Sabah uyandınız, tavan köşesinde yeni bir rutubet lekesi, duvarda kabarma başladı; binanın ayni katındaki yöneticiyi aradınız ama ‘‘saksı sulaması’’ tepkisiyle karşılaştınız. Bu tür küçük, günlük olaylar hızla maliyete dönüşebilir — doğru adımlar atılmazsa onarım ve tazminat sorunu büyür. Bu rehberde üst komşunun balkonundan akan saksı suyunun alt daireye verdiği rutubet hasarında hukuki sorumluluk, delil toplama ve yönetimin uygulaması gereken işlemleri 2026 pratikliğiyle ele alacağız.
1) Olayın hukuki çerçevesi: ortak alan mı, kişisel kusur mu?
Balkonların kullanımı ve balkonlardan kaynaklanan suların akışı olayı iki başlıkta değerlendirir: ortak tesisat veya ortak alan kaynaklı bir sorun varsa ortak gider kapsamında; sadece bireysel kullanım sonucu (ör. saksı sulaması) meydana gelmişse kişisel kusur ve zarar sorumluluğu gündeme gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamı gereği ortak yerler ve tesisatlar yönetim tarafından korunur; ancak kişisel davranışlardan kaynaklanan zararlar kusuru olan malik veya kullanıcının sorumluluğundadır.
2) İlk 72 saat içinde yönetici ve malik ne yapmalı — delil toplama adımları
- Hasarın fotoğraf ve video kaydını zamanaşımını gösterecek şekilde alın (tarihli fotoğraf, kısa video açıklaması).
- Alt ve üst daire sahip/kiracı beyanlarını yazılı olarak alın; mümkünse kısa imzalı tutanak düzenleyin.
- Gerekirse komşunun balkonundan akan suyun kaynağını netleştirmek için anlık video (sulama anı) veya bina kamera kayıtlarını kontrol edin.
- Profesyonel uzman (tesisatçı veya yapı teknik elemanı) raporu alın; rutubetin kaynağı ortak tesisattan mı yoksa yüzey akışından mı olduğunu belirleyecek rapor önemlidir.
Not: Bu deliller sonraki iletişim, onarım ve gerekirse tazminat talepleri için belirleyicidir.
3) Sorumluluğun hukuki değerlendirmesi ve tazminat ilkeleri
Eğer su, üst komşunun normal konut kullanımı (saksı sulama, hortum) gibi doğrudan onun fiilinden kaynaklanmışsa, kusur esasına göre zarar veren sorumluluğu söz konusudur. Zararın giderilmesi maddi onarım, boya-kabartı tamiri ve gerekiyorsa rutubet giderimi ve sağlık riski oluşturan durumlarda profesyonel nem alma masraflarını içerir.
Diğer yandan, sızıntının sebebi ortak iniş borusu, kırık parapet veya ortak yalıtım arızası ise, tamir masrafları ve onarım esasen ortak gider; Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına göre yönetim tarafından yaptırılır ve gider ortaklara dağıtılır.
4) Yönetici için uygulanabilir adımlar (pratik yol haritası)
- Hızlı müdahale: Alt dairenin su/elektrik bağlantılarını kontrol ederek tehlikeyi bertaraf edin ve geçici onarım sağlayın.
- Tutanak düzenleme: Olay ile ilgili kısa süre içinde yönetici tarafından tutanak tutulmalı ve taraflara iletilmelidir.
- Teknik inceleme: Bağımsız tesisatçı veya yapı mühendisi raporu alın; raporun içeriği hasarın kaynağı, onarım maliyeti ve alınması gereken önlemleri içermeli.
- Giderlerin belirlenmesi: Rapor doğrultusunda kim ödeme yapacak tespit edilir — ortak gider veya kişisel tazminat.
- İletişim ve uzlaşı: Arabuluculuk veya site içindeki nezaket adımları ile önce uzlaşma denenmeli; uzlaşma yoksa yönetim kuruluna başvuru yoluna gidilebilir.
Bu süreci dijitalleştirmek ve delil-toplama, bildirim, tahsilat akışını şeffaf yürütmek isterseniz BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı süreci kolaylaştırır: delil dosyaları, duyurular, onarım teklifleri ve aidat/masraf takibini tek platformda yönetebilirsiniz. https://byonetim.com.tr/
| Durum | Ödeme/Yapım Sorumlusu |
|---|---|
| Kaynak: Kişisel kullanım (saksı sulama, hortum) | ✅ Üst komşu (kusurlu kişi) — tazminat |
| Kaynak: Ortak parapet/yalıtım veya ortak yağmur iniş tesisatı arızası | ✅ Yönetim / ortak gider |
5) Masrafın tahsili ve yönetimin uygulaması
Eğer kişi sorumluluğu tespit edilirse, zarar tutarı yazılı bildirimle talep edilir. Yönetici öncelikle uzlaşma sağlamalı, ödeme gerçekleşmezse Genel Kurul onayı ile borç kaydı tutularak aidat/yasal yol izlenebilir. Hukuki yollara başvurmadan önce arabuluculuk veya ihtarname yoluna başvurmak hem zaman hem maliyet açısından daha pratiktir.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu saksı sularken akıttığı su nedeniyle duvarda oluşan rutubeti kim karşılar?
Genel kural olarak eğer zarar komşunun normal kullanımından kaynaklandıysa kusur ona aittir; masrafları üst komşu tazmin eder. Ancak kaynağın ortak tesisat/yalıtım olduğu teknik raporla belirlenirse gider ortak hesabından karşılanır.
Yönetim teknik inceleme masrafını üstlenecek mi?
Eğer teknik inceleme ortak alanla ilgili şüphe doğuruyorsa yönetim öncelikle inceleme yaptırabilir ve gideri ortak bütçeden karşılayabilir; sonrasında kusur tespit edilirse gider ilgili kişiden talep edilebilir.
Komşu onarım masrafını reddederse ne yapılmalı?
Önce yazılı bildirim ve uzlaşma önerisi yapın; sonuç alınamazsa yönetim aracılığıyla genel kurul kararı ve alacak kaydı ile takip veya hukuki yollar gündeme gelir. Somut adımlar duruma göre değişir; gerektiğinde avukat/uzman desteği alınmalıdır.
Delil olarak bina güvenlik kamerası kaydını kullanabilir miyiz?
Evet; eğer bina kamerası olayı net şekilde gösteriyorsa kayıt delil niteliğindedir. KVKK açısından paylaşım ve erişim konularına dikkat edilmelidir; yönetim bu kayıtları yetkilendirilmiş kişilerle sınırlı olarak kullanmalıdır.
Rutubet giderimi yapıldıktan sonra tekrar aynı sorundan zarar oluşursa ne yapılmalı?
Tekrarlayan hasar, kalıcı bir tesisat veya yalıtım sorununa işaret eder; bu durumda tekrar eden hasarı önlemek için kapsamlı teknik inceleme, kalıcı onarım ve varsa maliyetin ortak gider yükümlülüğü değerlendirilmelidir.
