Akşam yemek yemeye oturdunuz, lavabodan gelen keskin çürük koku ve mutfakta beliren karınca-sinekleri gördünüz: birkaç hafta önce üst komşu banyosunda gider değişimi yapılmıştı. Masrafları kim karşılayacak, yönetim ne yapmalı ve koku/haşere hızla nasıl giderilir? Bu rehberde hem hukuki çerçeveyi hem de pratik delil ve süreç adımlarını 2026 uygulamalarıyla anlatıyorum.
Olayın hukuki çerçevesi — hangi kurallar devreye girer?
Kat Mülkiyeti ile ilgili uyuşmazlıklarda, ortak ve bağımsız bölüm sorumlulukları ile komşuluk ilişkileri önceliklidir. Ortak tesisat veya bağımsız bölüm içi tesisat ayrımı kritik etkendir. Genel uygulamada; bina çatı, ana drenaj, yağmur inişleri, ana sıhhi tesisat hatları ortak; daire içindeki bağlantı, sifon ve yerel borular genellikle malikin sorumluluğundadır. Bunun yanında komşuluk hukukuna göre sebepsiz zarar verememe ilkesi uygulanır.
Kim sorumlu olabilir? (Pratik senaryolar)
Duruma göre üç ana sorumluluk hattı çıkar:
- Alt ve üst daire arasındaki bağlantı hatası (üst komşu sorumluluğu): Üst dairede yapılan değişiklik, giderin yanlış bağlanması veya sifon eksikliği doğrudan alt daireyi etkilediyse sorumluluk genelde üst malike aittir.
- Ortak tesisattan kaynaklanan sorun: Ana kolon, bina atık hattı ya da ortak baca tıkanıklıkları sebep ise gider ortak gider kapsamında ve yönetimin müdahalesi gerekir.
- Yapım/usta hatası: Yapımcı veya montajı yapan firma kusurluysa, sözleşme/yapım sorumluluğu söz konusu olabilir; malike rücu edilebilir.
Delil toplama: koku, haşere ve tesisat hatasını nasıl ispatlarsınız?
Hukuki süreçte veya yönetim içi çözümde somut deliller işinizi kolaylaştırır. Aşağıdaki adımları izleyin:
- Görüntü ve zaman damgalı video: Koku kaynaklı akıntı, su kaçakları, haşere yoğunluğu ve tesisat bağlantı noktalarını çekin.
- Uzman raporu: Sıhhi tesisat ustası veya zemin/duvar rutubet ölçer ile rapor alın; mümkünse yazılı fatura ve keşif raporu isteyin.
- Komşu beyanları: Görgü tanıklarının kısa yazılı beyanı (tarih, gözlem) alın.
- Yönetim tutanağı: Yöneticiye yazılı bildirim yapın; yönetim yerinde tespit yaptıysa karar/tespit tutanağı düzenlesin.
Yönetim ne yapmalı? Acil müdahale ve koordinasyon
Yönetici sorumluluğu olay acilse hızlı ve geçici çözümler almaktır; sonra sorumluluk tespiti ve mali yük paylaşımı yapılır.
- Acil haşere veya hijyen sorunu varsa yönetim öncelikle profesyonel ilaçlama ve koku giderme yaptırabilir (sağlık ve yaşam hakkı nedeniyle müdahale acildir).
- Eğer sorun ortak hat kaynaklıysa KMK kapsamındaki ortak giderlerden para ayrılarak onarım yapılır; daha sonra sorumluluğu belirlenen malike rücu edilir.
- Yönetim yaptırdıkları işlemleri belgelemeli, faturalarını saklamalı ve durumu genel kurula/kat maliklerine bildirmelidir.
Nasıl hesaplanır, kim öder? Masraf paylaşımı ve rücu
Masrafın kim tarafından karşılanacağı teknik ve hukuki tespitlere bağlıdır:
| Durum | Masrafın ödenmesi |
|---|---|
| Sorun üst dairedeki yanlış bağlantı/ustalık hatası | ✅ Üst malik doğrudan öder; yönetim ödemeyi yapıp rücu edebilir. |
| Ortak kanal/ana tesisat kaynaklı tıkanma | ✅ Ortak gider; yönetim genel gider hesabından karşılar. |
| Montaj firması kusurluysa | ✅ Malikler firma/ustaya karşı tazminat/düzeltme talep edebilir (sözleşme delilleriyle). |
Pratik yol haritası: 6 adımda çözüm
- Durumu belgeleyin: foto/video, tanık, faturalar.
- Yöneticiye yazılı bildirim verin; yönetim tutanağı alın.
- Acil sağlık/haşere sorunu varsa yönetim profesyonel müdahale yaptırsın; faturayı saklayın.
- Sıhhi tesisat uzmanı raporu isteyin; ortak/özel hat ayrımı netleştirilsin.
- Masraf tespit edilince yönetim veya ilgili malik ödemesini gerçekleştirip rücu/mahkeme yoluna başvurabilir (şartlara göre değişir).
- Genel kurul gerekiyorsa karar alın; yönetim planı ve ortak gider kayıtlarına işleyin.
Eğer süreci dijitalleştirip delil, bildirim ve fatura takibini kolaylaştırmak isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı apartman yönetim yazılımlarıyla kayıt, duyuru ve harcama yönetimini düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst dairede yapılan gider değişikliği sonucu alt dairede koku oluştu, hemen kim aramalı?
Önce yöneticiye yazılı bildirim yapın; acil hijyen/haşere durumunda yönetim profesyonel müdahale yaptırabilir. Delil toplamayı unutmayın.
Masraf ortak gider mi, yoksa üst malikin mi?
Bu, sorunun kaynağına bağlıdır. Ana tesisat varsa ortak gider; üst daire içindeki bağlantı hatasıysa üst malik sorumludur.
Yönetim masraf yaparsa bunu daha sonra üst komşuya rücu edebilir mi?
Evet. Yönetim önce müdahaleyi yapıp faturayı ödese dahi sorumluluk belirlendiğinde ilgili malike rücu edebilir; belgeler önemlidir.
Teknik rapor alınmazsa dava/itibar süreci zayıflar mı?
Evet. Sıhhi tesisat veya haşere uzmanı raporu, neden-sonuç bağını ve kusuru ispatlamada belirleyici olur. Bu nedenle keşif ve yazılı rapor önerilir.
Komşu ile uzlaşma olmazsa sıradaki adım ne olmalı?
Uzlaşma olmazsa yönetim veya zarar gören malik belgeleyip uzlaşmazlık çözümü için hukuki yollara başvurabilir; somut tavsiye için bir avukatla görüşmeniz uygun olur.
