Yağmurlu bir sabah; alt komşunuz bir yıldır balkondan gelen rutubet ve küf nedeniyle çocuklarını odasına aldırmıyor, siz ise sulama hortumunu komşunuzun balkonu boyunca çektiğiniz için suçlanıyorsunuz. Hem sağlık hem de ortak gider tartışması başladı. Bu rehberde 2026 uygulamaları, kat malikleri ve yöneticinin yapması gerekenler ile ispat yöntemlerini somut adımlarla açıklıyorum.
Olayın hukuki çerçevesi: Sorumluluk nasıl belirlenir?
Balkon veya teras sulama suyunun alt dairede rutubet, küf veya su sızıntısı oluşturması hâlinde sorumluluğun tespiti öncelikle hasarın kaynağına ve tesisatın niteliğine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ilkeleri uyarınca, ortak alanlardan veya ortak tesisattan kaynaklanan hasarlar ortak gider; bağımsız bölümdeki unsurlardan (ör. balkon iç yüzeyi, kişisel hortum, saksı düzeni) kaynaklanan hasarlar ise ilgili malik tarafından karşılanır.
Adım adım ispat ve tespit süreci
- Olayın bildirimi: Hasar gören malik durumu yazılı olarak yönetime bildirir; yönetici bildirim tarihini kaydeder.
- Görsel tutanak ve fotoğraf: Hasarın yer, boyut ve başlangıç tarihine ilişkin fotoğraf ve tarihli tutanak alınır.
- Teknik inceleme: Gerekirse su tesisatı, balkon su giderleri ve yalıtım uzmanı tarafından rapor düzenlenir.
- Komşular arası beyanda bulunan tanıklar: Aynı kat veya çevrenin gözlemleri tutanağa eklenir.
- Rapor karşılaştırması: Uzman raporu, görsel deliller ve kullanım alışkanlıkları birlikte değerlendirilir.
Hangi durumlarda malik, hangi durumlarda ortak öder?
Kısa özet:
- Sulama doğrudan kişisel hortum/saksı kullanımı veya balkon drenajının tıkanmasına bağlıysa: zarar veren malik sorumludur.
- Balkon su yalıtımı eskimiş, ortak çatı-teras drenaj sistemi tıkalıysa veya bina idari ihmalkârlık gösterdiyse: bakım/onarım ortak gider sayılabilir.
| Durum | Muhtemel Sorun & Sorumluluk |
|---|---|
| Kişisel sulama hortumu taşır | ✅ Komşu malik |
| Ortak balkon/teras yalıtımının bozulması | ✅ Ortak gider (genel kurul/ yönetim) |
Teknik rapor ve bilirkişi: Ne ister, neler beklenir?
Teknik rapor; su kaynağını (yüzey suyu, drenaj, komşu uygulaması), suyun giriş noktasını, yalıtım durumunu ve zaman içindeki ilerlemeyi tespit etmelidir. Raporda önerilen onarım ve maliyet tahmini bulunmalıdır. Yönetici raporu aldıktan sonra genel kurul gündemine almalı veya acil durumlarda olağanüstü gider kararı alabilir.
Yönetici ve genel kurulun rolü — süreç nasıl yürür?
Yönetici: bildirimi kaydetmek, geçici önlem almak (ör. su akışını durduracak klape, drenaj temizliği), uzman çağırmak ve maliyet ile sorumluluk tespitine göre uygulama başlatmakla yükümlüdür. Genel Kurul: Onarımın kapsamı, finansmanı ve kimin payına düşeceğine ilişkin nihai kararı alır; karar yönetim planı ve Kat Mülkiyeti ilkelerine uygun olmalıdır.
Kanuni dayanak bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile genel kurulların ortak gider karar yetkisi ve maliklerin birbirlerine karşı zararın tazmini ilkeleri önem taşır.
Pratik deliller: Hangi belgeler güçlü delil sayılır?
- Tarihli fotoğraf ve videolar (su akışı anı, küf başlangıcı),
- Teknik uzman raporu veya bilirkişi raporu,
- Yöneticiye yapılmış yazılı bildirimler ve cevaplar,
- Komşu beyan tutanakları,
- Bakım geçmişi: bina yalıtım/bakım kayıtları (önemli, ortak bakım yükümlülüğünü gösterir).
Uygulamada adımlar — yönetici için kısa yol haritası
- Hasar bildirimi alındıktan sonra 48 saat içinde geçici tedbir (fotoğraf, drenaj kontrolü).
- 72 saat içinde uzman isteği; 7 iş günü içinde ilk rapor.
- Rapor sonrası sorumluluk belirlendiyse ilgili tarafa yazılı bildirim ve çözüm teklifleri sunulması.
- Çözüme geçilemiyorsa genel kurulda karar veya hukuki süreç için yönlendirme (avukat). Somut hukuki tavsiye için hukuki danışmanlık önerilir.
Bu süreci dijitalleştirmek, bildirim ve belge takibini şeffaflaştırmak isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetim araçlarıyla bildirim, tutanak, fotoğraf yükleme ve rapor takibini düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Balkona koyduğum saksılardan sızan su alt daireye rutubet yaptıysa sorumlusu kimdir?
Net cevap. Kişisel saksı/sulama nedenli ise ilgili malik sorumludur; ancak binanın su yalıtımı veya ortak drenaj hatasından kaynaklanıyorsa ortak gider sayılabilir.
Teknik rapor zorunlu mu, yoksa yönetici tespiti yeterli olur mu?
Net cevap. Küçük yüzeysel sorunlarda yönetici tespitleri geçici çözüm için yeterli olabilir; ancak devam eden rutubet ve küf iddialarında bağımsız teknik rapor veya bilirkişi raporu delil olarak gereklidir.
Genel kurul onayı olmadan yönetici onarım yaptırabilir mi?
Net cevap. Acil durumlarda (sağlık/tehlike) yönetici harcama yapabilir; masrafın ortak gider sayılması için daha sonra genel kurul onayı gerekebilir. Yönetim planı ve KMK ilkelerine göre işlem yapılmalıdır.
Komşu masrafları reddederse ne yapmalıyım?
Net cevap. Önce yazılı ihtar, sonra uzman raporu ile genel kurula götürme; çözüm sağlanmazsa malik hukuki danışmana başvurmalıdır. Somut hukuki tavsiye için avukat önerilir.
Küf sağlığa zararlıysa acil temizlik kim tarafından yaptırılır?
Net cevap. Sağlık riski varsa yönetici önlem almak zorundadır; masrafın kimin ödeyeceği sorumluluk tespitine bağlıdır ancak acil müdahale önceliklidir.
