anlaşmazlıklarında iddianızı destekleyecek teknik ve kayıtlı deliller önemlidir. Aşağıdaki adımları uygulayın:
- Fotoğraf ve video çekin: rutubet, su damlası, suyun aktığı zaman damlama anı.
- Tarihli yazılı bildirim gönderin: yönetici aracılığıyla üst komşuya ve kat maliki kuruluna yazılı (noter gerekmez ama e-posta ve kısa mesaj kayıtları faydalı).
- Profesyonel tespit: sıhhi tesisat uzmanı çağırarak rapor alın; görüntüleme gerekiyorsa termal kamera veya boru içi kamera incelemesi isteyebilirsiniz.
- Bağımsız bilirkişi: taraflar uzlaşmazsa mahkeme veya bilirkişi raporu delil niteliğindedir.
3. Masrafın paylaşılması: pratik uygulamalar
Duruma göre masraf şu şekilde dağılabilir:
- Üst komşunun kusuru net ise: onarım masrafları ve gerekirse boyama/tesisat giderleri üst komşuya aittir.
- Kusur ortak tesisattan kaynaklanıyorsa: giderler genel kuralla belirlenen paya göre (arsa payı veya yönetim planı esasları) ortak gider olarak karşılanır.
- Tespit yapılamıyorsa veya yüzdeleme gerekiyorsa: bilirkişi raporu doğrultusunda paylaştırma yapılır.
Yönetimin hareket tarzı; önce geçici onarım (hasarın kötüleşmesini önleyecek) sonra sorumluluk tespitidir. KMK uyarınca genel giderler ve kat maliklerinin yükümlülükleri göz önünde bulundurulmalıdır.
4. Yönetimin alacağı idari adımlar
Yönetici ve yönetim kurulu, olayı kayıt altına almalı ve aşağıdaki adımları izlemesi yerinde olur:
- Olay bildirim kaydı tutmak ve ilgili delilleri dosyalamak.
- Üst komşuya yazılı uyarı göndermek ve makul bir süre içinde düzeltmesini istemek.
- Gerekirse geçici tadilat yapıp giderleri sonradan sorumludan tahsil etmek için karar almak (KMK ve yönetim planı çerçevesinde).
5. Uzlaşma, tazminat talebi ve hukuki yollar
Çoğu vaka önce uzlaşmayla çözülür. Yazılı teklif ve uzman raporlarıyla masrafın üst komşudan tahsil edilmesi talep edilebilir. Hukuki süreç gerekirse, zarar tespiti ve tazminat talebi için genel ilkeler uygulanır; somut tavsiye için bir avukatla görüşün. Yönetim, aidat alacakları dışında ayrı bir tazminat takibi yapamaz — kat maliklerinin bireysel hak arama yolları vardır.
| Durum | Masrafın Yükü |
|---|---|
| Daire içi hatalı hortum/bağlantı | ✅ Üst komşu |
| Ortak düşey boru arızası | ✅ Ortak gider (genel kurala göre) |
Eğer bu süreci dijitalleştirip delil ve gider takibini kolaylaştırmak isterseniz, BYönetim gibi yönetim yazılımları kayıt, duyuru ve gider takiplerini düzenler; detaylı finansal ve belge takibi için https://byonetim.com.tr/ adresini kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun tahliye hortumu yanlış montajından dolayı oluşan hasarı kim karşılar?
Genel kural olarak yanlış montajdan kaynaklanan hasar üst komşunun sorumluluğundadır; kusur tespitine göre masraflar o malike yüklenir.
Su sızıntısının kaynağı kesin değilse yönetim ne yapmalı?
Önce geçici önlem (sızıntıyı durdurmak) alınmalı, ardından uzman veya bilirkişi ile teknik tespit yaptırılmalıdır.
Bilirkişi raporu olmadan masrafı komşuya nasıl tahsil edersiniz?
Uzlaşma veya üst komşunun kabulü halinde yazılı ödeme taahhüdü alınabilir; kabul yoksa bilirkişi raporu ve hukuki yol genellikle gereklidir.
Ortak düşey borudan kaynaklanan sızıntıda aidatlardan mı ödenir?
Eğer arıza ortak tesisattan kaynaklanıyorsa onarım giderleri ortak gider olarak genel kurala göre karşılanır; aidat hesabı yönetim planı veya KMK çerçevesinde yapılır.
Yönetici daireye girip ıslak bölgeyi onarabilir mi?
Acil durumlarda yönetici müdahale edebilir ancak sonrasında yapılan işlemler, maliyet ve belgeler kat maliklerine bildirilip uygun usulle gider talep edilmelidir; aksi halde yetki tartışması doğabilir.
