Gece yatarken tavanınıza damlayan soğuk suyu görüp uyanıyorsunuz; sabah baktığınızda tavan boyasında kabarma ve duvarda rutubet başlamış. Üst komşunun klima dış ünitesinden ya da drenaj hortumundan sürekli akan su, evinizi kullanılamaz hale getiriyor. Peki bu durumda kim sorumlu, masrafları kim öder ve yönetici nasıl hareket etmeli?
Problemin hukuki çerçevesi: Kat Mülkiyeti açısından temel prensipler
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca ortak yerlerin korunması ve komşuların zarar görmemesi ilkeleri geçerlidir. Daireler arası doğrudan zarar verici eylemler, genel olarak zararın meydana geldiği bağımsız bölümün malikine veya zararı veren işlemi yapan kişiye ilişkin sorumluluk doğurur.
Teknik tespit: Ortak tesisat mı, bireysel tesisat mı?
İlk ve en önemli adım teknik incelemedir. Eğer drenaj suyu ortak yağmur iniş borusu, ortak baca veya ortak çatıda gönüllü olarak birleşen bir hat üzerinden akıyorsa bu ortak tesisat sorunu olur. Buna karşılık drenaj hortumu doğrudan üst daire duvarından çıkıp alt daire balkonuna/terasına akıyorsa genellikle üst daire sahibinin bireysel kullanımıyla ilgili sorun vardır.
- Profesyonel tesisatçı veya yapı teknik raporu alın.
- Gerekirse uzman su yalıtım raporu ve foto/video kanıtları toplayın.
- Raporun düzenlendiği tarihleri ve rapor sahibini saklayın.
Delil toplama: Hangi belge ve kanıtlar geçerli?
Mahkeme veya resmi yazışmada güçlü olmak için eksiksiz delil önemlidir. Toplanması gerekenler:
- Fotoğraf ve videolar (zaman damgalı, mümkünse sürekli kayıt)
- Tesisatçı/uzman raporu (arıza tespiti, bağlantı türü, sorumluluk önerisi)
- Komşu yazışmaları (talep ve cevapların noter, e-posta veya teslim tutanağı ile belgelendirilmesi)
- Varsa yönetim kararları, daha önce benzer şikâyet kayıtları
Kim öder? Masraf paylaşımı mantığı
Sonuç teknik tespitte belirlenir:
- Ortak tesisattan kaynaklıysa: onarım genellikle ortak giderdir ve Genel Kurul kararlarına göre aidata yansıtılır.
- Bireysel tesisat veya komşunun yanlış kullanımıysa: zarar veren malik veya kullanıcının sorumluluğu gündeme gelir; bu durumda zarar gören malik doğrudan tazminat talep edebilir.
Not: Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca acil onarım gerektiren durumlarda müdahale edip giderleri geçici olarak ödeyebilir; ancak daha sonra kimin sorumlu olduğu tespit edilmelidir.
Yönetici için uygulanabilir adım listesi (pratik rehber)
- Şikayeti yazılı olarak kayda alın; malik veya kiracıdan kısa bir açıklama alın.
- Acil müdahale gerekiyorsa (sağlık/elektrik riski): geçici önlem alın ve tutanak düzenleyin.
- Yetkin bir tesisatçıdan/uzmandan rapor isteyin; raporu Yönetim Kurulu ile paylaşın.
- Duruma göre Genel Kurul kararı alın veya ilgili kişiye zarar tazmini talep yazısı gönderin.
- Ödemede anlaşma sağlanamazsa, malik hukuki danışmanlık alabilir; yönetici delilleri dosyalamalı ve karar defterine kaydetmelidir.
Pratik çözümler ve dijital araçlarla süreci hızlandırma
Delil toplama, duyuru, karar alma ve tahsilat süreçleri kağıtla uzayabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir Site/Apartman yönetim yazılımı ile şikâyet kaydı, belge arşivi, aidat takibi ve duyuru süreçlerini tek platformda yönetebilirsiniz. BYönetim, şikâyet-takip, belge yükleme ve karar defteri yönetimi gibi modüller sunar; denemek isterseniz https://byonetim.com.tr/ üzerinden bilgi alabilirsiniz.
| Durum | Muhtemel Sonuç |
|---|---|
| Ortak yağmur iniş borusu hatası | ✅ Onarım ortak gider, Genel Kurul kararıyla aidata yansıtılır |
| Bireysel drenaj hortumu hatalı yönlendirilmiş | ✅ Üst daire malikinin gideri ve tazminat sorumluluğu doğabilir |
İspat ve uzlaşma: Komşuluk ilişkisini koruyan adımlar
Hukuki süreçlere girmeden önce uzlaşma çabası hem zaman hem maliyet kazandırır. Yönetici arabulucu rolünü üstlenip, uzman raporunu paylaşarak makul bir ödeme planı teklif edebilir. Taraflar kabul etmezse, zarar gören malik yasal yollara başvurabileceğini düşünebilir; ancak somut hukuki tavsiye için avukatla görüşülmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun drenaj hortumu doğrudan benim tavanıma akıyorsa hemen kim aramalı?
Önce yöneticiye yazılı bildirin; acil risk varsa tesisatçıyla geçici önlem alın ve tutanak düzenleyin.
Teknik rapor almazsam dava şansım azalır mı?
Evet; teknik rapor hasarın kaynağını ortaya koyduğundan delil açısından güçlüdür.
Ortak borudan kaynaklanıyorsa onarımı kim yaptırır?
Yönetim ortak onarımı yaptırır; maliyet Genel Kurul kararına göre aidata yansıtılır.
Komşu masrafı ödemeyi reddederse yönetici ne yapmalı?
Yönetici önce uzlaşma ve yazılı taleple çözmeyi denemeli; sonuç alınamazsa malik hukuki yollara başvurabilir (uzman görüşü önerilir).
Bu tür zarar için sigorta devreye girer mi?
Bazı konut sigortaları su zararlarını kapsar; poliçe koşullarına göre işlem yapılır. Yönetim sigortası da varsa kapsam kontrol edilmeli.
