Sabah kahvenizi içerken alt komşunun ortak giriş bahçesine çit içinde yeni saksılar yerleştirdiğini, birkaç dairenin de peyzaj çalışması yaptığını fark ediyorsunuz. Bazıları memnun, bazıları değil; aidatlara ek olarak kimse ödeme yapmak istemiyor. Bu yazıda ortak alanlarda bitki, çit, saksı veya küçük peyzaj düzenlemelerinin 2026 uygulaması, karar süreçleri ve masraf paylaşımı ele alınacaktır.
Ortak Alan mı, özel kullanım mı? Öncelikle sınırı kesinleştirin
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) ortak yer ve tesislerin tanımıyla başlamak gerekir: bina girişleri, avlular, teras ve çatı gibi yerler yönetim planında aksi belirtilmedikçe ortak alan sayılır. Yönetim planında özel kullanıma bırakılmış alan yoksa bitki düzenlemesi ortak alan müdahalesi demektir.
Genel kurul kararı zorunlu mu? Hangi hallerde evet?
Küçük saksı koymak gibi geçici, zararsız uygulamalar sakinlerin rızasıyla tolere edilebilir. Ancak:
- Kalıcı değişiklik (toprak doldurma, kalıcı çit, sulama hattı, aydınlatma) yapılacaksa, ortak alanın niteliğini değiştirdiği için genel kurul kararı gerekir.
- Ortak gider yaratacak işler (altyapı, profesyonel peyzaj, sulama sistemi) genel kurul onayına tabidir.
Önemli: Yönetim planında açıkça özel kullanım hakkı tanınmayan yerlere yapılan yapısal müdahaleler, geçersiz addedilebilir ve geri düzeltilmesi istenebilir.
Masraf kim öder? Karar türüne göre paylaşım şekilleri
Masrafın kim tarafından karşılanacağı uygulamanın niteliğine göre değişir:
| İşlem | Masrafın paylaşımı |
|---|---|
| Geçici saksı / taşınabilir düzenleme | ✅ Genellikle yapan malik / kullanıcı öder; ortak gidere yazılmaz. |
| Kalıcı altyap (sulama, gömme toprak, çit) | ✅ Genel kurulca ortak gider kabul edilirse aidatla karşılanır; aksi halde masrafı talep eden malik karşılar veya özel kullanım ücretine bağlanır. |
| Peyzaj ve bakım (genel estetik için alınan karar) | ✅ Genel kurul kararı ile ortak gider sayılabilir. |
Karar alma prosedürü: Adım adım uygulama
- Mevcut durumu fotoğraflayın ve yazılı tespit yapın.
- Yönetim planını kontrol edin: özel kullanım hükmü var mı?
- Geçici çözüm için yönetici uyarısı ve sakinlere duyuru yapın.
- Kalıcı müdahale planlanıyorsa gündem maddesi ile olağan/olağanüstü genel kurula teklif sunun.
- Genel kurul kararıyla uygulama, sorumluluk ve (varsa) özel kullanım ücreti netleştirilir.
Bakım, sulama ve zarar riski: Kim kusurluysa o sorumlu
Bitki düzenlemesi sonucu ortak veya özel bölümlerde oluşan zararlar bakım ve sulama sorumluluğuna göre değerlendirilir. Örneğin, komşunun yerleştirdiği çöp tutucu veya ağır saksı nedeniyle bina duvarında nem/çürük oluştuysa zarar veren uygulamayı yapanın sorumluluğu tartışılır.
Somut zarar halinde önce zararın ispatı (fotoğraf, tarih, bilirkişi raporu) gerekir; takip eden süreçte KMK ve genel kurul kararları belirleyici olur. Bu noktada somut hukuki tavsiye yerine uzman görüşü alınması önemlidir.
Uyuşmazlık çözümü: Yönetici, arabuluculuk ve gerekirse hukuki yol
Öncelikle yönetici arabuluculuk yapmalı, tarafları toplantıya çağırmalı ve çözüm teklifleri sunmalıdır. Yönetici kararı bağlayıcı değildir; ancak genel kurula teklif hazırlayıp oy aranabilir.
Uygulamada pratik öneriler ve örnek karar metni maddeleri
Genel kurulda alınacak karar örnekleri (kısa maddeler halinde):
- Ortak bahçe/teras peyzaj projesinin kabulü ve maliyetin arsa paylarına göre karşılanması.
- Özel kullanım izni: belirli alanlarda maliklere saksı/düzenleme izni, asgari kurallar ve bakım yükümlülüğü ile verilmesi; zarar durumunda geri alma yetkisi.
- Kalıcı altyap maliyeti talep eden maliklerin kendi isteğiyle üstlenmesi ve ileride mülkiyet devri hâlinde sorumluluk devri hükmü.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek, bakım takibi, aidat/paylaşım kayıtları ve duyuruları yönetmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları pratik bir çözüm sunar: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak alana konulan saksıyı apartman yönetimi izinsiz kaldırtabilir mi?
Yönetim planı veya genel kurul kararı yoksa yönetici, estetik, güvenlik veya ortak kullanım engelleniyorsa saksının kaldırılmasını talep edebilir; tamamen izinsiz ve kalıcı müdahaleler için genel kurul kararı veya hukuki başvuru gerekebilir.
Komşu kendi parasıyla ortak bahçeye taş döşedi, masrafı geri alınabilir mi?
Genel kurul kararı olmadan yapılan kalıcı maliyetler genellikle ortak gider kabul edilmez; masrafı yapan malik talep ederse diğer maliklerden rıza alınmalı veya özel kullanım ücreti ve tazminat konusunda genel kurul kararı aranmalıdır.
Yönetim planında ‘balkonlar ortak alan’ yazmıyorsa bitki koyma serbest midir?
Yönetim planı özel kullanım hakkı vermiyorsa balkona konulan eşyalar ortak yerlerin görünümünü veya güvenliğini etkilemiyorsa küçük düzenlemeler tolere edilebilir; yine de çamaşırlık, çöp vb. gibi sınırlamalar yönetim planı ve genel kurul kararlarına göre belirlenir.
Kalıcı sulama sistemi ortak gider sayılır mı?
Kalıcı altyap ve işletme maliyeti doğuran sulama sistemi genelde genel kurul kararı ile ortak gider olarak kabul edilebilir; aksi halde masrafı üstlenen malikin onayı ve bakım yükümlülüğü yazılı hale getirilmelidir.
Bitkilerden kaynaklı oluşan rutubet/küf zararını kim karşılar?
Rutubet/küf gibi zararlarda kusur ve nedensellik incelenir; zarar bitki düzenlemesini yapanın ihmaliyle ilgiliyse zarar veren sorumlu tutulabilir. Somut olaya göre değiştiği için hukuki uzman görüşü ve gerekirse bilirkişi raporu gereklidir.
