Akşamları mutfak penceresinden baktığınızda üst komşunun saksılarından sürekli su damladığını, duvarda zamanla kahverengi lekeler ve küf oluştuğunu fark ediyorsunuz. Hem sağlık hem de mülk değeri endişesiyle 'Kim ödeyecek?' diye düşünüyorsunuz. Bu yazıda 2026 uygulamasıyla, kat mülkiyeti açısından sorumluluğun nasıl belirlendiğini, hangi delillerin geçerli olduğunu ve masraf paylaşımına hangi ölçülerde gidilebileceğini somut adımlarla anlatıyorum.
1. Sorumluluk hangi durumda daire sahibinde, hangi durumda ortak gider sayılır?
Önce iki temel ayrımı bilmelisiniz: balkon yüzeyindeki düzenleme (özel kullanım mı ortak alan mı?) ve sızıntının kaynağı (dairenin iç tesisatı mı, balkonun yüzey drenajı mı, bitki/toprak erozyonu mu). Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu olarak anılır) genel çerçeveyi verir; ortak alanlardan kaynaklanan kusur veya binanın ortak tesisatından gelen zararlar ortak gider kapsamında değerlendirilir, kişisel kullanım sonucu meydana gelen zararlar ise sorumlu dairenin malikine atılabilir.
2. Hangi deliller kanıt olarak geçerli? Nasıl belge toplamalısınız?
Hukuki süreç veya yönetim içi işlem başlatmadan önce sağlam delil gerekir. Geçerli delil türleri:
- Fotoğraf ve video: Damlayan suyun kaynağını ve alt dairedeki zararı zaman serisiyle belgeleyin (tarih/saat meta verisi faydalıdır).
- Uzman tespit raporu: Yapı, tesisat veya nem uzmanından (mühendis veya teknik bilirkişi) alınacak rapor; nemin kaynağını, rutubetin süresini ve nedenini açıklar.
- Komşu yazılı bildirimleri: Üst komşuya yönetim veya noter aracılığıyla yapılan zarar bildirimi ve cevapları.
- Yönetim defterleri ve bakım kayıtları: Daha önce benzer bir sorun için yapılan onarım kayıtları varsa delil teşkil eder.
3. Adım adım: Öncelikle yönetim/komşu sürecinde ne yapmalısınız?
- Durumu yönetime yazılı bildirin; tarihli kayıt oluşturulmasını isteyin.
- Üst komşuya nezaket + resimle bilgilendirme yapın; çözüm önerinizi (saksı altlığı, drenaj, plastik leğen) sunun.
- Yönetim planı ve genel kurul kararlarını kontrol edin: balkon düzenlemelerine dair özel kullanım veya ortak alan hükmü varsa uygulayın.
- Uzman tespiti isteyin; yönetim kararıyla ortak bakım gerekiyorsa genel kurulda onay alınabilir.
4. Masraf nasıl paylaşılır? Pratik hesaplama ve örnek senaryolar
Masraf paylaşımı kusura ve kaynak tespitine göre değişir:
- Eğer nem/sızıntı üst komşunun özensiz bitki/drenaj düzenlemesinden kaynaklanıyorsa: masraf alacaklı dairenin malikinden talep edilebilir; kat mülkiyeti hukuku özel alan kullanımından doğan zararlarda sorumluluk maliktedir.
- Eğer sorun ortak tesisat veya bina elemanından (balkon tabanından kaynaklanan yalıtım hatası) kaynaklanıyorsa: genel kurul kararıyla ortak gider kapsamında yapılır ve arsa payına göre bölüştürülür.
| Kaynak | Masrafın niteliği |
|---|---|
| Özensiz bitki/drenaj (malik kusuru) | ✅ Malik öder; yönetim talebiyle gider tahsil edilebilir |
| Ortak yapı/yalıtım hatası | ✅ Ortak gider: arsa payına göre bölüşüm |
5. Yönetim nasıl karar almalı, hangi resmi adımlar uygulanır?
Yönetici veya yönetim kurulunun yapacağı işlemler net olmalı: öncelikle durumu tespit edip Yönetim Defteri'ne (karar defterine) kaydedin; sonra gerekirse genel kuruldan onay alarak ortak gider kapsamında tadilat yaptırın. Kat Mülkiyeti ile ilgili uygulamalarda yönetimin karar alma yetkisi ve genel kurul türüne göre masrafın ortak mı yoksa şahsi mi olduğuna karar verilir.
6. İspat ve dava/uzlaştırma aşaması: ne beklenir?
Uzatılmış uyuşmazlıklarda bilirkişi raporu mahkemede/arabuluculukta etkili olur. Kat Mülkiyeti uyuşmazlıklarında sıklıkla mahkeme veya arabuluculuk tercih edilir; somut delillere göre kusur belirlenir. Hukuki süreçle ilgili genel bilgi aktarılabilir; ancak somut dava stratejisi ve sonuç tahmini için bir avukata danışmanız gerekir.
Eğer süreci dijitalleştirmek, delil birikimini ve aidat/masraf takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı kullanılması işleri hızlandırır. BYönetim; aidat, bakım masrafı, karar defteri, duyuru ve belge takibini destekler: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun saksı toprağı alt dairede küf yaptıysa hemen kimse ödeme yapmak zorunda mı?
Net cevap. Hemen ödeme zorunluluğu yok; önce yönetim yazılı bildirim, delil toplanması ve uzman tespiti yapılmalı. Kusur tespit edilirse ilgili malikten masraf talep edilebilir.
Yönetim planında balkon özel kullanım yazmıyorsa ne değişir?
Net cevap. Yönetim planında hüküm yoksa genel uygulama ve önceki genel kurul kararları, kat mülkiyeti esaslarına göre yorumlanır; sorun ortak yapıysa ortak gider sayılır.
Uzman raporu masrafını kim öder?
Net cevap. Genelde inceleme için yapılan ilk tespit yönetim tarafından karşılanabilir; ardından kusur tespit edilirse maliyet kusurlu malike rücu edilir. Kurula göre işlem farklılaşabilir.
Komşu onarımı reddederse yönetim ne yapabilir?
Net cevap. Yönetim önce genel kurula sunarak ortak onarım kararı alabilir veya mahkemeye başvuru/uzlaştırma yollarına yönlendirilebilir; somut hallerde avukat görüşü tavsiye edilir.
Rutubet sağlık açısından tehlikeli ise acil ne yapılmalı?
Net cevap. Öncelikle durumu belgeleyip geçici önlem (nem kurutucu, havalandırma, sızıntıaltı kapatma) alınmalı ve yönetim/komşu bilgilendirilip uzman tespiti hızlandırılmalıdır; acil onarım gerekiyorsa yönetim geçici müdahaleyi yapıp masrafı daha sonra tahsil edebilir.
