Akşamüstü, kapı önünde bir komşu sürekli ortak balkonun prizinden elektrikli bisikletini şarj ediyor; bir ay sonra apartmanın ortak elektrik faturasında ani artış ve sigorta incelemesinde kısa devre ihtimali belirleniyor. Yönetici, diğer sakinler ve zarar gören malik ne yapmalı?
Neden bu durum ciddi: güvenlik, maliyet ve ortak alan tanımı
Ortak balkon veya parapet üzerindeki priz kullanımı, hem ortak alan/ortak tesisat kapsamında hem de güvenlik bakımından risk taşır. Ortak tesisatın yetkisiz ve sürekli kişisel kullanımında elektriksel aşırı yük, yangın ve sayaç/ortak fatura farklılıkları ortaya çıkabilir.
Kanuni çerçeve — hangi hükümler dikkate alınmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve site apartman içi düzenlemeler önceliklidir. Elektrik tesisatı bakımının ortak gider kapsamına girmesi ve ortak alan kullanım kuralları yönetim planında belirlenir. Ayrıca genel güvenlik ve zararın tazmini konularında Borçlar Kanunu hükümleri (sözleşmesel/ haksız fiil sorumluluğu) ile sigorta incelemeleri gündeme gelir.
Not: Somut vakıaya göre hukuki sonuçlar değişir; ihtiyacı halinde bir avukata danışılmalıdır.
Pratik tespit adımları — yönetici ve komşular ne yapmalı?
- Durumu belgeleyin: Fotoğraf, tarih damgalı video ve kullanım saatlerini not edin.
- Elektrik tüketim farkını kayıtlayın: Ortak sayaç varsa aylık tüketim verilerini alın; bireysel sayaç varsa karşılaştırma yapın.
- Uzman incelemesi isteyin: Elektrikçi/sigorta ekspertizi ile risk ve hasar raporu alın.
- Komşuyla yazılı uyarı: Durumun tehlike ve ortak gider etkisini belirten yazılı bildirim gönderin.
Sorumluluğun belirlenmesi: kimin cebine gider, kim tazmin eder?
Üç temel senaryo çıkar:
- Elektrik tesisatına verilen zarar doğrudan kullanımdan kaynaklandıysa — kullanıcının kusuru söz konusu olabilir; Borçlar Kanunu kapsamında tazmin yükümlülüğü doğabilir.
- Ortak tesisat eksik veya bakımsızsa — bakım eksikliği yönetimin/ genel kurul kararları uyarınca ortak gider/onarım konusu olabilir; sorumluluk farklılaşabilir.
- Yangın veya büyük hasar söz konusuysa — sigorta poliçesi kapsamı ve kusur oranına göre sigorta ödemesi sonrası kusurlu kişiye rücu (geri ödeme) yapılabilir.
Mahkeme veya sigorta sürecinde elektronik raporlar, yönetim kayıtları ve önceki yazılı uyarılar delil niteliğindedir.
Yönetim kararları ve uygulama: pratik adımlar
Genel Kurul veya yönetimce alınabilecek adımlar şunlardır:
- Ortak alan kullanım düzenlemesi: Yönetim planına ekleme veya ortak kurallar (gürültü, priz kullanımı, güvenlik) kararı alınması.
- Prizlerin yetkisiz kullanımını önlemek için fiziki düzenleme: Kilitli kutu, priz sökümü veya ortak kullanım için merkezi şarj istasyonu kurulması.
- İhlali yapan malik için uyarı, ceza veya tazminat prosedürünün belirlenmesi (yönetim planına ve genel kurul kararına göre).
Örnek uygulama: adım adım süreç (belge odaklı)
- Gözlem ve belge toplama (fotoğraf, video, tarih/saat notu).
- Yetkili elektrikçi veya ekspertiz raporu alınması.
- Komşuya yazılı ihtar gönderilmesi (süre verin, tehlike ve maliyet bilgisi ile).
- Genel kurul gündemi oluşturularak ortak kuralların netleştirilmesi.
- Hasar varsa sigorta sürecinin başlatılması; kusur tespitinde rücu talebi hazırlanması.
Teknolojik ve idari çözüm: dijital kayıt ve tahsilat
Bu tür düzenlemelerde düzenli bildirim, fatura takibi, yazılı uyarıların ve karar defterinin düzgün tutulması önemlidir. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kayıt, duyuru, karar defteri ve aidat/tahsilat süreçlerini takip eden bir araç işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim gibi yönetim yazılımları süreçleri merkezi ve izlenebilir hale getirir: https://byonetim.com.tr/.
| Durum | Muhtemel uygulama |
|---|---|
| Priz kullanımı güvenlik riski taşıyor | ✅ Önce belge + priz kilitleme/genel kurul düzenlemesi |
| Ortaya çıkan fatura farkı veya hasar | ✅ Uzman raporu + sigorta işlemleri + kusur varsa rücu |
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak balkondaki priz benim katımın içinde değilse kullanımı yasak mı?
Genel cevap: Evet — ortak alan olarak tanımlanan bir priz malikin bireysel kullanımına açık değildir; yönetim planı ve genel kurallar kullanım sınırını belirler.
E-bisiklet şarjı nedeniyle artan elektrik faturasını kim öder?
Genel cevap: Eğer artış ortak sayaçtan kaynaklanıyorsa ve kullanıcı kusurlu bulunursa kullanıcı tazmin edebilir; tesisatta bakım eksikliği varsa masraf ortak gider sayılabilir.
Prizi kapatıp sökebilir miyim, eğer komşu devam ederse ne yapmalıyım?
Genel cevap: Yönetici/ yönetim kurulunun kararı olmadan doğrudan sökme risklidir; önce yazılı uyarı, uzman raporu ve gerekirse genel kurul kararı izlenmelidir.
Yangın veya kısa devre olursa sigorta ödemesi yapılır mı?
Genel cevap: Sigorta poliçesinin şartlarına göre ödenir; kusur tespitinde sigorta sonrası kusurlu kişiye rücu edilebilir. Ekspertiz raporu belirleyicidir.
Yönetim kurulu genel kurula kadar ne yapabilir?
Genel cevap: Acil güvenlik önlemleri (ör. priz güvenliğinin geçici olarak devre dışı bırakılması) alınabilir; kalıcı düzenleme için genel kurul kararı gerekir. Tüm adımlar belgelemelidir.
