Gece yarısı salondaki halı ıslandı, tavanın köşesinden damlayan su damlaları altında komşunuzla tartışmak istemiyor, ama faturayı kim ödeyecek sorusu sizi uykusuz bırakıyor. Ortak tesisattan mı yoksa bağımsız bölüm içinden mi kaynaklandığını nasıl belirleyeceksiniz; masrafı kim karşılar; yönetici ve genel kurulun rolü nedir? Bu rehberde adım adım cevap veriyorum.
1. Önce sorumluluğun türünü belirleyin: ortak tesisat mı, bireysel tesisat mı?
Kat Mülkiyeti uygulamasında çatı, bacalar, kuru ve ıslak tesisatın ortak veya bağımsız bölüm içi olup olmadığı yönetim planına ve hasarın kaynağına göre değerlendirilir. Eğer sızıntı binanın ortak tesisatından (ör. ana su borusu, çatı drenajı, ortak yağmur iniş borusu) kaynaklanıyorsa masraf genel gider kapsamında ve arsa payına göre paylaşılır.
2. Kusur, ihmal veya bakım eksikliği nasıl tespit edilir?
Masrafın kim tarafından karşılanacağı çoğunlukla iki soruya bağlı: hasarın kaynağı ortak mı yoksa bağımsız bölüme ait mi; hasara yol açan unsur kusurlu mu, yoksa normal eskime/bakım eksikliği mi?
- Kusurlu bakım/onarım (ör. bağımsız bölüm içi yanlış montaj) -> ilgili malik sorumludur.
- Ortak tesisatın zamanında yapılmaması/bakımının ihmal edilmesi -> ortak giderden karşılanır; yönetici/ genel kurul sorumluluğu tartışılabilir.
3. Delil toplama: Fotoğraf, tarih, uzman raporu ve tutanak nasıl olmalı?
Mahkeme veya sigorta sürecinde deliller kritik. Hemen yapılacaklar:
- Hasarın ilk fark edildiği anı ve koşulları fotoğraf/video ile belgeleyin.
- Yöneticiye yazılı olarak hemen bildirin; bildirim tarihini saklayın.
- İtfaiye/tesisatçı/usta veya eksper raporu alın; sızıntının kaynağını ve nedenini açıkça belirtin.
- Komşu ile görüşme tutanağı düzenleyin; mümkünse tanıklı beyan ekleyin.
4. Yönetici ve genel kurulun rolü: acil onarım, karar ve ödeme sırası
Yönetici; acil durumlarda binanın güvenliği ve ortak kullanımda aksamayı önlemek için geçici onarım yaptırabilir. Kesin onarım ve masraf paylaşımı ise genelde yönetim defteri ve yönetim planı esasına göre genel kurul kararıyla veya yönetici yetkisiyle yürütülür.
- Acil onarım: Yönetici ön ödeme yapabilir; daha sonra giderin niteliğine göre genel kurulda kabul ettirilir.
- Masraf paylaşımı: Ortak giderse arsa payına göre; bağımsız bölüm kaynaklıysa ilgili malik öder.
5. Sigorta, tazminat ve komşuluk ilişkisi: pratik yol haritası
Çoğu apartman/sitenin yangın ve üçüncü şahıs sorumluluk sigortası (veya maliklerin bireysel konut sigortası) vardır. Hasarın kim tarafından karşılanacağı belirlenmeden önce sigorta başvurusu yapılması gecikmeyi uzatır ancak sigorta poliçesi kapsamında tazminat alınabilir.
| Durum | Pratik adım |
|---|---|
| Ortak tesisat kaynaklı | ✅ Yönetimin sigorta + ortak gider |
| Bağımsız bölüme ait kusur | ✅ İlgili malik/sigorta |
6. Uygulama örneği: adım adım hareket planı (yönetici için)
Pratik, uygulanabilir bir sıra:
- Bildirim alındıktan sonra 24 saat içinde görüntüleme ve geçici tedbir (suyu kapatma, lekeyi kurutma) yapılır.
- 48–72 saat içinde uzman tesisatçı veya eksper raporu alınır.
- Rapor doğrultusunda masrafın kime ait olduğu yazılı olarak malike/kat maliklerine bildirilir.
- Gerekirse genel kurul kararıyla nihai onarım ve ödeme planı belirlenir; harcamalar belgelenir.
Bu süreci dijitalleştirip delil, bildirim ve tahsilatı takip etmek isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetim platformları süreçleri hızlandırır ve belge akışını şeffaflaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak tesisattan kaynaklandığı eksper raporuyla tespit edilirse kim öder?
Genel kural olarak ortak tesisattan kaynaklanan onarım ortak gider sayılır ve arsa payına göre paylaşılır; yönetim planı farklı düzenlemiyorsa genel kurul kararıyla uygulanır.
Üst komşu iddia ediyor: benim tesisatım değil, ne yapmalıyım?
Uzman tesisatçı veya eksper raporu talep edin; delil olmadan yalnızca iddiaya dayanmak uygulamada çözüm sağlamaz. Yönetici raporu sağlayıp süreci yönlendirir.
Hasar nedeniyle benim eşyalarım zarar gördü, tazminat nasıl alınır?
Eşyaların sigortası varsa sigorta talebi yapılabilir; sorumluluk bağımsız bölümden kaynaklanıyorsa ilgili malik veya onun sigortası üzerinden tazminat talep edilir. Somut durumlar farklılık gösterebileceğinden hukuki destek gerekebilir.
Yönetici acil onarım yaptı, sonra kimse masrafı kabul etmiyor — ne yapılır?
Yönetici yaptığı harcamayı belgelerle yönetim defterine kaydeder; masraf ortak gider ise genel kurul kararıyla tahsil edilir. İtiraz sürerse konu kanuni yollara taşınabilir; bu sürecin gerekliliği ve sonucu somut koşullara bağlıdır.
Uzaktan yönetilen sitede (yönetim planı farklı) masraf paylaşımı nasıl etkilenir?
Yönetim planı ve site özel düzenlemeleri önceliklidir. Yönetim planında farklı bir paylaşım şekli varsa ona göre hareket edilir; belirsizlikte genel kurul kararı gerekecektir.
