Akşam üstü yine mutfağınızın tavanında yeni bir leke belirdi. Üst komşu duş aldıktan sonra birkaç saatte bir damlama devam ediyor; duvarlarda rutubet, mobilyalar zarar görmeye başladı. Yöneticiyle konuşuldu ama ‘ortak tesisat mı, daire içi mi’ diye tartışma sürüyor. Bu rehber, böyle sürekli su sızıntılarında kimlerin hangi sorumlulukları olabileceğini, delil toplama ve masraf paylaşımı adımlarını 2026 uygulamaları çerçevesinde anlatarak pratik yol haritası sunar.
1. Önce hukuki çerçeve: Kat Mülkiyeti ve zarar sorumluluğu temel ilkeleri
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) merkezi kavramdır: ortak yer ve tesisatlar ile bağımsız bölümler ayrımı yapılır. Genel ilke olarak, bina ortak tesisatından kaynaklanan zararlar ortak gider olarak ödenir; bireysel daire içindeki hatlardan kaynaklananların sorumluluğu ise ilgili bağımsız bölüm malikine aittir. Bu ayrım tespit edilmeden kesin sorumluluk belirlenemez.
2. Sızıntının kaynağını nasıl tespit edersiniz: adım adım delil toplama
Sürekli sızma vakalarında delil hayati. Aşağıdaki adımlar delil toplamada sıklıkla kullanılır:
- Olayın tekrarını belgeleyin: sızıntı zamanı, frekansı, foto/video.
- Su sayacı ve ortak sayaçları kontrol edin; anormallik varsa fotoğraf/döküm kaydedin.
- Üst komşuya yazılı bildirimde bulunun; tarihli e-posta/SMS veya yönetim aracılığı ile tutanak oluşturun.
- Profesyonel keşif isteyin: tesisat mühendisi/tesisatçı raporu alın (raporda sızıntı yolu ve tahmini arıza yeri açıkça yazsın).
- Gerekirse bilirkişi raporu için başvuru adımlarını hazırlayın (hukuki süreç düşünülüyorsa).
3. Kaynak tespitinde teknik ayrımlar: ortak tesisat, dikey kolon, daire içi hat
Genelde üç ana kategori vardır:
- Ortak tesisat/dikey kolon: Binanın su iniş/çıkış boruları, rögarlara bağlanan hatlar. Bu hatlarda arıza ortak gider kapsamında ele alınır.
- Daire içi hat: Lavabo, duş, klozet bağlantıları; izolasyon ve boru hatları daire sorumluluğundadır.
- Geçiş boruları (şaft/kontrplak içinden geçen kısımlar): Bazı durumlarda hat binanın ortak bölmesinden geçer ama rutin bakım/onarım sırasında hasar daireye ait kabul edilebilir — burada teknik rapor belirleyicidir.
Teknik rapor, hasarın yolunu (yukarıdan mı, yandan mı geldiği), hangi borunun çatladığını veya bağlantı contasının mı eridiğini belirler. Yargıtay içtihatları da teknik raporlara dayalı tespitleri esas almaktadır; somut olaya göre sonuç değişir.
4. Masraf paylaşımı ve ödeme yöntemi: kim nasıl öder?
Belirlenen kaynağa göre uygulama değişir:
| Arıza Kaynağı | Genel Pratik |
|---|---|
| Ortak tesisat / kolon | ✅ Ortak gider olarak yönetim bütçesinden veya ortak gider tahsilatıyla karşılanır. |
| Daire içi hat (üst komşunun kusuru) | ✅ Sorunlu bağımsız bölüm malikinin sorumluluğu; zarar gören malikce onarım sonrası tazminat talebi mümkündür. |
Pratikte yönetim, acil tamiratı yapıp masrafı geçici olarak karşılayabilir; daha sonra teknik rapor ve tutanakla asıl sorumludan rücu eder. Ancak her durumda yönetim planı, genel kurul kararları ve finansal durum belirleyicidir.
5. Yönetici ve genel kurulun rollerı, izlenecek prosedür
Yönetici öncelikle durumu belgeleyip derhal acil müdahale sağlar. Olağan adımlar şunlardır:
- Hasarın fotoğraf ve keşif raporu ile kayıt altına alınması.
- Genel kurula bilgi verilmesi veya ihtiyaca göre olağanüstü karar alınması.
- Masrafların yönetim bütçesinden karşılanması ve sonra sorumludan tahsil yolu aranması.
Yönetici doğrudan hukuki karar veremez; borç tahsili veya malik aleyhine icra süreci gibi adımlar için genel kurul yetkileri ve/veya avukat görüşü gerekebilir. Somut hukuki adım düşünüyorsanız bir hukuk uzmanına danışın.
6. Dijital araçlarla süreci hızlandırma ve delil yönetimi
Süreci dijitalleştirmek, delil toplama, aidat/tahsilat kayıtları ve iletişim takibini kolaylaştırır. Bu aşamada BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları; aidat-alacak takibi, duyuru, karar defteri ve belge arşivi işlevleriyle süreci şeffaflaştırır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim'in araçları kayıt ve bildirimleri merkezileştirmenize yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun duşundan gelen sızıntı ortak tesisattan mı kaynaklanıyor nasıl anlarsınız?
Teknik keşif ve tesisat mühendisi raporu ile sızıntının boru rotası ve arıza yeri incelenir; rapor ortak kolon veya daire içi hat olarak netleştirir.
Acil tamiratı yönetim yaparsa masrafı hangi dayanakla üst komşudan alınır?
Yönetim önce gideri ödeyip sonra teknik rapor ve tutanakla sorumludan rücu edebilir; bu süreçte yönetim planı ve genel kurul kararları uygulama biçimini etkiler.
Alt dairede oluşan küf ve boya-badana zararını kim tazmin eder?
Eğer sızıntı üst komşunun daire içi hatından kaynaklanıyorsa kusurlu malik sorumludur; ortak tesisattan kaynaklanıyorsa masraf ortak gider sayılır. Somut tespit gerekir.
Üst komşu arızayı kabul etmiyor, ne yapmalıyım?
Yazılı bildirim, teknik rapor, yönetim tutanağı ve gerekirse avukat aracılığıyla ihtar/masrafın iadesi talebi izlenir. Somut tavsiye için hukuk uzmanına danışın.
Delil yetersizse öncelik ne olmalı?
Acil tadilat ve sızıntının durdurulması önceliklidir; ardından profesyonel keşif ve yazılı kayıtlarla delil tamamlanmalıdır.
