Haftasonu şiddetli yağmur sonrası binanın bodrum katındaki garaj birkaç santim suyla doldu; depo kapıları açıldığında eşyalar ıslanmış, komşular panikte. Yağmur iniş borusunun tıkanması belirtileri var ama masraf, tamirat ve geçici tadilat kimin cebinden ödenecek — yönetici ve malikler hemen bir yol haritası istiyor.
Olayın ilk tespiti: Hızlı, ama doğru adımlar
Öncelikle su tahliyesi ve zararın büyümesini önlemek gerekir. Yönetici; görüntü, tarih, saat ve şahit bilgilerini kaydetmeli, mümkünse kısa video/fotoğraf aldırmalıdır. Hasar giderilmeden ödeme kararı alınmamalıdır; önce acil müdahale, sonra tespit yapılır.
- Su tahliyesi ve elektrik kesme gibi acil önlemleri alın.
- Hasar tutanağı, fotoğraf ve şahit beyanları toplansın.
- İhtiyaç varsa geçici tahliye/koruyucu önlem kararı alın.
Kim sorumlu? Ortak tesisat mı, bağımsız bölüm mü?
Temel ayrım: yağmur iniş borusu binanın ortak tesisatına dahilse, tamirat ve bakım gideri ortak gider olarak karşımıza çıkar; bağımsız bölümün iç tesisatından kaynaklanıyorsa (ör. daire içi drenaj hatlarının tıkaması), ilgili malik sorumludur.
- Eğer yağmur iniş borusu çatıdan gelen yağış tahliyesine ait ortak boruysa → Ortak gider.
- Boru bağımsız bölümün özel drenajı veya cihaz (ör. özel ızgara) ise → Malikin sorumluluğu.
Bu ayrımı yaparken Yönetim Planı, yapı projesi ve teknik keşif raporu dikkate alınmalıdır. Gerekirse bilirkişi raporu istenir.
Hukuki dayanak ve uygulama (ne söyleyebiliriz?)
Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili uygulamalar çerçevesinde ortak olan tesisatların bakımı ve onarımı işletme hesabından karşılanır; yönetici bakım-onarım işlerini yürütmekle yükümlüdür. Ayrıca maliklerin ortak alanları kullanımında özen yükümlülüğü bulunduğu genel hukuk ilkelerine göre kabul edilir. Somut durumlarda teknik rapor eşliğinde masraf paylaşımı belirlenir.
Pratik maliyet dağılımı ve örnek hesap
Genelde izlenen yol şudur:
- Kısa süreli acil tamir (pompa, temizlik): işletme hesabından ödenir.
- Kalıcı onarım (boru değişimi, çatı tamiri): teknik rapor sonrası genel kurul veya yönetici onayıyla ortak gider olarak ödenir.
- Eğer bir malikin ihmali (ör. terasında izinsiz dolgu, atık birikimi) tespit edilirse masraf o malik üzerinden tahsil edilebilir.
| Maliyet kalemi | Muhtemel ödeme kaynağı |
|---|---|
| Pompa kiralama, tahliye | ✅ İşletme hesabı (acil) |
| Boru ve çatı onarımı | ✅ Ortak gider (karar/teknik rapor) |
| Dairenin iç tesisatından kaynaklı zarar | ✅ İlgili malik |
Yönetici için adım adım belge ve karar süreci
Yönetici sürecin delillerini düzgün tutmalı, masraf ve hukuki riski azaltacak adımları izlemelidir:
- Olay tutanağı (tarih-saat-foto-video-şahitler).
- Teknik keşif/tesisat raporu (maliyetin doğru sınıflandırılması için).
- Geçici giderlerin makbuzla işletme hesabına kaydı.
- Kalıcı onarım için fiyat teklifleri ve genel kurul veya yönetim kurulu kararı.
- Eğer sorumluluk tespit edilirse rücu için hukuki yol gösterimi ve belge hazırlığı.
Bu süreçte muhasebe kaydı düzgün tutulmalı; yapılacak işler ve belgeler, olası tazminat talepleri veya sigorta işlemleri için saklanmalıdır.
Sigorta, rücu ve üçüncü taraf sorumluluğu
Eğer site/apartmanın yangın/su baskını sigortası varsa hasar bildirimi derhal yapılmalıdır. Sigorta ödediği takdirde mal sahibine veya ortaklığa düşen yük değişebilir; sigorta şirketi teknik ekspertiz raporu isteyecektir. Ayrıca hasarın üçüncü bir kişinin (ör. üst kattaki malik veya yaptırım yapan usta) kusurundan kaynaklandığı tespit edilirse, yönetime rücu imkânı doğar.
Dijital süreçler ve belge yönetimi (kolaylaştırıcı araç)
Bu tür olaylarda delillerin, tekliflerin ve makbuzların merkezi ve şeffaf şekilde saklanması hem yöneticiyi korur hem malik iletişimini hızlandırır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları ile hasar kayıtları, gider kalemleri, teklif takibi ve duyuru/oylama süreçlerini tek platformda yürütebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yağmur iniş borusu ortak tesisat olarak kabul edilmezse masrafı kim öder?
Net cevap. Eğer teknik rapor borunun bağımsız bölümle ilgili olduğunu gösterirse masraf ilgili malikin sorumluluğundadır; aksi halde ortak gider olarak işletme hesabından ödenir.
Yönetici acil harcama yaptı, malik itiraz ederse ne olur?
Net cevap. Yönetici acil müdahale ve zarar kontrolü için harcama yapma yetkisine sahiptir; harcamalar belgelenmeli ve genel kurul/açıklama ile paylaşılmalıdır. Sonrasında sorumluluk tespiti yapılırsa rücu imkânı aranır.
Teknik keşif yaptırmak zorunlu mu?
Net cevap. Evet, özellikle masrafın kimin sorumluluğuna gireceği tartışmalıysa objektif teknik rapor gerekir; bu rapor bilirkişi veya yetkili tesisatçı raporu olabilir.
Sigorta hasarı karşılarsa ortaklarda ek masraf kalır mı?
Net cevap. Sigorta poliçesinin kapsamına göre değişir; sigorta yalnızca belirli zararları karşılarsa kalan tutar ortak hesaptan veya sorumlu malikin cebinden ödenir.
Hasarın kaynağı komşunun ihmaliyse yönetim nasıl rücu eder?
Net cevap. Önce teknik ve yazılı deliller toplanır, ardından malik bilgilendirilir; anlaşma sağlanamazsa işletme hesabı karşılığı yapılan harcama için hukuki yollar (alacak takibi) gündeme gelebilir — somut durum için hukuki danışmanlık önerilir.
