Hafta sonu çatı onarım ekipleri apartman yağmur iniş borusunu üst kattan geçirirken alt kattaki daire tavanında damlama başladı; mutfak dolapları, boyada kabarma ve rutubet oluştu. Yönetici, zarar gören malik ve boruyu değiştiren üst kattaki malik aynı binada: şimdi masrafı kim ödeyecek, sorumluluk nasıl tespit edilir?
Özet: Sorumluluğun hukuki çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yağmur iniş borusu genellikle ortak tesisat sayılır; ortak tesisatta yapılacak işlemde oluşan zararların paylaşımı ve sorumluluk, yapılan müdahalenin niteliğine, onaya ve kusura göre değişir. Somut vakalarda önce zarar ve nedeni tespit edilmeli, sonra KMK hükümleri ve genel hukuk ilkeleri (sorumluluk, tazminat) uygulanır.
1) Yağmur iniş borusu ortak mı, yoksa özel mi?
Genel olarak bina yağmur iniş boruları bina dışına ve ortak altyapıya bağlanan eleman olduğu için ortak tesisat kabul edilir. Yönetim planında farklı bir hüküm yoksa veya boru sadece bir bağımsız bölüme ait olduğu yazmıyorsa; KMK kapsamında ortak kabul edilir.
- Eğer yönetim planı veya tapu kayıtlarında boru özel gösterildiyse sorumluluk değişebilir.
- Şüphede yönetici ve genel kurul uygulaması, teknik keşif ve bilirkişi raporu ile belirlenir.
2) Hangi durumlarda üst kattaki malik sorumlu olur?
Üst kattaki malik doğrudan boruyu değiştirdi ise ve bu müdahale sonucu alt dairede hasar oluştuysa; kusur veya tedbirsizlik varsa doğrudan zararı tazminle yükümlü olabilir. Aşağıdaki faktörler belirleyicidir:
- Müdahalenin izinsiz, uygunsuz veya hatalı yapılması (ör. bağlantı hatası, yanlış malzeme).
- Önlem alınmadan çalışmanın başlatılması (alt daire bilgilendirilmemiş, koruyucu önlemler yok).
- Genel kurul veya yönetici onayı gereken bir ortak işin tek taraflı yapılması.
3) Yönetici ve genel kurulun rolü
Ortak tesisata ilişkin işler yönetici koordinasyonunda veya genel kurul kararıyla yürütülmelidir. Yönetici; onarımdan önce teknik keşif, işin kapsamı, yüklenici seçimi ve malzeme standardı gibi hususları izlemek, kayda geçirmekle yükümlüdür.
4) Delil, keşif ve bilirkişi raporu nasıl yapılır?
Hasarın kaynağını ve nedenini objektif şekilde belirlemek için adımlar:
- Hasar oluşur oluşmaz fotoğraf/video çekimi, tarihli yazılı bildirim ve tutanak.
- Yönetici tarafından derhal keşif talebi; bağımsız bilirkişi veya teknik rapor istenmesi.
- Gerekirse sigorta şirketine bildirim — poliçe kapsamı kontrol edilir.
5) Masrafların paylaşımı ve tazminat hesaplaması
Sonuç teknik keşif ile üst komşunun müdahalesi kusurlu bulunursa, doğrudan kusurlu olan malik zararları tazmin eder. Kusurun ortak iş kapsamında ve genel kurul onayıyla yapıldığı, fakat işin kusurlu uygulandığı tespit edilirse sorumluluk yükleniciye, yaptıranı içinse paylaştırma söz konusu olabilir.
| Durum | Muhtemel sorumluluk |
|---|---|
| Tek taraflı, izinsiz ve kusurlu müdahale | ✅ Üst komşu |
| Genel kurul/yönetici onayı ile yapılan iş, uygulama hatası | ✅ Yüklenici / uygulamayı yapan kişi; genel kurul kararının içeriğine göre kat malikleri ortak masraf paylaşımı |
6) Pratik adımlar — yönetici ve malik için 2026 kontrol listesi
- Hemen fotoğraf, video ve tutanak alın; hasarı yazılı bildirin.
- Yönetici keşif ve teknik rapor isteyin; sigorta poliçesini kontrol edin.
- Genel kurul veya karar defteri kayıtlarını inceleyin: onay var mı?
- Müdahaleyi yapan kişiden işin yapılış şekli ve taahhütlerini yazılı isteyin.
- Delillerle birlikte anlaşma/uzlaşma mümkünse öncelikle uzlaşma yoluna gidin; değilse teknik rapor esas alınarak tazminat talebi değerlendirilir (somut tavsiye için avukata başvurun).
Eğer bu süreci dijitalleştirip delil, bildirim ve tahsilat süreçlerini takip etmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı iş akışınızı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/ — aidat, karar defteri, duyuru ve hasar bildirim kayıtlarını merkezi tutmak pratik çözüm sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu boruyu değiştirdi ama onay yoktu; hasar için ne yapmalıyım?
Öncelikle fotoğraf ve tutanakla delil toplayın, yöneticiye yazılı bildirim yapın ve teknik keşif talep edin. Onaysız müdahale kusur teşkil ederse müdahaleyi yapan malik tazminatla yükümlü olabilir; somuthukuki tavsiye için bir avukatla görüşün.
Yönetici onay verdi ama iş kötü yapılmış; masraf kimde kalır?
Uygulamadaki kusur genelde uygulayan firma veya işin sorumlusu açısından değerlendirilir; genel kurul kararı ile ortak masraf olarak kabul edilmişse kat malikleri masrafı paylaşır. Eksik gözetim varsa yönetici sorumluluğu da gündeme gelebilir.
Sigorta hasarı karşılar mı?
Çoğu apartman sigortası (bina sigortası/ortak alan poliçesi) su sızıntısı ve üçüncü taraf zararlarını kapsayabilir; poliçe şartlarına ve hasarın nedenine göre değişir. Sigorta şirketine derhâl bildirim yapın ve ekspertiz isteyin.
Teknik raporun içeriği yeterli delil midir?
Teknik keşif/bilirkişi raporu mahkeme-icra ve uzlaşma süreçlerinde güçlü delildir; raporun ayrıntılı, tarihli ve fotoğraflı olması önemlidir. Eksikse ek bilirkişi talebi değerlendirilebilir.
Üst komşu masrafı taksitlendirmek istiyorsa ne yapmalıyım?
Taraflar arası uzlaşma mümkündür; yazılı ödeme planı yapılması ve ödemenin takip edilmesi önemlidir. Anlaşma sağlanamazsa idari veya adli yollara başvurma seçenekleri bulunmaktadır; somut hukuki tavsiye için avukatınıza danışın.
