Akşamüstü çay içiyorsunuz, salon cam balkonun kırıldığını ve balkon döşemesinin çizildiğini görüyorsunuz. Üst kat terasında devrilen büyük bir saksı, çarpıp camı kırmış; su personelinin getirdiği poşetleri kaldırırken sorun büyümüş. Peki bu zararların masrafını kim öder, yönetici ne yapmalı ve hangi kanunlara dayanabilirsiniz?
Olayın hukuki çerçevesi: kusur, ortaklık ve bireysel sorumluluk
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bina ve tesislerin ortak kullanım alanları ile maliklerin özel kullanımındaki kısımlar farklı sorumluluk rejimlerine tabidir. Terasın üzerindeki bitki saksıları çoğunlukla malik veya kiracı tarafından konulur; bunların devrilmesi sonucu alt dairede hasar meydana gelirse, öncelikle saksıyı yerleştiren kişinin kusuru aranır.
Kimlere karşı hangi talepler yöneltilebilir?
Hasar üç ana başlık altında değerlendirilebilir: maddi (cam, balkon kaplama, mobilya), doğrudan onarım (boya, sıva) ve eşyaya verilen zarar. Bu talepler şu muhataplara yöneltilebilir:
- Üst komşu (malik veya kiracı): Kusurlu ise doğrudan tazminat sorumlusu.
- Site/apartman yönetimi: Ortak alan düzeninden kaynaklanan bir eksiklik (ör. teras korkuluğu uygunsuzsa) varsa yönetim bakım/onarım sorumluluğu altında olabilir.
- Sigorta şirketi: Konut sigortası veya bina paket sigortası varsa poliçe kapsamı değerlendirilir.
Delil toplama ve yöneticinin ilk yapması gerekenler
Yönetici veya yönetim kurulu olay anında ve sonrasında delil toplamakla yükümlüdür; eksik ya da geç delil sorunu ileride tazminat talebini zayıflatır.
- Olay yerine fotoğraf ve video çekin: saksının türü, devrilme izi, kırılan camın konumu.
- Tanık beyanları alın ve iletişim bilgilerini kaydedin.
- Olay tutanağı düzenleyin; yönetici ve en az bir yönetim kurulu üyesinin imzasını alın.
- Varsa güvenlik kamerası görüntülerini kopyalayın (KVKK uyumuna dikkat ederek ilgili kayıt süresince saklayın).
Sigorta nasıl devreye girer? Poliçe ve muafiyetleri kontrol edin
Çoğu apartman ve konut sigortası cam kırılmaları, eşyaya verilen zararlar ve bina ortak alan hasarlarını kapsar; ancak poliçe şartları, muafiyet ve limitler farklıdır. Yönetim olarak bina sigortası varsa önce poliçe incelemesi yapın, bireysel konut sigortası varsa malik kendi şirketiyle görüşmelidir.
Sorumluluk tespiti: kusur, öngörülebilirlik ve ortak tesisat ayrımı
Üst komşunun ihmalinin tespitinde şu unsurlar önemlidir:
- Saksının rüzgâra karşı sabitlenmemiş olması, uygun olmayan ebatta veya ağırlıkta olması (öngörülebilir tehlike).
- Teras korkuluğunun veya parapetin uygun olmaması — bu durumda ortak bakım sorumluluğu doğabilir.
- Yönetim planında teras kullanımına ilişkin özel düzenleme varsa (ör. saksı ağırlık limiti) buna uyulup uyulmadığı.
Bu değerlendirme sonucunda kusurlu malik veya yönetim aleyhine tazminat talebi düzenlenir. Somut hukuki çözümün şartlara göre değişeceğini, gerektiğinde bir avukata danışılması gerektiğini belirtin.
Pratik takip adımları: yönetici için 6 maddelik yol haritası
- Olay tutanağını düzenleyip yönetim kurulu kararını kaydedin.
- Görüntü, fotoğraf, tanık ifadeleri ve varsa güvenlik kaydını arşivleyin.
- Sigorta poliçelerini ve muafiyetleri inceleyin; sigorta bildirimini zamanında yapın.
- Üst komşuyla yazılı görüşme yapın; kusur iddiası varsa tazminat talebini yazılı bildirin.
- Uzlaşı sağlanamazsa genel kurul veya yönetim kurulu aracılığıyla çözüm adımlarını karara bağlayın; gerektiğinde bilirkişi raporu talep edin.
- Süreç dokümantasyonunu aidat/işletme hesabından ayrı bir dosyada tutun.
Genel Kurul, yönetim planı ve alınabilecek ortak önlemler
Eğer bina genelinde benzer riskler varsa, genel kurulda alınacak düzenlemeler etkili olur: teraslarda saksı ağırlık sınırı, sabitleme zorunluluğu, parapet yüksekliği veya ortak sigorta kapsamının genişletilmesi gibi kararlar alınabilir. Bu tür kararlar yönetim planına eklenerek bağlayıcı hale getirilebilir.
| Durum | Muhtemel sorumluluk |
|---|---|
| Saksı sabit değil, devrilme malik kusuru | ✅ Malik tazminat |
| Parapet düşük/hasarlıysa | ✅ Yönetim/ortak gider |
Bu süreci dijitalleştirmek ve takip etmek isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları olay tutanağı, belge arşivleme ve aidat-harcama kayıtlarını merkezi şekilde tutup süreci şeffaflaştırır: https://byonetim.com.tr/.
İlgili hukuki kaynaklar ve içtihat yönü
Somut değerlendirmede Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve genel borçlar hukuku ilkeleri devreye girer. Ayrıca binanın ortak bakım yükümlülükleri yönetim planı ve işletme projesi uyarınca belirlenir. Hukuki içtihat, genelde maliklerin özel eşyalarından kaynaklanan zararlarda kusur aradığı, ortak tesisat ve yapı eksikliğinden kaynaklanan durumlarda ise yönetimin sorumluluğunu kabul ettiğini gösterir. Somut tavsiye için hukuki danışmanlık alınması gerektiğini unutmayın.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu saksının kaza ile düşmesini savunuyorsa ne yapılır?
Deliller (görüntü, tanık, tutanak) toplanmalı; kusurun öngörülebilirlik ve ihmal unsurları değerlendirilir. Anlaşma sağlanmazsa bilirkişi ve hukuki yol gündeme gelebilir; somut hukuki tavsiye için avukata başvurun.
Hasarı karşılamak için önce kim sigortaya başvurmalı?
Öncelikle bina veya konut poliçesinin kapsamı incelenmeli; genelde malik kendi konut sigortusunu, bina sigortası ise ortak yapıya gelen zararları karşılar. Yönetici poliçeyi kontrol edip sigorta şirketine bildirim yapmalıdır.
Yönetim, teras parapetini güçlendirme kararı alabilir mi?
Evet; genel kurul kararıyla ortak güvenlik önlemleri (parapet yükseltme, sabitleme kuralları) alınabilir ve bu gider genel gider olarak tahakkuk ettirilebilir.
Güvenlik kamerası görüntüsünü paylaşmak KVKK’ya aykırı mı?
Görüntüler Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamındadır; paylaşım için açık hukuki gerekçe veya ilgili kişilerin rızası olmalı, kayıtlar yönetim tarafından yasal süre kadar saklanıp gerektiğinde ilgili mercilere sunulmalıdır.
Komşu onarıma yanaşmıyorsa yönetici ne yapmalı?
Yönetici önce yazılı ihtar yapmalı, ardından genel kurul kararıyla takip yöntemleri belirlenebilir; hukuk yoluna başvurulması veya sigorta teminine yönelik adımlar için profesyonel destek alınması gerekir.
