Akşam kapınızı kapatıp uyumaya hazırlanıyorsunuz; ama komşunun bacasından gelen keskin koku ve duman sürekli salona doluyor. Çocuklar rahatsız oluyor, pencereleri kapatsanız da kokudan kurtulamıyorsunuz. Bu durumda ortak baca kaynaklı zararı kim karşılar, yönetici hangi adımları atar ve masraf nasıl paylaşılır?
Sorunun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, özel mi?
Baca hattı tek bir bağımsız bölüme aitse ve yalnızca o bölüm kullanıyorsa genelde malik/iskân sahibi sorumludur. Ancak birden fazla bağımsız bölümün aynı baca ya da tesisattan faydalandığı durumlarda baca ortak tesisat kabul edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulaması çerçevesinde ortak tesisata ilişkin bakım-onarım giderleri ortak gider sayılır; yönetim bunu genel kurul kararı veya işletme projesi esasına göre paylaştırır.
1. Öncelikli tespit: neden koku/duman geliyor?
İlk adım sorunun kaynağını belirlemektir. Koku ve dumanın muhtemel nedenleri:
- Sıvı yakıt, soba veya eski tip kazan düzgün yanmıyor.
- Baca çekişi zayıflamış; temizlenmesi gerekiyor.
- Baca bağlantı borusunda kaçak veya yanlış montaj var.
- Ortak baca kapağı/tıkayıcı sorunlu veya komşu hatalı kullanım yapıyor.
Somut neden tespit edilmeden sorumluluk belirlemek yanıltıcı olur.
2. Kanıt ve ispat yolları: hangi deliller kabul edilir?
Uyuşmazlıkta yönetimin ve mahkemenin güvenilir bulacağı kanıtlar şunlardır:
- Profesyonel bilirkişi raporu veya bağımsız baca temizleme firma raporu (tıkalı/hasarlı bağlantı, yeterli çekiş yokluğu vb.).
- Komşuların tarihli ve imzalı şikayet beyanları; yönetime iletilmiş yazılı şikayet kayıtları.
- Fotoğraf ve video kayıtları (duman yoğunluğu, yangına veya hatalı bağlantıya işaret eden görüntüler).
- Yönetimin aldığı önlemler ve çağrılar; tarihçesi (tutanak, e-posta, SMS bildirimleri).
| Delil | Etki |
|---|---|
| Bilirkişi raporu | ✅ Teknik sorunu kesinleştirir |
| Yazılı şikayet | ✅ Yönetimin bilgisi ve zamanlaması tespit edilir |
3. Yönetimin görevleri: hangi adımlar atılmalı?
Yönetici pasif kalmamalıdır; izlenecek yol genelde şudur:
- Şikayeti kayda almak ve ilgili malikleri yazılı bilgilendirmek.
- Baca uzmanı/tesisatçı çağırıp ön inceleme yaptırmak ve rapor almak.
- Gerekirse genel kurulu acil toplantıya çağırmak veya yönetim kurulu kararıyla geçici müdahale yaptırmak (acil onarım gerektiren hâllerde).
- Masrafların paylaşımı için teknik rapora ve yönetim planına göre karar almak.
4. Masraf paylaşımı nasıl olur?
Masraf paylaşımı üç ana senaryoya göre şekillenir:
- Ortak baca veya ortak tesisat sorunu: Genel gider olarak arsa payına göre paylaşılır. (KMK uygulamasına göre ortak tesisat giderleri ortak giderdir.)
- Bireysel hat/bağlantı nedeniyle ortaya çıkan sorun: İlgili bağımsız bölüm maliki sorumludur; masraflar kendisine yüklenir.
- Karma durum (örneğin ortak bacada bakım gerekmiş, fakat bireysel hat yanlış bağlanmış): Bilirkişi tespitine göre ortak masraf ile bireysel onarım ayrıştırılır; her biri ilgili tarafça ödenir.
Yönetim planında açık hüküm yoksa, masraf paylaşımlarında genel kurul kararı faydalıdır. Yönetimin, harcama yapmadan önce malikleri bilgilendirmesi hukuki riski azaltır.
5. Uyuşmazlık çözüm yolu ve izlenecek adımlar
Özet uygulama adımları:
- Yazılı şikayet alınır ve kayıt altına alınır.
- Baca temizleme veya teknik inceleme yaptırılır; rapor alınır.
- Rapor doğrultusunda geçici tedbir/onarım yapılır (acilse yönetim yaptırabilir).
- Masraf paylaşımı için yönetim planına göre genel kurul veya yönetim kararı alınır.
- Taraflar uzlaşmazsa, delillerle birlikte yetkili sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesine başvurma veya KMK'ya göre dava seçenekleri değerlendirilir.
Pratik öneriler: yönetime ve sakinlere kısa yol haritası
Öneriler uygulaması kolay adımlara ayrılabilir:
- Yönetim planına bacaya ilişkin açık hüküm ekleyin veya genel kurulda netleştirin.
- Her kış döneminden önce baca temizliği ve kontrolü için toplu bakım planı oluşturun.
- Şikayetlerin kaydını dijitalleştirin; işlem takibi kolay olsun — bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Baca temizliği genel gider midir yoksa malik mi öder?
Genel kural: baca ortak tesisat ise genel gider; bireysel hatsa ilgili malik öder. Somut duruma göre teknik tespit belirleyicidir.
Komşunun hatalı bağlantısı koku yapıyorsa yönetim masrafı kimin hesabına yapar?
İlk etapta acil müdahaleyi yönetim yaptırabilir; masraf bilirkişi tespitine göre ilgili malike rücu edilir veya genel kurul kararıyla paylaştırılabilir.
Bilirkişi raporu olmadan dava açılabilir mi?
Evet dava açılabilir; fakat mahkeme genellikle teknik inceleme için bilirkişi atar. Hazır rapor delil değerini artırır.
Yönetim planında baca hükmü yoksa ne yapılmalı?
Genel kurulda açık bir düzenleme getirilmeli veya yönetim hukuki görüş alarak uygulama kararı oluşturmalıdır. Bu, gelecekteki uyuşmazlıkları azaltır.
Komşular topluca şikayet ederse süreç hızlanır mı?
Evet; çok sayıda yazılı şikayet yönetimin önlem almasını hızlandırır ve mahkemede iddianın kuvvetlenmesine yardımcı olur. Ancak teknik rapor hâlâ gereklidir.
