Sabah güne başlarken bodrum kattaki sayaç odasında garip bir ses var; birkaç daire birden olağanüstü yüksek su faturası aldığını bildiriyor. Yönetici panikle hangi dairenin fazla tükettiğini değil, ortak sayaç arızası nedeniyle ortaya çıkan farkın kime yüklenmesi gerektiğini düşünüyor. Bu rehber, böyle bir durumda izlenecek hukuki ve pratik adımları 2026 güncel uygulamalarıyla açıklar.
1. Öncelik: Teknik Tespit ve Delil Toplama
İlk yapılması gereken ortak sayaç ve bağlı tesisatın uzman tarafından tespiti; arızanın kaynağı belirlendikten sonra sorumluluk değerlendirilir. Teknik tespit yoksa iddialar subjektif kalır ve sonrasında hukuki süreç zorlaşır.
2. Ortak sayaç mı, bireysel sayaç mı: Sorumluluğun başlangıcı
Ortak sayaçtan kaynaklanan hatalarda genel yaklaşım şöyledir:
- Eğer arıza ortak tesisattan (ör. sayaç şalteri, bina ana hattı, sayaç odası vanaları) kaynaklanıyorsa, gider KMK kapsamında ortak gider olarak değerlendirilir ve aidata yansıtılır.
- Eğer arıza bağımsız bölümün iç tesisatında (daire içi boru, cihaz, sayaç bağlantısı) ise, bu dairenin maliki/sakinine ait kabul edilir; masraf onların sorumluluğunda olur.
Bu ayrım yapılırken teknik rapor ve sayaç okuyucu kayıtları hayati delildir.
3. Yönetici ve Genel Kurulun rolü — karar alma süreci
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlerin tahsili ve paylaşımı yönetim tarafından takip edilir; ancak olağanüstü harcamaların kalemi ve dağılımı bazen Genel Kurul kararı gerektirir.
- Teknik rapor alındıktan sonra yönetici raporu Genel Kurul’a sunar veya olağanüstü toplantı çağırır.
- Genel Kurul, arızanın kaynağına göre masrafın ortak gider mi yoksa ilgili malik tarafından mı ödeneceğine karar verir.
4. Fatura farkının hesaplanması ve örnek yöntemler
Fatura farkı ortaya çıktığında hesaplama yöntemi somut duruma göre değişir; ancak adil ve izlenebilir bir yöntem tercih edilmelidir.
- Eş zamanlı tüketim kayıtları varsa ilgili döneme ait sayaç okumalarından fark doğrudan hesaplanır.
- Okuma eksikse komşu benzer bağımsız bölümlerin ortalaması veya geçmiş dönem tüketim ortalamaları kıyaslama için kullanılabilir.
- Ortak tüketim kabul edilirse, KMK uyarınca aidat dağıtım esaslarına göre (arsa payı veya işletme projesinde belirlenen yöntem) paylaştırılır.
| Durum | Ödeme Yöntemi |
|---|---|
| Ortak tesisattan kaynaklı arıza | ✅ Genel Kurul onayıyla ortak gider olarak aidata yansıtılır. |
| Bireysel tesisat hatası | ✅ Sorumlu malik/sakin öder; gerektiğinde diğer maliklerden tazminat talep edilebilir. |
5. Yöneticiye pratik adımlar (belge, bildirim, muhasebe)
Yönetici olarak takibi kolaylaştırmak için uygulanacak adımlar:
- Arızayı ve alınan teknik raporu yazılı bildirimle tüm malikleri/sakinleri bilgilendirin.
- Fatura farkını muhasebe kayıtlarına ayrı kalem olarak girin; delilleri (rapor, sayaç okuma fişleri, dağıtım şirketi yazışmaları) saklayın.
- Eğer ortak gider kabul edilirse aidat ek bildirimi ve ödeme planını Genel Kurul onayı ile ilan edin.
Bu süreçlerde dijital kayıt ve otomatik tahakkuk işinizi kolaylaştırır; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları ile sayaç okunması, bildirim ve aidat tahakkuklarını merkezi olarak takip edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
6. İhtilaf çıkarsa hangi hukuki dayanaklar ve yollar vardır?
Tek taraflı tahsilat veya itirazlarda taraflar şu seçenekleri kullanır:
- Önce iç uyuşmazlık çözümü: Yönetici aracılığıyla uzlaşma ve Genel Kurul kararı.
- Uzlaşma sağlanamazsa tazminat/dava yoluna başvurulabilir; bu tür hukuki yollarda delil olarak teknik rapor, sayaç kayıtları ve Genel Kurul kararları önemlidir.
Kanun metni aktarılacak olursa, kat mülkiyetine ilişkin esaslar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Somut hukuki tavsiye için yetkili bir avukata danışılması gerekir; uygulama olayın özel koşullarına göre değişir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak sayaç arızası tespitini kim yapmalı?
Genellikle dağıtım şirketi veya bağımsız bir teknik ekspertiz yapar; yönetici önce ilgili kuruma bildirim yapmalıdır.
Tesisat arızası ortaksa aidatla mı ödenir?
Evet, teknik rapor arızanın ortak tesisattan kaynaklandığını gösteriyorsa Genel Kurul kararıyla ortak gider olarak aidata yansıtılabilir.
Bireysel tesisattan kaynaklanırsa malik nasıl sorumlu tutulur?
Teknik raporla sorumluluk belirlenirse masraf ilgili malikin ödemesi gerekir; ödenmezse alacak takibi gündeme gelebilir.
Teknik rapor yokken yönetici masrafı tahsil edebilir mi?
Teknik tespit olmadan tahsilat risklidir; Yönetici öncelikle kanıt toplamalı ve mümkünse Genel Kurul kararını almalıdır.
Fatura farkı geçmişe dönük büyükse ödeme nasıl paylaştırılır?
Geçmiş tüketimler için sayaç kayıtları, önceki dönem ortalamaları veya Genel Kurul kararıyla adil bir bölüşüm yöntemi belirlenir; somut hesaplama olayın koşullarına göre değişir.
