Sabah kahvesini içerken yönetici size binanın bodrumundaki birkaç depoyu aylık gelir elde etmek için 5 yıllığına kiraya verme teklifini sundu. Kiralar cazip gözüküyor ama bazı malikler depo alanının ortak olduğunu, bunun nasıl yapılacağını bilmiyor — karar geçerli mi, yönetici tek başına yetkili mi, itiraz nasıl olur?
Hangi alanlar ortak depo/kiler sayılır?
Kat Mülkiyeti’nde (KMK) ortak alan kavramı, tescil ve yönetim planına göre belirlenir. Depo, kiler, zemin kat eklentileri gibi alanların tapuda bağımsız bölüm olarak kaydedilmiş olması farklı sonuç doğurur; tapuda bağımsız bölüm değilse genellikle ortak alan kabul edilir.
Genel Kurul gerekli mi? — Temel prensip
Ortak mülklerin kullanımı ve gelir getirecek tasarrufları (uzun süreli kiralama, ihale, satış, devretme) genel kural olarak kat maliklerinin ortak kararına tabidir. Bu tür kararlar çoğunlukla Genel Kurul kararıyla alınır; yönetici tek başına bağımsız olarak uzun süreli kira sözleşmesi yapmamalıdır.
Karar türü ve gereken çoğunluk
Kararın niteliğine göre çoğunluk değişir. Kira süresinin kısa (ör. yıllık, geçici) ve rutin bakım amaçlı kullanımlar ile uzun süreli (5+ yıl) devralmalar farklı değerlendirilir. Uzun süreli ve gelir getirici sözleşmeler genellikle olağanüstü nitelikte işlem olarak görülür ve daha açık bir onay gerektirebilir.
- Kısa süreli (aylık/yıllık, tekrar eden) çalışmalar: Genel Kurulun açık yetkisiyle veya yönetim planında öngörüldüyse kabul edilebilir.
- Uzun süreli kiralama, tahsis veya işletme hakkı verme: Genel Kurul kararı ve olası yönetim planı değişikliği gerekebilir.
| İşlem | Genel kural |
|---|---|
| Kısa dönem kira (1 yıl ve altı) | ✅ Yönetim planı izin veriyorsa yönetici veya Genel Kurul |
| Uzun dönem kira (1 yılı aşan, 5 yıl ve üzeri) | ✅ Genel Kurul kararı önerilir; aksi halde hukuki itiraz riski var |
Yönetici hangi yetkilerle hareket edebilir?
Yönetici, KMK ve yönetim planı ile verilen yetkiler çerçevesinde hareket eder. Olağan işletme işlerine ilişkin kısa süreli kiralamalar yönetici tarafından yürütülebilir; ancak yönetim planında özel bir hüküm yoksa uzun dönemli gelir getirici tasarruflar Genel Kurula sunulmalıdır. Yönetici, onaysız uzun süreli kira yaparsa kararın uygulanması halinde maliklerden itiraz gelebilir.
- Yönetimin yetki sınırlarını yönetim planından kontrol edin.
- Uzun süreli kira düşünülüyorsa Genel Kurul gündemi olarak ekleyin.
- Karar alınırsa kira sözleşmesi ve gelir takibini kayıt altına alın.
Karar alınırken dikkat edilecek hukuki ve pratik hususlar
Karar sürecinde aşağıdakileri özellikle göz önünde bulundurun:
- Yönetim planı hükümleri ve tapu kayıtları—ortak mı, bağımsız bölüm mü?
- Genel Kurulda hangi çoğunluğun gerektiği ve karar defterine işlenmesi.
- Kira süresinin makul olması, yenileme şartları ve tahsilat garantileri.
- Gelirlerin işletme hesabına düzgün aktarıldığının şeffaf kaydı.
Uygulama örneği ve karar metni önerisi
Genel Kurul karar taslağı kısa ve net olmalıdır; örnek hususlar:
- Kira konusu alan(lar)ın tapu/tescil durumu belirtilecek.
- Kira süresi, yıllık kira bedeli, tahsilat şekli ve gelirlerin işletme hesabına aktarımı karara bağlanacak.
- Yenileme, erken fesih şartları ve depozito/güvence bedeli düzenlenecek.
- Kararın yürütmesi için yönetici veya kurul yetkilendirilecek ama sözleşme Genel Kurul onayına sunulacak.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kira gelirlerinin takibi, ödeme bildirimleri ve karar defteri kayıtlarını düzenlemek için BYönetim gibi bir yönetim yazılımı kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak depoları kiraya vermek için kaçıncı çoğunluk gerekir?
Net cevap: Kararın niteliğine göre değişir; kısa süreli rutin kiralamalar yönetim planı izin veriyorsa olağan çoğunlukla çözülür, uzun süreli gelir getiren işlemler için Genel Kurulda açık ve detaylı karar alınması, yönetim planının kontrol edilmesi gerekir.
Yönetici Genel Kurul olmadan depo kiraladıysa ne yapılabilir?
Net cevap: Malikler kararın iptali için itiraz edebilir; ayrıca Genel Kurul sonradan sözleşmeyi onaylayabilir veya fesih/uygulama yönünde karar alabilir. Somut duruma göre hukuki yol farklılık gösterir; gerektiğinde uzman görüşü alın.
Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı depo varsa durum farklı mı?
Net cevap: Evet. Depo bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlı ise malikin tasarrufu söz konusu olur; yönetim planı ve tapu kayıtları incelenmelidir.
Kira gelirleri aidata nasıl yansıtılır?
Net cevap: Gelirler işletme hesabına girer; Genel Kurul kararında gelir paylaşımı veya aidata mahsup usulü belirlenebilir. Muhasebe kaydı şeffaf tutulmalıdır.
Genel Kurul karar defterine nasıl kaydedilmeli?
Net cevap: Karar metni toplantıda okunup onaylandıktan sonra karar defterine eksiksiz yazılmalı, kararın ekleri (sözleşme taslağı vb.) dosyalanmalıdır. Karar delil niteliği taşır.
