Akşam yemek yedikten sonra tavanınızın bir köşesinden tekrar tekrar damlama sesi geliyor; banyoda fayansların üstünden renk değişimi başladı. Komşunuzun çamaşır makinesinin tahliye hortumundan akan su, her yıkamada alt komşunun tavanını ıslatıyor. Ne yapmalısınız, masraf kimde kalır, hangi belgeler delil sayılır?
Sorunun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, bireysel kusur mu?
Kat Mülkiyeti açısından sorumluluğun belirlenmesi öncelikle hasarın kaynağına bağlıdır. Genel kural olarak; binanın ortak tesisatları ve bunların kusurundan kaynaklanan zararlar ortak gider olarak değerlendirilir. Daire içinde kalan, malik veya kullanıcının bakım ve montajı sorumluluğunda olan cihaz ve hortumlar ise ilgili bağımsız bölüm sahibinin/final kullanıcının kusuru kabul edilir.
Delil toplama: ne fotoğraflanmalı, hangi belgeler toplanmalı?
İspat yükünü hafifletmek için sistematik belgelemek gerekir. Aşağıdaki listeyi takip edin:
- Olay günü içinde tekrarlayan fotoğraf ve videolar (zaman damgası olanlar tercih edilir).
- Hasarın başlangıç tarihini gösteren komşu yazışmaları (mesaj/SMS/e‑posta).
- Banyo/tavan/duvar rutubet raporu için eksper veya yapı mühendisi raporu (gerekirse).
- Binanın ortak tesisatına ilişkin önceki bakım-kayıtları (yönetici veya teknik servis kayıtları).
Hızlı teknik kontroller: yönetici ve sakin ne yapmalı?
İlk aşamada yönetici ile yapılan ortak inceleme sorunu netleştirir. Önerilen adımlar:
- Yönetici veya teknik sorumlu ile birlikte gözlem (tahliye esnasında).
- Alt ve üst daire sakinlerinin birlikte bulunduğu tutanak düzenlenmesi.
- Gerekirse kısa süreli bir tesisat tıkanma testi (ortak iniş hattı için).
Maliyet paylaşımı nasıl hesaplanır?
Maliyet paylaşımı sorumluluğun tespitine göre değişir:
- Eğer sorun daire içi montaj/bağlantı hatasından kaynaklanıyorsa, hasar ve onarım masrafları büyük ölçüde üst dairenin maliki/kullanıcısı tarafından karşılanır.
- Eğer sorun ortak atık borusundan, çatı/iniş hattından veya binanın tesisat bakım eksiğinden kaynaklanıyorsa, KMK uyarınca ortak gider olarak genel kurula sunulur ve arsa paylarına göre paylaşılır.
Uygulamada; önce tamir edip masrafı kim ödedi ise, sonrasında kusurlu tarafın rücu etmesi mümkündür — bunun için deliller ve yazılı talepler gereklidir. Bu süreçte yöneticinin düzenlediği tutanak ve eksikse ekspertiz raporu belirleyici olur.
Pratik adımlar: hangi sırayla ilerleyin?
- Hasarı belgeleyin (foto/video) ve yöneticiye yazılı bildirim yapın.
- Yönetici ile ortak keşif yapılıp tutanak tutulsun; kısa vadeli su sızıntısını engelleyecek önlem alınsın.
- Teknik tespit için yapı-işleri uzmanı veya boru ustası çağrılıp rapor alınsın.
- Eksper raporu daire içi kusur gösterirse malike yazılı talep gönderilsin; ücrete itiraz olursa yönetim genel kurul bilgisiyle hareket eder.
- Gereğinde sigorta başvurusu (konut/daire sigortası) yapılsın; sigorta şirketinin talep edeceği delilleri saklayın.
Yönetici ve genel kurulun rolü — ne zaman ortak karar gerekir?
Yönetici acil önlemleri almak ve durumu tespit etmekle yükümlüdür; ancak onarım masrafı ortak gider ise genel kurul kararı gerekebilir. Kat Mülkiyeti uygulamalarında ortak tesisata ilişkin bakım-onarım harcamaları arsa payına göre paylaştırılır. Yönetici, borçlu malik veya kusurlu tarafı tespit ederse tahsilat için gerekli belgeleri toplamalıdır.
Bu süreci dijitalleştirmek ve aidat/onarım kayıtlarını şeffaf tutmak isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları maliyet takibi, tutanak uploadu ve iletişim kaydı tutmada yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/
| Durum | Muhtemel Sorumlu ve Ödeme Şekli |
|---|---|
| Daire içi hortum/bağlantı kusuru | ✅ Üst daire maliki/kullanıcısı - bireysel ödeme, rücu hakları olabilir |
| Ortak iniş borusu/tesisat tıkanması | ✅ Ortak gider - genel kurul onayı, arsa payına göre paylaşım |
Sigorta ve tazminat: nelere dikkat edilmeli?
Kontratlı veya bireysel konut sigortası varsa önce sigorta bildirimi yapılmalıdır. Sigorta ödemesi yapıldıktan sonra sigorta şirketi kusurluya rücu edebilir. Ayrıca fiziksel hasar (küf, boya, elektrik) için eksper raporu istenir. Hukuki süreç gerekirse, somut deliller ve ekspertiz raporu talep edilmektedir. Somut hukuki tavsiye için bir avukatla görüşün; burada sadece genel bilgiler aktarılmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun çamaşır makinesi hortumundan akan suya karşı yönetici sorumlu mu?
Yönetici acil önlem almak ve durumu tespit etmekle yükümlüdür; ancak masrafın kimin ödeyeceği kusura göre belirlenir. Ortak tesisat kaynaklıysa ortak gider olur, daire içi kusur ise üst komşu sorumludur.
Komşu masrafı ödemeyi reddederse ne yapabilirim?
Önce yazılı talep ve teknik raporla rücu talep edin; ödeme olmazsa alacak takibi için hukuki danışmanlık alın. Somut durumlara göre değişir; bir avukata başvurmanız gerekebilir.
Teknik rapor almak zorunlu mu?
Resmi tespit ve tazminat süreçlerinde ekspertiz raporu delil değeri yüksek olduğu için önerilir. Foto ve videolar destekleyici delildir.
Ortak iniş borusu tıkanırsa aidattan mı karşılanır?
Evet; ortak boru veya iniş hattı bakımı ve onarımı ortak gider olarak değerlendirilir ve arsa paylarına göre paylaşılır.
Küf ve boya onarımı için kim sorumlu?
Küfün kaynağı daire içi bakım eksikliği ise ilgili malik; ortak tesisattan kaynaklanmışsa ortak gider. Kesin tespiti için uzman raporu gereklidir.
