Akşamları terasında bitkilerine su veren üst komşu, birkaç ay sonra alt dairenin tavanında koyu bir rutubet lekesi fark edildiğini görüyor; alt daire sakini ve yönetici arasında suçlama, masraf ve uzman raporu tartışması başlamış durumda. Bu rehber, teras veya çatıdaki sulama suyunun alt daireye zarar verdiği durumlarda sorumluluğu, uygulanacak adımları ve yönetimin rolünü somut ve kaynaklı şekilde anlatır.
1. Hangi durumlar ortak, hangi durumlar şahsi sorumluluk doğurur?
Öncelikle zarar kaynağı ve tesisatın niteliği tespit edilmelidir. Genel ilke: zarar ortak tesisattan veya ortak alanın bakımından kaynaklanıyorsa ortaklık, bireysel kullanım sonucu meydana geldiyse sorumluluk kişiseldir.
- Çatı-terasın işletme projesinde ve yönetim planında ortak alan olarak tanımlanması ortak sorumluluğu güçlendirir.
- Teras üzerinde malik tarafından yapılan kişisel düzenleme (saksı, hortum, damlatıcı sistem gibi) ve bunlardan kaynaklanan sızıntılar genellikle malik sorumluluğuna girer.
- Tesisatın (ör. yağmur iniş borusu, ortak teras drenajı) ortak hatalı bakımı sonucu suyun yön değiştirmesi ortak gider kapsamına girer.
2. İlk tespit: Delil toplama ve bilirkişi gerekliliği
Yöneticinin ya da malikin yapması gereken ilk işler hızlı delil toplamaktır. Islak noktaların fotoğrafları, su zaman damgaları, komşu sulama saatleri, uygulanan sulama yöntemi ve varsa kamera/kayıtlar önemlidir.
- Hasarın ilk fark edildiği tarih ve saat belgeleyin (fotoğraf EXIF, yöneticinin tespit tutanağı).
- Üst komşu ile yazılı görüşme yapın; sulama usulünü ve zamanını sorun, cevapları tutanağa geçirin.
- Uzman (tesisat/insu-lasyon/çatı) raporu alın. Bilirkişi raporu mahkeme/uzlaşma için kritik delildir.
3. Kim öder? Sorumluluğun belirlenmesi ve masraf dağılımı
Elde edilen teknik rapor ve yönetim planı ışığında sorumluluk belirlenir:
- Teknik rapor, suyun üstten gelen sulama sonucu doğrudan geçtiğini ve bunun kişisel düzenlemelerden kaynaklandığını gösterirse masraflar genellikle üst komşuya aittir.
- Rapor ortak drenaj veya çatı kusuru gösteriyorsa masraflar ortak hesabından karşılanır; bakım/onarım için Genel Kurul kararı veya yönetim bütçesi kullanılır.
- Hasar tazmini (ör. boyama, mantolama, elektronik cihaz zararları) ayrı bir alacaktır ve somut zarar-gider belgelerine göre hesaplanır.
4. Yönetici olarak atılacak adımlar (pratik yol haritası)
Yöneticinin hem tarafsız davranması hem de site/apartman çıkarlarını koruması gerekir. Önerilen sıra:
- Hasar tespit tutanağı düzenleyin ve taraflara imzalatın.
- Teknik rapor (çatı/tesisat/izolasyon) alınmasını sağlayın; acil müdahale gerekiyorsa geçici onarım yapın ve maliyetini belgeleyin.
- Rapor sonucuna göre Genel Kurul veya yönetici onayı ile hangi muhasebe hesabından ödeme yapılacağına karar verin.
- Masrafın bireysel sorumluluğuna karar verilirse, malik ile uzlaşma sürecini başlatın; uzlaşma olmazsa alacak takibi seçenekleri gündeme gelir (hukuki süreç için avukata yönlendirin).
Bu süreçleri kayıt altında tutmak, aidat ve onarım takibini şeffaf yapmayı gerektirir; bu tür işlemleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar iş akışını, harcama fişlerini ve karar defteri kayıtlarını düzenli tutmanıza yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/
5. Teknik çözümler ve önleyici tedbirler
Tekrarını önlemek için uygulanabilecek teknik ve idari önlemler:
- Terasta su tutmayan, yeterli eğim ve drenaja sahip uygulama yapılması; profesyonel izolasyon (membran) tercih edilmesi.
- Saksı altlıkları ve damlatmalı sulama sistemleri için sızdırmaz tepsiler kullanılması.
- Yönetim planına teras/balkon sulama kuralları eklenmesi; sulama saatleri ve su akışına dair sınırlamalar koyulması.
| Durum | Muhtemel Sonuç |
|---|---|
| Kişisel sulama/yerleştirme nedeniyle sızıntı | ✅ Üst komşu sorumlu, masraf kişiye yüklenir |
| Ortak drenaj/çatı kusuru | ✅ Ortak bütçeden ödeme (yönetim/Genel Kurul kararı) |
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun sulama suyundan kaynaklanan rutubet için önce yönetici kime başvurmalı?
Öncelikle yöneticinin olay yerinde tespit tutanağı düzenlemesi ve kısa süreli acil müdahale gereksinimini değerlendirmesi gerekir; teknik rapor aldırılması sonraki adım olmalıdır.
Teknik rapor masrafını kim öder?
Teknik raporun sonucuna göre belirlenir: rapor üst komşunun hatasını gösterirse genellikle üst komşudan talep edilir; ortak kusuru gösterirse ortak bütçeden karşılanır.
Yönetim planında teras özel alan yazıyorsa yine de ortak onarım yapılır mı?
Teras özel alan ise şahsi uygulamalar ve bunların neden olduğu zararlar malik sorumluluğundadır; ortak çatı/drainage kusuru söz konusuysa ortak onarım gündeme gelebilir.
Alt daire hasarını nasıl belgelemeli, hangi masraflar tazminata girer?
Hasarlı yüzeylerin fotoğrafları, profesyonel keşif ve onarım faturaları, eşyaya zarar varsa tutanak ve tamir/yenileme faturaları tazminat hesabında kullanılır.
Komşu uzlaşmazsa yönetici direkt aidattan kesip onarım yapabilir mi?
Yönetici yalnızca ortak alan ve acil durum onarımları için aidatı kullanabilir; kişisel sorumluluk iddiası varsa önce teknik rapor ve hukuki süreç gerekebilir. Somut duruma göre bir avukata başvurulması tavsiye edilir.
Bu tür olaylar için Genel Kurul’da hangi kararlar alınmalı?
Yönetim planına ek kurallar (terasta sulama düzeni, saksı tertibi, drenaj zorunluluğu), sorumluluk tespit ve masraf onay prosedürleri ile uzman rapor giderlerinin nasıl karşılanacağı karara bağlanabilir.
