Gece uykunuzda tavanın köşesinden gelen devamlı damla sesleriyle uyanıyorsunuz; sabah kontrol ettiğinizde tavan bordüründe sararmış lekeler ve küflenme var. Üst komşunun kombi yoğuşma tahliye hortumundan gelen suyun aylardır sizinkiyle damla damla buluştuğundan kuşku duyuyorsunuz. Ne yapmalısınız, kim sorumludur ve masraf nasıl paylaşılır?
1) Hukuki çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel prensipler
Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre bağımsız bölümler ile ortak yerlerin sınırları, bakım ve onarım yükümlülükleri yönetim planı ve genel kurul kararları ile belirlenir. Komşular arası sorumluluk esas olarak kusura dayalı veya ortak yükümlülük paylaşımı üzerinden değerlendirilir. Somut vakıada; kombi yoğuşma suyunun tahliyesi özel tesisat mı yoksa ortak tesisat mı olduğuna bakılmalıdır; özel tesisat (daire içi cihaz ve hortum) sahibi kat malikinin sorumluluğu altında kabul edilirken; ortak tesisatlardan kaynaklanan sorunlarda genel gider ilkeleri uygulanır.
2) Ön tespit: Su kaynağını ve sorumluyu kısa sürede belirleme
İlk adım somut tespittir. Yönetici veya kat maliki şunları yapmalıdır:
- Gözle inceleme: lekelerin başladığı yer, damla yoğunluğu, suyun rengi/kokusu.
- Zamanlama notu: Su akışının hangi saatlerde arttığına dair komşu beyanları.
- Fotoğraf ve kısa video çekimi — mümkünse damlarken kayıt alın.
3) Teknik tespit: Uzman incelemesi ve raporun önemi
Görsel tespit yeterli değilse teknik inceleme gerekir. Bu aşamada yapılabilecekler:
- Yetkili tesisatçı çağırın: Kombi tahliye hortumu, bacası veya çatı/teras hattı kontrol edilir.
- Gerekirse nem ölçümü ve termal kamera ile sızma noktası belirlenir.
- Yazılı rapor alın — kimlik, tarih, tespit ve önerilen onarım yer almalı.
Dikkat: Teknik rapor, sonra doğabilecek hukuki/İcra süreçlerinde ve genel kurul kararlarında belirleyici delildir.
4) Sorumluluğun hukuki değerlendirmesi ve masraf paylaşımı
Genel kurallar kapsamında tipik senaryolar:
- Üst dairedeki kombi tahliye hortumu kötü monte edilmiş, daire içinden çıkarak alt daireye su akıtıyorsa: Bu özel tesisat arızasıdır; onarım ve zarar doğrudan üst komşunun sorumluluğunda kabul edilir.
- Kombi tahliyesi binanın çatı/baca ya da ortak gider hattına bağlanması gerekirken ortak hattın eksik veya uygunsuz olması nedeniyle su alt daireye iniyorsa: Ortak tesisattan kaynaklı kusur varsa ortak gider kapsamında değerlendirilir.
- Üst komşu kusuru kabul etmiyor, kusur tespit edilemiyorsa: Yönetim geçici tedbir (sızıntı durdurma, izolasyon) almalı; nihai sorumluluk teknik rapora göre belirlenir.
| Durum | Muhtemel Masraf Yükümlüsü |
|---|---|
| Daire içi hortum hatası | ✅ Üst kat malik |
| Ortak hat/çatı bağlantı hatası | ✅ Ortak gider (genel kurul kararı gerekebilir) |
5) Yönetimin uygulaması: Adımlar ve ihtiyati tedbirler
Yönetici olarak takip edilecek pratik sıra:
- Olayı tutanağa bağlayın ve ilgili maliklere yazılı bildirim yapın.
- Kısa süreli tamir (sızıntıyı durdurma) yapın; acil gideri yönetim kasasından karşılayın, sonrasında kim sorumluysa faturayı talep edin.
- Teknik rapor aldırın; rapor üst komşunun kusurunu gösteriyorsa masrafların talebi ve tahsil süreci başlatılabilir.
- Uzlaşma sağlanamazsa KMK çerçevesinde genel kurulda karar veya hukuki yollara başvurma seçenekleri değerlendirilir — somut hukuki tavsiye için avukat yönlendirin.
6) Delil, tazminat ve genel kurul kararları
Nem, küf ve yapısal hasar tespit raporları, tadilat faturaları ve teknik inceleme raporu birlikte değerlendirilir. Masrafın katile yüklenmesi halinde muhasebe kayıtları, faturalar ve tutanaklarla talep yapılır. Yönetim Planı veya genel kurul kararları, ortak giderlere hangi şartlarda bütçeden ya da sorumludan tahsil edileceğini açıklar; gerektiğinde hasarın giderilmesi için genel kurulda ek bütçe kararı alınabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca).
Eğer bu süreci dijitalleştirmek ve takip etmek isterseniz, aidat-tahsilat, gider-fatura kayıtları ve karar defterini entegre tutan BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu sorumluluğu kesinleşmeden ben tadilat yaptırabilir miyim?
Acil suyu durdurup ek hasarı engelleyecek önlemler almak mümkündür; kalıcı tadilat için teknik rapor ve sorumluluk tespit edilmelidir. Gider sonradan sorumluya rücu edilebilir.
Teknik rapor aldırmak için kim ücret öder?
Genellikle ilk teknik tespit için yönetim veya talepte bulunan malik ücret öder; rapor kusuru gösterirse bu gider sorumludan talep edilir.
Ortak hat kusuru varsa gideri genel kurul mu öder?
Ortak tesisatlardan kaynaklanan onarımlar ortak gider olarak kabul edilip yönetim bütçesinden yapılır; gerektiğinde genel kurul ek bütçe kararı alabilir.
Üst komşu itiraz ederse hangi hukuki yol izlenir?
Önce uzlaşma ve teknik tespit; uzlaşma olmazsa somut durumun niteliğine göre tazminat, giderlerin tahsili veya kararın icrası için yasal yollar değerlendirilebilir — somut tavsiye için avukatla görüşün.
Kombi tahliyesi ortak tesisata bağlanmalı mı?
Binanın uygulamasına göre değişir. Güvenli ve mevzuata uygun bir uygulama için ortak baca/tesisata bağlanması veya uygun taşıma cihazları kullanılması tercih edilir; yönetim planı ve yerel yapı kurallarına dikkat edilmelidir.
