Akşam evinize geldiğinizde komşularınızla konuşurken ortak sayaçtan kaynaklı bir arıza nedeniyle son dönem faturalarının anormal yükseldiğini öğreniyorsunuz; yönetici geçmiş dönemde sayaç bakımı/bedeli ödenmediğini, bir kısmını abonelik farkı olarak tahsil etmek istiyor. Hangi durumda hangi bağımsız bölüm ne kadar ödemeli, dava veya icra öncesi yönetimin izleyebileceği yol nedir? Bu rehber bilgilendirici, pratik ve 2026 uygulamalarına uygundur.
1. Ortak sayaç ile bireysel sayaç farkı: önce terminoloji
Öncelikle terimleri netleştirelim. "Ortak sayaç" binanın belirli bir bölümünü (ör. ortak bahçe sulama, asansör, aydınlatma) veya birden çok bağımsız bölümü kapsayan sayaçları ifade eder. Bireysel sayaç ise bağımsız bölümün ortak kullanım dışı tüketimini ölçer (ör. daire içi su/elektrik). Abonelik farkı; sayaç arızası, kaçak, yanlış okuma veya arıza sonucu oluşan yüksek tüketim farkıdır.
2. Hukuki dayanak: Kat Mülkiyeti ve genel ilkeler
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderler genel kurulca kararlaştırılacak şekilde maliklere paylaştırılır. Yönetim planı, ortak giderlerin dağıtım yöntemini belirler; aksi açıkça düzenlenmemişse genel kabul gören adalet/prensipler uygulanır.
3. Hangi durumlarda kim öder? Pratik sınıflandırma
Genel yaklaşım aşağıdaki gibidir. Somut olayın özellikleri yetki ve ödeme yükünü değiştirebilir:
- Sayaç binaya/ağa ait ve ortak tüketimi ölçüyorsa: Ortak gider sayılır; genel kurulun kararı veya yönetim planına göre arsa payına göre bölüştürülür.
- Bireysel sayaç arızası ve yanlış okuma sonucu fazla tüketim görünüyorsa: Öncelikle sayaç mülkiyeti ve bakım yükümlülüğü önemlidir. Sayaç dağıtıcısına/tedarikçi şirkete itiraz, sayaç incelemesi önerilir. Arıza hem malikin hem de dağıtıcının kusurundan kaynaklanabilir; kusur tespitine göre ödeme sorumluluğu belirlenir.
- Ortak tesisattaki kaçak/arıza nedeniyle bazı daireler zarar görmüşse: Kaçak ortak alan kaynaklı ise tamirat ve faturalar ortak giderdir; zararın tazmini için kusurlu parça/onarım nedeniyle sorumlu bulunabilecek kişi/üçüncü kişiye karşı ayrı haklar saklıdır.
4. Yönetici ne yapmalı? Adım adım uygulanacak prosedür
- Ön tespit yapın: Hangi sayaç(lar) etkilendi? Abonelik kimde? Sayaçların bakım/kayıt geçmişini inceleyin.
- Tedbir aldırın: Kaçak varsa derhal geçici önlem, su/elektrik kesintisi veya yalıtım sağlayın.
- Dağıtıcı/tedarikçi ile yazılı başvuru yapın: Sayaç muayenesi, düzeltme talebi ve itiraz hakkı kullanılsın.
- Genel kurul/ayırt edilebilir karar gerekiyorsa ilk toplantıda konuyu gündeme alın; ödeme dağılımı ve mahsup esaslarını karara bağlayın.
- Gerekirse bilirkişi raporu isteyin; teknik tespit fatura paylaşımında belirleyicidir.
5. Hesaplama yöntemleri: adil bölüşüm nasıl yapılır?
Ödeme hususunda uygulanabilecek yöntemlerden bazıları:
- Arsa payına göre paylaştırma: KMK çerçevesinde sık kullanılan yöntem.
- Kullanım esasına göre dağıtım: Ortak sayaç sulama veya asansör gibi spesifik hizmete yönelikse, kullanım verisi varsa buna göre paylaştırma daha adildir.
- Sayaç incelemesi sonrası düzeltme: Tedarikçi düzeltmesi yapılırsa önceki dönem farkları fatura iadesi/indirimi ile düzeltilir.
| Durum | Ödeme Eğilimi |
|---|---|
| Ortak tesisat kaynaklı kaçak | ✅ Arsa payına göre ortak gider |
| Bireysel sayaç arızası (malik kusuru yok) | ✅ Tedarikçi düzeltmesi veya kusura göre sorumlu üçüncü kişiye rücu |
6. İtiraz, dava ve icra öncesi dikkat edilmesi gerekenler
Kanun ve uygulama gereği yönetici alacak takibi yapabilir fakat usul ve hakkaniyete uygun hareket etmelidir. Önce yazılı bildirim, uzlaşma teklifleri ve teknik raporlar toplanmalı; ortak borçsa genel kurul kararı ile kesinleştirilmelidir. Somut hukuki tavsiye gerekiyorsa bir avukata başvurulması en güvenli yoldur.
Bu süreci dijitalleştirerek kayıt, bildirim ve tahsilatı netleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı ile sayaç ve fatura takibini, duyuru ve oylama süreçlerini düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak sayaçta çıkan ekstra fatura için genel kurul kararı şart mı?
Genel kural: Ortak giderler için paylaştırma kararı yönetim planına göre, belirsizlikte genel kurul kararı ile kesinleşir; acele giderlerde yönetici ilk etapta harcamayı yapabilir ama kesin paylaştırma için karar önerilir.
Sayaç arızası tedarikçi hatasıysa malik yine ödeme yapmalı mı?
Önce tedarikçiye başvurulmalı; tespit tedarikçi kusurunu gösterirse düzeltme veya fatura iadesi beklenir. Malik haksız yere ödeme yapmışsa rücu hakkı doğar.
Bireysel sayaç arızasında komşuya rücu mümkün mü?
Somut kusur varsa (ör. komşunun hatalı tesisatı sebep olduysa) tazminat/düzeltme için rücu edilebilir; teknik rapor esas alınır.
Yönetici tek taraflı olarak bir daireye fazla fatura keserse ne yapılmalı?
Bu tür işlemler usulsüzdür; kat malikleri kararı veya teknik/adaine dayanak olmadan tahsilat yapılamaz. Durum tutanakla belgelendirilmeli ve itiraz edilmelidir.
Fatura farkı yıllık geriye dönük çok yüksekse zamanaşımı riski var mı?
Aidat ve benzeri alacaklarda zamanaşımı süreleri ve başlangıcı farklılık gösterir; somut hesap için belgeler incelenmeli ve hukuki danışmanlık alınmalıdır.
