Bir apartmanın ortak sayaç odasında gece yarısı meydana gelen arıza sonrası gelen yüksek elektrik/gaz/su faturasıyla yönetim panik yapıyor: Bazı daireler aylardır düşük, bir dönem herkesin faturası patlamış. Yönetici ve malikler ‘‘Bu abonelik farkını kim ödeyecek?’’ diye tartışıyor — hem hukuki hem teknik belgelendirme gerekiyor.
Özet: Ortak sayaç arızalarında temel prensipler
Öncelikle ortak sayaç arızalarında sorumluluk, arızanın kaynağına ve tesisatın niteliğine göre değişir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda doğrudan sayaç arızasıyla ilgili maddenin olmaması nedeniyle uygulamada yönetim planı, ortak kullanımla ilgili düzenlemeler ve genel uygulama ile içtihat esas alınır. Teknik anlamda sayaç bina/ortak tesisata mı yoksa bağımsız bölüme mi bağlı olduğunun tespiti ilk adımdır.
1) Arıza türünü ve etki alanını belirleyin
Yönetici veya site/sokak teknik ekipleri şu tespiti yapmalıdır:
- Arızalı sayaç mı, sayaç-okuma cihazı mı, yoksa ortak tesisatta (kablosuz dağıtım, vana, sayaç bağlantı hattı) bir sorun mu var?
- Arıza tüm bağımsız bölümleri mi etkiledi yoksa belirli aboneliklerde mi sapma var?
- Arıza dönemi ve fatura tutarındaki artışın başlangıcı faturalarla karşılaştırılarak netleştirilmeli.
2) Teknik rapor ve belge toplama — ispat zorunludur
Faturanın yönetim/ortak giderden mi yoksa ilgili bağımsız bölüm maliki/aboneden mi tahsil edileceğine karar vermeden önce bağımsız, tarihli teknik rapor alınmalıdır. Bu rapor şunları içermelidir:
- Arızanın tanımı (hangi ekipman, hangi bileşen)
- Arızanın kaynağının ortak mı, bireysel mi olduğuna dair tespit
- Arızanın başlangıç tarihi ve etkilediği tüketim dönemi
3) Kim öder? Genel kurallar ve uygulama örnekleri
Aşağıdaki tablo pratikte sık karşılaşılan senaryoları özetler.
| Senaryo | Genel uygulama |
|---|---|
| Ortak tesisattaki (ör. ortak şebeke, sayaç bağlantısı, ana vana) arıza | ✅ Ortak gider: Genel kurul kararı veya yönetimce bütçeden karşılanır. |
| Bireysel bağlantı veya bağımsız bölüm iç tesisatından kaynaklanan kaçak | ✅ İlgili malik/abone sorumlu; faturaya itiraz veya düzeltme için sayaç/tesisat onarım belgesi gereklidir. |
| Sayaç arızası nedeniyle sayaç okunamamış, sayaç yerine tahmini fatura düzenlenmiş | ✅ Abone tüketim itiraz edebilir; tespit sonrası düzeltme sağlanır. Yönetim yalnızca ortak sayaç ise devreye girer. |
4) Yönetici için adım adım uygulanabilir yol haritası (hukuki çerçeve ile)
Uygulanacak pratik adımlar:
- Faturayı, fatura dönemini ve sayaç sayaç numarasını belgeleyin.
- Bağımsız, tarihli teknik rapor alın (serbest mühendis/tesisatçı veya sayaç işletmecisi).
- Tespit ortaksa genel kurula veya yönetim bütçesine uygun şekilde gider kaydedin; tespit bireysel ise ilgili malike bildirim yapın.
- İtiraz eden malik varsa yazılı itiraz alın, düzeltme için sayaç ve tüketim verilerini temin edin.
- Tüketim farkı nedeniyle oluşan alacaklar için Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve uygulama esaslarına göre mahsup/tahsilat planı hazırlayın; gerektiğinde teknik tutanak ve fotoğraf ekleyin.
Hukuki dayanak olarak doğrudan sayaç maddesi bulunmamakla birlikte uygulamada Yönetim Planı hükümleri, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak gider tanımları ve genel borç-ödeme ilke ve teamülleri esas alınır. Somut uyuşmazlıklarda içtihatlara ve yönetim planındaki özel hükümlere bakmak gerekir; bu nedenle ihtilaflarda bir uzmana danışılması uygundur.
5) İspat, deliller ve malike yapılacak bildirimlerin içeriği
Yönetici tarafından yapılacak yazılı bildirimde şunlar olmalıdır:
- Faturanın tarih ve tutarı, sayaç numarası, etkilenen dönem
- Alınan teknik raporun özeti ve raporun kopyası
- Talep edilen ödeme/mahsup tutarı ve ödeme süresi
- İtiraz prosedürü ve hangi belgelerin sunulması gerektiği
6) Dijitalleştirme ile süreç nasıl kolaylaşır?
Delil toplama, fatura yönetimi, teknik rapor takibi ve malik bilgilendirmesi süreçleri dijitalleşince hızlanır ve itiraz yönetimi şeffaflaşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site-apartman yazılımları fatura arşivleme, duyuru, karar defteri ve online tahsilat modülleriyle yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak sayaç arızasında önce genel kurul mu karar verir?
Genel kurul, ortak gider niteliği taşıyan harcamaları ve bütçeyi onaylar. Ancak acil onarım gerekiyorsa yönetici harcamayı yapıp sonraki genel kurulda bilgi verebilir; yönetim planına göre hareket edilmelidir.
Teknik rapor alınmazsa yönetim faturayı malike yükleyebilir mi?
Teknik raporsuz tahsilat hukuken risklidir; malikin itirazı halinde yönetim zor durumda kalır. Bu nedenle teknik rapor alınması önerilir.
Arıza bireysel tesisattan kaynaklıysa yönetim bu masrafı karşılamak zorunda mı?
Hayır. Bireysel tesisattan kaynaklanan tüketim fazlası genellikle ilgili malik/aboneye yüklenir; yönetim yalnızca ortak tesisattaki arızalardan sorumludur.
Fatura tahmini gelmişse nasıl hareket edilmeli?
Abone tahmini fatura itirazında bulunabilir; sayaç okunması veya işletmeci teknik tespitiyle düzeltme talep edilebilir. Yönetici, ortak sayaçsa işletmeciyle koordinasyonu sağlamalıdır.
İtiraz sürecinde yönetici malike ödeme emri gönderebilir mi?
İtiraz varsa yöneticinin tahsilata devam etmeden önce rapor ve belgeleri beklemesi, hukuki riskleri azaltır. Ancak yönetim planı ve geçmiş uygulamalar çerçevesinde gecikme faizi gibi hükümler işletilebilir; somut durum farklılık gösterir, gerektiğinde hukuki görüş alınmalıdır.
