Yaz akşamı giriş kapısının önündeki ortak bahçede yeni bir pergola ve uzun saksı dizisi gördünüz; alt komşu bu düzenlemeyi bizzat yaptırmış ve masrafı üstlenmiş. Ancak bir yıl sonra çit bozuldu, sulama ortak sisteme bağlandı ve bakım tartışması başladı. Bu durumda site/apartman yönetimi, komşular ve yönetici hangi haklara ve yükümlülüklere sahiptir?
Sorunun özeti: bireysel müdahale mi, ortak düzenleme mi?
Önce objektif ayrım yapılmalı: Yer, müdahalenin niteliği ve kalıcılığı belirleyici olur. Eğer yapılan; ortak alanın yapı ve görünümünü kalıcı şekilde değiştiren; sabit temel, zemine montaj, ortak tesisata müdahale veya ulaşımı kısıtlayan işlerse genelde ortak alan düzenlemesi kapsamına girer. Sadece taşınabilecek saksılar, mobilyalar veya geçici gölgelikler ise kişisel kullanım sayılabilir.
Hukuki çerçeve: hangi düzenlemeler esas alınır?
Uygulamada öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve işletme projesi/yönetim planı esas alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu genel ilkeleri ortak alan ve bağımsız bölüm ayrımını düzenler; ancak özel durumlar için işletme projesindeki hükümler bağlayıcıdır. Ayrıca, ortak tesisata (sulama, elektrik) müdahale varsa ilgili mevzuat ve kamu düzeni kuralları ile birleşen teknik güvenlik gerekçeleri değerlendirilmelidir.
Masraf kime aittir: 4 temel senaryo
Pratikte sık karşılaşılan senaryolar ve sonuçları:
- Taşınabilir saksılar / geçici mobilya: Bunların masrafı koyanı ilgilendirir; ortak gider sayılmaz.
- Zemin/paslanmaz ankrajla sabitlenen pergola veya kalıcı çit: Ortak alanın fiziksel bütünlüğünü değiştirdiği için genel kurul kararı veya tüm kat maliklerinin rızası aranır; masraf ortak gider olabilir.
- Ortak sulama/elektrik hattına bağlantı yapılması: Ortak tesisata müdahale söz konusudur; onarım, uygunsuz bağlantı sonucu ek tüketim masrafları yönetim tarafından değerlendirilir ve sorumluluk teknik rapora göre belirlenir.
- Estetik/kural ihlali (örneğin bina cephesini kapatma): Yönetim planı ve site kurallarına aykırıysa, genel kurul kararıyla veya yargı yoluyla kaldırma istenebilir; masraf sorumluluğu tartışmaya bağlıdır.
Yönetici için uygulama adımları (pratik yol haritası)
- Durumu kayıt altına alın: fotoğraf, tarihleme, tanık beyanı.
- İşletme projesi ve yönetim planını inceleyin; bahçe/teras kullanım hükümlerini tespit edin.
- Teknik rapor isteyin: ankraj, tesisat bağlantısı, güvenlik riski var mı?
- Geçici çözüm ve bildirim: Müdahalenin kaldırılması veya güvenli hale getirilmesi için malik/kullanıcıya yazılı uyarı gönderin.
- Genel kurul gündemine taşıyın veya acil durumsa yönetim kurulu kararıyla müdahale edin (yetki sınırlarına dikkat edin).
Genel Kurul ve oy çokluğu: Hangi kararla ne yapılır?
Eğer müdahale ortak alan niteliğini kazanıyorsa; onarım, sökme veya masrafın tüm maliklere yansıtılması için genel kurul kararı gerekir. Kararın türü (basit çoğunluk, nitelikli çoğunluk) alınacak işleme göre değişebilir; işletme projesi özel hüküm koymuşsa o kurala uyulur. Yönetim kurulu, acil tehlike varsa geçici müdahale yapabilir ama sonrasında genel kurul onayı aranmalıdır.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Kalıcı yapı / ortak tesisata müdahale | ✅ Genel kurul/teknik rapor ve ortak gider olabilir |
| Geçici saksı/dikey bitki | ✅ Koyanı sorumlu; yönetim uyarı verebilir |
Masrafı tahsil etme ve kayıt: yönetici muhasebesi nasıl olmalı?
Genel kurul kararıyla ortak gider sayılıyorsa harcama işletme giderleri içinde kaydedilir ve aidat tahakkukuna yansıtılır. Kişisel müdahale sonucu ortaya çıkan onarım masrafları için yönetim, malikin rızası yoksa önce tahsil talebinde bulunmalı, çözüm olmazsa yargı/icra yolları seçenek olarak değerlendirilir. Her durumda delil kayıtları (fatura, karar defteri, tutanak) muhasebe ve olası uyuşmazlık için şarttır.
Eğer bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, karar defteri kaydı ve delil saklama gibi işleri kolaylaştıran araçlar mevcut; örneğin BYönetim hem karar defteri, tahakkuk hem de dosya-malzeme takibini entegre eder: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak çitle sınır belirlenmesi yapıldıysa tüm maliklerden pay alınabilir mi?
Genel kural olarak ortak alanın statüsü ve işletme projesi dikkate alınır; genel kurul kararıyla ortak gider yazılabilir. Ancak uygulama teknik rapor ve karar yeter sayısına bağlıdır.
Komşu kendi ektiği ağaçların kökleri ortak havalandırma veya altyapıya zarar veriyorsa ne yapılır?
Yönetici teknik tespit (zemin/altyapı raporu) almalı, zarar varsa müdahale ve masraf paylaşımı genel kurulda veya hukuki yolla belirlenir.
Küçük taşınabilir saksıları topluca koymak ortak kural ihlali sayılır mı?
Tek başına taşınabilir saksılar genellikle kişisel eşyadır; ancak blok girişleri, kaçış yolları veya estetik kuralları ihlal ediyorsa yönetim uyarı ve düzenleme yapabilir.
Müdahale sonucu ortak tesisata bağlanan sulama faturası kim tarafından ödenir?
Ortak tesisata izinsiz bağlantı yapıldıysa maliyet ve ek tüketim normalde müdahaleyi yapan malikçe karşılanmalıdır; teknik tespit ve genel kurul süreciyle netleştirilir.
Genel kurul kararı olmadan yönetici pergolayı sökebilir mi?
Yönetici yalnızca acil tehlike veya kamu sağlığı/güvenliği riski varsa müdahale edebilir; aksi halde genel kurul kararı veya mahkeme kararı olmadan kalıcı yapıyı sökmek hukuki risk doğurur.
