Akşam üzeri otururken tavanınızın bir köşesinden sürekli ince su damlaları akıyor; duvarlarda sararma ve rutubet başlıyor. Üst katta klima iç ünitesi veya gizli tesisat kaynaklı yoğuşma olduğu iddia ediliyor, komşuysa bunu kabul etmiyor. Ne yapmanız gerekiyor, masraf kimde kalır ve yönetici nasıl hareket etmelidir?
Soru nasıl hukuki olarak değerlendirilir?
Bu tip durumlarda temel ayrım iki kapsama girer: 1) Hasarın kaynağı ortak tesisat veya binanın ortak bölümünden geliyorsa gider ortak paylaşımla karşılanır; 2) Hasarın kaynağı bağımsız bölümden (ör. yanlış monte edilmiş klima drenajı, tesisat hatası, komşunun ihmali) geliyorsa sorumluluk o bağımsız bölüm malikine aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alan/tesisat ile özel mülkiyete ilişkin hükümler) ve genel yargı uygulamaları bu çerçevede uygulanır.
Delil toplama: Hangi adımlar ve belge gerekir?
Hasarın kaynağını netleştirmek için yönetici ve maliklerin atacağı adımlar şunlardır:
- Gözlem ve fotoğraf: Su damlalarının yeri, zaman aralıkları, duvar/tavan hasar görüntüleri ve tarihli fotoğraflar.
- Tutanak: Yönetici tarafından olay günü tutulmuş tarihli ve imzalı tutanak.
- Sayaç/fatura kontrolü: Ortak sayaç mı, bağımsız tesisat mı etkileniyor, varsa su tüketim değişikliği dökümü.
- Bilirkişi raporu: Teknik tespit için yapı/tesisat uzmanı raporu (sızmanın kaynağı, yolunun belirlenmesi).
- Komşu yazılı beyanı: Üst komşuya bildirim yapılıp alınacak yazılı cevap veya kabul-ret kayıtları.
Maliyet paylaşımı: Ortak mı, şahsi mi?
Uygulamada üç olasılık sık görülür:
- Ortak tesisat veya çatıda/orta bacada oluşan arıza→ masraf ortak gider olarak işletme hesabından karşılanır. Yönetim Planı ve genel kurul kararları doğrultusunda arsa payına göre dağıtılır.
- Bağımsız bölümün iç tesisatından (ör. iç ünitenin drenaj hortumu hatası) kaynaklanan hasar→ ilgili malikin tam tamına tazmin yükümlülüğü vardır; onarım ve mal zararları malik tarafından ödenir.
- Sorumluluk karışık veya belirlenemiyorsa→ geçici onarım yönetimce yapılır, nihai karar delile göre belirlenir; masraf geçici olarak işletme hesabından karşılanıp sonradan sorumludan tahsil edilebilir.
| Durum | Masrafın hesabı |
|---|---|
| Çatı / ortak iniş borusu kaynaklı | ✅ Ortak gider (arsa payı ile) |
| İç üniteden drenaj hatası | ✅ İlgili malikin sorumluluğu |
Yönetici nasıl hareket etmeli? Adım adım süreç
Yönetici için pratik ve hukuka uygun yol haritası:
- Olayı yazılı bildirimle üst komşuya ve tüm maliklere duyurun (tutanak ekleyin).
- Acil risk varsa geçici müdahale yaptırın; harcamayı kayda ve belgeye alın.
- Teknik tespit için yetkin bir tesisatçı veya yapı uzmanı çağırın; raporu dosyalayın.
- Kesin sorumluluk teknik rapora göre tespit edilince sorumludan masraf tahsili veya genel kurulda karar yoluna gidin.
- İcra veya dava gibi hukuki adımlar gerekiyorsa yönetim kuruluyla ve gerekirse avukatla koordinasyon sağlayın (somut hukuki tavsiye için avukata danışılmalıdır).
Bu süreçte delillerin düzenli dijital arşivlenmesi, aidat ve masraf muhasebesinin şeffaf tutulması yöneticiye büyük kolaylık sağlar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir araçla kayıt, tahakkuk ve belge takibini kolayca yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Pratik tazminat hesaplama ve mahsup örneği
Varsayalım geçici onarım 12.000 TL. Bilirkişi sonrasında sorumluluğun üst komşuda olduğu kesinleşti:
- 12.000 TL; önceki işletme kasasından karşılandıysa yönetim ilgili malike yazılı bildirim ile tahsilat talep eder.
- Malik ödemezse genel kurulda onaylanan mahsup yolu, aidata ekleme veya yasal takip yoluna gidilebilir. (Somut koşula göre değişir, avukat danışınız.)
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun klima drenajı alt daireyi ıslatıyorsa hemen ne yapmalıyım?
Önce yönetime yazılı bildirim verin, fotoğraf ve tarihli tutanak alınmasını sağlayın; acilse geçici onarım yaptırılabilir, kesin sorumluluk teknik raporla belirlenir.
Kesin sorumluluk için bilirkişi raporu şart mı?
Genellikle evet; mahkeme ve sigorta süreçlerinde teknik uzman raporu delil sayılır. Yönetim geçici önlem alabilir ama nihai sorumluluk bilirkişiyle tespit edilir.
Geçici onarım ortak gider sayılır mı?
Acil onarımlar yönetim tarafından işletme hesabından yapılabilir; sonra sorumluluk tespit edilirse masraf sorumludan tahsil edilir veya genel kurul kararıyla giderin dağılımı belirlenir.
Üst komşu ödemezse yönetici ne yapabilir?
Yönetici mahalli yargı yolu, icra takibi veya genel kurul onayı ile mahsup gibi yolları değerlendirir; somut adımlar için avukata danışılması önerilir.
Sigorta hangi durumlarda devreye girer?
Binanın ortak sigortası ile özel sigortalar farklı kapsam sağlar; hasarın kaynağı ve sigorta poliçesi şartlarına göre sigorta ödeme yapabilir. Poliçe incelemesi yapılmalıdır.
