Akşamüstü apartman koridorunda elektrik kablosu gören bir yönetici düşünün: 3. kattaki dairenin balkonu boyunca uzanan bir uzatma kablosu, her gece bisikletin şarjı için prize takılıyor. Komşular endişeli—kısa devre, yangın riski ve ortak alan kurallarına aykırılık tartışılıyor. Peki 2026’da bu durumda kim sorumlu, yönetici ne yapmalı ve zarar çıkarsa masraf nasıl paylaşılır?
1. Olayın hukuki çerçevesi: Kat Mülkiyeti ve genel sorumluluklar
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu adıyla) ortak alanların korunması ve maliklerin birbirlerinin haklarına saygısı esasına dayanır. Dairenin iç donanımından kaynaklanan faaliyetler (ör. elektrikli bisiklet şarjı) normalde malik/devam eden kullanıcı sorumluluğundadır; ancak bu faaliyet ortak alanları tehlikeye atıyor veya ortak düzenlemelere aykırıysa genel kurul veya yönetici müdahale edebilir.
2. Risk tespiti: Güvenlik, yangın sigortası ve elektrik mevzuatı
Balkonda şarjın taşıdığı başlıca riskler: aşırı akım/ısınma, suya maruziyet (balkonda yağmur), tesisatın yetersizliği ve ortak alana kablo çekilmesi. Bu durum yangın halinde binanın sigorta kapsamı ve sorumluluk tespitini etkiler.
- Sigorta soruşturması: Sigorta, kusurlu kullanım veya yetersiz tesisat nedeniyle hasar varsa ihbar sonrası inceleme yapar; kusur tespiti hasarın tazminini etkiler.
- Elektrik güvenliği: Bina ortak tesisatı ve daire içi tesisat farkı önemlidir; yönetici sadece ortak tesisatı denetleyebilir, daire içi tesisat için malik uyarılabilir.
3. Yönetici hangi adımları atmalı? Adım adım pratik yol haritası
- Olay kayıt altına alınsın: tarih, saat, fotoğraf ve kısa tutanak.
- Önce yazılı uyarı gönderin: tehlike ve ortak alan kural ihlali açıkça belirtilecek.
- Gerekirse bilirkişi/elektrik mühendisi incelemesi isteyin; kısa rapor riskleri gösterir.
- Mahalli itfaiye/enerji şirketi yönlendirmesi gerekiyorsa başvurun.
- Genel kurulda kural/net ceza/alternatif çözüm belirlenebilir.
4. Malikler ve yönetici hangi hukuki dayanaklara bakmalı?
Somut kanun maddesi verirken dikkat etmek gerekir: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak alanların korunması ilkesi çerçevesinde yönetici, ortak alan güvenliğini sağlamak için makul tedbirleri almakla yükümlüdür. Bu kapsamda alınacak tedbirler yönetim ve genel kurul kararlarıyla desteklenmelidir.
Ayrıca binanın ortak kullanım esaslarını ve yönetim planını kontrol edin; yönetim planında açık yasak veya güvenlik hükmü varsa uygulama kolaylaşır. Elektrik tesisatı ve yangın güvenliği için Türk Standartları (TS) ve ilgili yangın yönetmelikleri uygulanmalıdır; somut uygulama için elektrik mühendisi görüşü alınmalıdır.
5. Olası sonuçlar: Zarar, masraf paylaşımı ve ceza uygulamaları
Yangın veya hasar durumunda sorumluluk şu şekilde dağıtılabilir:
- Eğer hatalı kullanım (uzatma kablosu, uygun olmayan şarj cihazı) doğrudan zarara sebep olduysa zarar veren malik kusurlu sayılabilir.
- Ortak tesisattan kaynaklı ve yönetimin ihmali (ör. ortak koridor prizlerinin güvenli olmaması) varsa yönetime/Genel Kurula karşı sorumluluk tartışılabilir.
- Masraf paylaşımı ilke olarak kusura göre belirlenir; kusur objektif şekilde tespit edilmelidir (bilirkişi raporu vs.).
6. Önleyici tedbirler ve pratik çözümler
Yönetimin alabileceği önlemler:
- Ortak alanlarda priz kullanımı/uzatma kablosu yasağına ilişkin genel kurul kararı almak.
- Elektrik tesisatı bakımını periyodik yapmak; ortak koridor prizlerini kilitli hale getirmek.
- Sakinlere güvenli şarj alternatifleri sunmak: kapalı garajda güvenli priz/istasyon tahsisi gibi.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat-bildirim, duyuru ve kural ihlali tutanaklarını merkezi olarak takip etmek ve pratik çözümler üretmek için BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/.
| Durum | Önerilen Yönetici Adımı |
|---|---|
| İlk tespit (gözlem, foto) | ✅ Yazılı uyarı + tutanak |
| Tekrarlayan ihlal | ✅ Bilirkişi + genel kurul gündemi |
| Hasar/yangın | ✅ Sigorta bildirimi + kusur tespiti |
Sıkça Sorulan Sorular
Komşum balkonda bisikletini her gece şarj ediyor, yönetici uyarı göndermezse ne yapabilirim?
Önce yazılı olarak yöneticiye ve komşunuza şikâyetinizi bildirin; kanıtlayıcı fotoğraf ve tarih içeren tutanak alın. Yönetici hareketsizse genel kurulda madde gündeme alınabilir veya bilirkişi raporu ile durum belgeleyip hakkınızı arayabilirsiniz; somut hukuki adımlar için bir avukata danışın.
Uzatma kablosu yangın çıkarırsa bina sigortası ödeme yapar mı?
Sigorta, kusur ve poliçe şartlarına göre hasarı inceler. Kusurlu kullanım (özel cihaz hatası, uygun olmayan uzatma kablosu) tespit edilirse sigorta ödeme yapmayabilir veya rücu edebilir; sigorta şirketinin incelemesi belirleyicidir.
Genel kurul balkonda elektrik kullanımı yasaklayabilir mi?
Evet; genel kurul, ortak yaşam kurallarına ilişkin kararlar alabilir. Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti esasları çerçevesinde alınan kararlar bağlayıcıdır. Kararın uygulanması için bildirim ve cezai şartlar açıkça düzenlenmelidir.
Elektrik mühendisi raporu almadan önce ne yapılmalı?
Öncelikle güvenlik için derhal tehlikeyi ortadan kaldırmaya yönelik geçici önlem (ör. uzatma kablosunu söktürme talebi) ve yazılı uyarı yapılmalıdır. Sonrasında uzman incelemesi için talepte bulunun; bilirkişi raporu ileride delil olur.
Yönetici, ortak alana kadar çekilen kabloyu çıkarmaya yetkili mi?
Yönetici, ortak alan güvenliği açısından makul ve ölçülü müdahalelerde bulunabilir; kurala aykırı bırakılmış kablonun çıkarılması ve malik uyarılması genellikle mümkündür. Müdahaleden önce yazılı bildirim ve gerekirse genel kurul kararı alınması hukuki güvenlik sağlar.
