Akşamüstü balkonda sulama yapan komşunun sularının birkaç hafta içinde alt kattaki dairede kararmış boya, küf lekeleri ve kötü kokuya yol açtığını fark ediyorsunuz. Malik şikâyetçi, üst daire sahibi ise 'ben sadece bitki suluyorum' diyor. Bu durumda kim sorumlu, masraf nasıl paylaşılır ve yönetici hangi delilleri toplamalı? İşte apartman/site pratiğine yönelik, kanun ve içtihatla uyumlu 2026 rehberi.
1. Sorun tanımı: Sulama suyu neden ortak uyuşmazlığa dönüşür?
Balkon veya terastan akan sulama suyu tek seferlik bir damlamaysa genellikle ihmal edilebilir. Ancak tekrar eden, yoğun ve alt dairede yapısal rutubet, boya kabarması veya küf oluşturuyorsa durum farklıdır. Sürekli sızıntı, ortak binanın kullanımıyla doğrudan ilişkili zarar yaratır ve Kat Mülkiyeti Genel ilkeleri çerçevesinde tartışılır.
2. Hukuki çerçeve — hangi kurallar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Hukuku (Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı) ilk bakışta merkezi çerçeveyi verir: ortak alan ve bağımsız bölüm sınırları, maliklerin komşuluk ilişkilerindeki yükümlülükler önemlidir. Somut kanun maddesi belirtilmesi gerekiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümleri ile yönetim planı ve ortak kararlar esas alınır. Ayrıca Türk Borçlar Hukuku ilkeleri uyarınca zarar verenin sorumluluğu gündeme gelir.
3. Kim sorumlu olabilir? (Pratik değerlendirme)
Genelde aşağıdaki durumlara göre sorumluluk belirlenir:
- Üst dairedeki sulama, binanın normal kullanım sınırları içinde ve makul miktardaysa sorumluluk sınırlı olabilir.
- Sulama sürekli, aşırı veya mantıksız bir şekilde alt daireyi etkiliyorsa kusur esaslı sorumluluk doğar.
- Eğer sulama suyu ortak bir drenaj hatasının, mantolama veya çatı/dış cephe bozukluğunun sonucu olarak alt daireye geliyorsa, ortak onarım ve bakım yükümlülüğü gündeme gelir.
4. Yönetici için delil toplama ve süreç adımları
Yönetici olarak hızlı ve sağlam delil toplamak, hem masrafın kimden tahsil edileceğini hem de idari/ hukuki süreçleri kolaylaştırır.
- Gözlem tutanağı tutun: tarih, saat, zarar görüntüleri — fotoğraf ve video ile belgeleyin.
- Koku, küf ve boya kabarması gibi değişikliklerin tarihsel kayıtlarını toplayın; sakinlerden yazılı şikâyet alın.
- Teknik keşif isteyin: bir yapı uzmanı/tesisatçı tarafından rapor alın (nem ölçümü, suyun kaynağı yönlendirmesi).
- Gerekirse bilirkişi raporu ile sınavlı delil oluşturun; rapor suyun kaynağını ve sebeple-sonuç ilişkisini açıklamalıdır.
- Yönetim planı ve önceki Genel Kurul kararlarını inceleyin; drenaj/izolasyon bakım sorumlulukları yazılı mı kontrol edin.
- Deliller toplandıktan sonra maliklere yazılı bildirim ve çözüm teklifi sunun; ivedilik gerektiren onarım için geçici önlem alın.
5. Masrafın kim tarafından karşılanacağı — olası sonuçlar
Duruma göre üç ana sonuç çıkarılabilir:
- Üst komşunun kusuruna dayalı tazminat: Bilirkişi kusuru belirlerse, onarım masrafları, nem giderme ve gerekirse boya/tesisat onarımı üstten talep edilebilir.
- Ortak tesisattan kaynaklı sorun varsa: izolasyon/drenaj onarımı ortak gider sayılır; masraf aidata yansıtılır veya ortak hesaptan karşılanır.
- Acil onarım ve önlem masrafı: yönetici acil durumda harcamayı yapıp daha sonra sorumludan tahsil yoluna gidebilir; bu süreç yönetim planı ve genel kurul kararlarına uygun yürütülmelidir.
6. Pratik çözüm yolları ve arabuluculuk
Uzlaşma genellikle zaman ve masraf kazandırır. Önce şu adımları deneyin:
- Teklif ve onarım alternatifleriyle yazılı çözüm önerisi sunun.
- Genel Kurul kararı gerektiren kalıcı düzenleme ve ortak drenaj iyileştirmelerini gündeme alın.
- Tarafların masrafları paylaşabileceği geçici teknik çözümler (sulama yönlendirici, su tablası, sızdırmazlık uygulamaları) teklif edin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek ve aidat/onarım takibini, yazışmaları merkezi platformda yönetmek isterseniz BYönetim gibi bir çözüm süreçleri kayıt altına almanızı, masraf takibini ve duyuru/karar sürecini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
7. Hangi belgelerle yönetim masraf alabilir veya tahsilata başlayabilir?
Yönetimin masraf yapıp tahsilata başlaması için ideal belge seti şunlardır:
| Gerekli Belge | Neden Önemli |
|---|---|
| Teknik keşif / tesisat raporu | ✅ Su kaynağını ve kusuru gösterir |
| Bilirkişi raporu (gerekirse) | ✅ Hukuki süreçte delil gücü yüksek |
| Fotoğraf / video / tarihli şikâyet kayıtları | ✅ Zaman bağını kanıtlar |
| Yazılı bildirimler ve cevaplar | ✅ İhtar/uzlaşı çabalarını gösterir |
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu sadece bitki suluyorum diyor, yine de sorumlu tutulur mu?
Net cevap: Sorumluluk suyun sonucu ve sıklığına göre değişir; tek seferlik küçük damlama genelde sorumluluk doğurmaz, tekrarlayan, zarara neden olan sulama kusur oluşturabilir.
Yönetici acil onarım yaptı, masrafı aidattan geri alabilir mi?
Net cevap: Evet, yönetici acil bir zararı önlemek için makul harcama yapabilir; ancak sonrasında delillerle kime yüklenmesi gerektiğini tespit edip yasal süreç veya genel kurul kararıyla tahsil etmelidir.
Ortak drenaj sorunuysa bireyden masraf talep edilebilir mi?
Net cevap: Ortak tesisatdan kaynaklanan arıza ortak giderdir; masraf genel hesaptan ödenip aidatlara yansıtılır veya genel kurul kararıyla diğer yöntemler uygulanır.
Nem ölçümü/bilirkişi raporu zorunlu mu?
Net cevap: Resmen zorunlu olmasa da hukuki ihtilaflarda bilirkişi/teknik rapor delil niteliği taşıdığı için pratikte gereklidir.
Yönetim planında sulama/drenaj kuralları yoksa ne yapılır?
Net cevap: Önce geçici çözümler ve uzlaşı; kalıcı çözüm için genel kurulda yönetim planı değişikliği veya uygulama kararı alınması uygun olur.
