Akşamüstü apartman koridorunda komşunuzun balkondan uzattığı uzatma kablo, koridorda kıvılcım ve birkaç gün sonra apartmanda sigorta arızasıyla karşılaştınız — ya da binanızda elektrik panosunda aşırı yük nedeniyle sigorta attı. Böyle bir durumda “balkonda E-bike şarj eden komşu ne yapmalı, binanın sorumluluğu nedir” sorusu hem güvenlik hem hukuki açıdan acildir.
Bu durumda hangi hukuki temel ve ilkeler geçerlidir?
Aşağıdaki ilkeler pratikte en sık başvurulan çerçeveyi oluşturur:
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereği ortak yerlerin güvenliği yönetimin sorumluluğundadır; aynı zamanda maliklerin ve sakinlerin kat mülkiyetine ilişkin- komşuluk haklarına dikkat etme yükümlülüğü vardır.
- 6402/634 ibaresi gibi uydurma referans verme yapılmaz; bu yazıda ilgili kanun adı doğru şekilde belirtilmiştir: Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu prensipleri (sorumluluk, kusur) birlikte değerlendirilir.
- Elektrik kaynaklı zararlar bakımından, zarar veren kişinin kusuru (dikkatsizlik, güvenli olmayan bağlantı) tespit edilirse tazmin sorumluluğu doğar; aksi halde ortak tesisat ve bina bakımından yönetim yükümlülükleri ön plana çıkar.
1) Sorumluluğu belirlerken hangi unsurlar önemlidir?
Sorumluluk üç ana eksende değerlendirilir:
- Davranışın hukuka aykırılığı ve kusur: Komşu açıkça yasak veya riskli yöntemle (ör. ortak koridordan kablo çekme, hatalı priz kullanma) hareket ettiyse kusur güçlüdür.
- Zarar ve nedensellik bağı: E-bike şarjından kaynaklandığı iddia edilen yangın/hasarın teknik raporla desteklenmesi gerekir.
- Ortak bakım/tesisat yetersizliği: Eğer zarar ortak elektrik altyapısından kaynaklandıysa (eski pano, yetersiz sigorta), yönetim veya genel kurul üzerinden bakım-masraf tartışması gündeme gelir.
2) Hangi somut deliller toplanmalı (ispata yönelik adımlar)?
Olay sonrası hızlı ve düzenli delil toplamak hem güvenlik hem tazminat açısından kritik:
- Olay anı fotoğraf ve video kayıtları (mümkünse), olay tarih-saat yazılı beyanları.
- Elektrik teknisyeni veya elektrik mühendisi raporu: yangının/arıza kaynağını, kullanılan kablo/priz tipi ve pano durumunu teknik olarak açıklamalı.
- Görgü tanığı yazılı beyanları ve apartman kayıtları (duyuru/şikâyet kayıtları, güvenlik kamerası kayıtları varsa).
- Varsa sigorta şirketi ekspertiz raporu.
3) Yönetici ve genel kurulun yükümlülükleri nelerdir?
Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde sitenin/ binanın güvenliğinden sorumludur. Bu kapsamda yapılması gerekenler:
- Acil durumlarda tehlikeyi gidermek (ör. tehlikeli kabloyu güvenli şekilde kaldırmak veya elektriği kesmek) ve durum tutanağı düzenlemek.
- Teknik inceleme ve gerekirse bakım/tadilat kararı almak için genel kurulu acil toplantıya çağırmak veya yönetim kararı ile işlem başlatmak (bakım masrafı ortak gider sayılabilir).
- Komşulara yazılı uyarı göndermek; tekrar eden ihlallerde disiplin/para cezası veya kullanım kısıtlaması getiren yönetim planı hükmü uygulanabilir (varsa yönetim planı ve içtüzük hükümleri takip edilir).
4) Hasar tazmini, kim hangi masrafları ödemeli?
Duruma göre farklı ihtimaller vardır:
- Komşunun açık kusuru varsa (teknik rapor bunu doğrular): komşu oluşan maddi zararları tazmin etmekle yükümlü olabilir. Türk Borçlar Kanunu’ndaki haksız fiil ve zararın tazmini ilkeleri uygulanır.
- Zarar ortak tesisat kaynaklıysa veya binanın bakım eksikliğinden doğduysa: ortak gider olarak genel kurul kararıyla onarım gideri karşılanabilir; daha sonra yönetim kusuru tespit edilirse sorumlulara rücu (geri ödeme) gündeme gelir.
- Sigorta varsa (konut yangın/deprem/ortak alan sigortası veya yönetim sigortası): sigorta poliçesi kapsamı ve hasar bildirimi süreci takip edilmeli; ekspertiz raporu sigortanın temelidir.
| Hasar çeşidi | Muhtemel sorumlu |
|---|---|
| Doğrudan yangın/elektrik arızası komşunun cihazından kaynaklandıysa | ✅ Komşu (kusur kanıtlanırsa) |
| Ortak pano/tesisat arızası nedeniyle hasar | ✅ Yönetim/Genel Kurul (bakım yükümlülüğü) |
5) Pratik adımlar: yönetici, zarar gören ve şüpheli komşunun izlemesi gereken sıra
- Olay anında güvenliği sağlayın; tehlikeyi ortadan kaldırın ve fotoğraf/video alın.
- Hemen yazılı tutanak düzenleyin; tarih-saat, kimlik bilgileri, kısa olay açıklaması olsun.
- Yetkili elektrik teknisyeni/elektrik mühendisi çağırın ve rapor alın.
- Sigorta varsa hasar ihbarını yapın; yönetim poliçesini kontrol edin.
- Genel kurul/ yönetim kurulu gündemine taşın; gerekiyorsa disiplin veya teknik önlem kararları alın.
6) Ortak alan kısıtlamaları ve yönetim planı düzenlemesi
Binanın yönetim planına veya içtüzüğe açık hüküm konması uzun vadede benzer riskleri azaltır. Örnek düzenlemeler:
- Balkonda/koridorda elektrikli cihaz şarjına yasak getirme veya sadece yönetim onayıyla izin verme.
- Ortak alandan kablo çekilmesine kesin yasak ve cezai/para yaptırımı öngörme.
- Güvenlik ve yangın riski taşıyan cihazların ortak kullanım alanlarında kullanılmaması kararı.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek, şikâyet, bakım ve aidat/tazmin takiplerini kayıt altında tutmak isterseniz BYönetim gibi bir platform ile tutanak, duyuru ve tahsilat süreçlerinizi düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Balkonda E-bike şarjı yangına neden olduysa hemen ne yapmalıyım?
Önce güvenliği sağlayın, itfaiyeyi/elektrik teknisyenini çağırın, olay tutanağı ve fotoğraf/video ile teknik rapor toplayın; sigorta bildirimi ve yönetim bilgilendirmesini takip edin.
Komşu koridordan priz kullanıp kablo çekiyorsa yönetici ne yapmalı?
Derhal yazılı uyarı yapmalı, tehlikeyi giderip tutanak düzenlemeli ve tekrarı halinde yönetim planına göre yaptırım uygulamalıdır.
Hasar için kim sorumlu olur—komşu mu yoksa yönetim mi?
Sorumluluk kusur ve nedenselliğe göre belirlenir: kusur komşuda ise komşu; altyapı/tesisat eksikliğinden kaynaklandıysa yönetim/genel kurul sorumlu olabilir.
Teknik rapor zorunlu mu, yoksa görgü beyanı yeterli mi?
Görgü beyanı başlangıç için önemli olsa da tazminat ve sigorta sürecinde elektrik mühendisi veya ekspertiz raporu genellikle zorunludur.
Ortak alana kamera koyup komşuyu tespit edebilir miyiz (KVKK açısından)?
Ortak alanlarda güvenlik kamerası kurulumu mümkündür ancak KVKK çerçevesinde aydınlatma, bilgilendirme ve veri sorumlusu tayini gibi yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir; yönetim planı ve açık bilgilendirme yapılmalıdır.
