Akşam yemek hazırlarken tavandan dökülen soğuk suyu görünce Sinem Hanım neye uğradığını şaşırdı: mutfak tavanında leke, duvarda kabarma ve bir iki gün sonra oluşan rutubet kokusu. Üst komşunun balkondaki klima dış ünitesinden süzülen yoğuşma suyu sürekli olarak buraya damlıyordu. Peki kim sorumlu? Hangi masraflar aidata, hangi masraflar malike yüklenir; yönetici nasıl belge toplar ve süreç nasıl yürütülür? Bu rehberde 2026 güncel uygulama ve pratik adımlarla cevaplar var.
Olayın hukuki çerçevesi: Ortak tesisat mı, özel kullanım mı?
Klima dış ünitesi ve drenaj borusu çoğunlukla malik tarafından edinilen ve montajı sağlanan kişisel cihazdır. Ancak drenaj sonucu ortak alanı etkileyen hasar ve onarım ihtiyacı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alan ve komşuluk ilişkileri çerçevesinde değerlendirilir. KMK (Kanun adı: Kat Mülkiyeti Kanunu) genel ilkelerine göre; bir malik veya kullanıcının kusurlu davranışı sonucu diğer bağımsız bölümlere zarar verilirse tazmin sorumluluğu gündeme gelir.
Adım adım ilk müdahale: Yönetici için acil yapılacaklar
- Olay tutanağı tutun: Tarih, saat, görsel deliller (foto/video) ve tarafların kısa beyanı ile tutanak düzenleyin.
- Hasarı izole edin: Sızıntıyı geçici olarak durduracak önlemler (gelecek yağmurda daha da büyümeyi engelleyecek plastik örtü, bez vb.) alın.
- Eksper / ustadan ön değerlendirme isteyin: Hasarın ortak alandan mı yoksa özel tesisattan mı kaynaklandığını belgeleyin.
- Gider kalemlerini ayırın: Onarım, kuru temizleme, boya vs. hangi kalemlerin malike hangilerinin ortak hesaba ait olacağını not edin.
Kim neyi öder? Kusura ve zarar türüne göre ayrım
Genel olarak ayırmanız gereken iki başlık var:
- Özel cihaz ve montaj masrafları: Klima cihazı, dış ünite montajı ve drenaj hattı gibi doğrudan cihazla ilgili harcamalar cihaz sahibine aittir.
- Bağımsız bölüme verilen zararlar: Alt dairede boya, alçı onarımı, nem/boru onarımı, eşyaların zarar görmesi gibi giderler ise zararı veren malik tarafından tazmin edilmelidir; aksi halde zarar gören malik Yönetici aracılığıyla genel kurulda talep edebilir.
Eğer yönetim planı veya genel kurul kararı ile binada klima drenajına ilişkin ortak kurallar (ör. drenajın dışarı değil, çatı/yağmur inişine bağlanması) varsa, bu kuralları ihlal eden malik sorumlu olur.
Pratik deliller ve raporlar: Mahkeme/uzlaşma öncesi toplanması gerekenler
Delil seti ne kadar sağlamsa uzlaşı veya yasal süreç o kadar kısa sürer. Toplamanız gerekenler:
- Zaman damgalı fotoğraf ve videolar (sızıntının kaynağı açıkça görünmeli).
- Komşuların yazılı ifadeleri ve yönetim tutanağı.
- Usta/eksper raporu: varsa yapı teknik raporu, nem ölçümü, onarım keşfi.
- Gider teklifleri ve fiş/faturalar (kuru temizleme, boya, onarım).
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Klima drenajı yanlış yönlendirilmiş | ✅ Malikin tazmin sorumluluğu |
| Ortak yağmur iniş borusuna bağlanması gerekirken açıkta bırakılmış | ✅ Yönetim planı kararına göre işlem |
İletişim ve uzlaşma adımları: Yönetici nasıl aracı olur?
İdeal süreç uzlaşmayla çözülür. Yönetici tarafsız bir tutumla önce belgeleri toparlar, olay tutanağını ilgili maliklere gönderir ve onarıma başlama teklifleri (kısmi ödeme veya malik sorumluluğunda tam ödeme gibi) sunar. Eğer uzlaşma olmazsa genel kurulda karar veya gerekli tazminat talepleri gündeme alınır.
Yasal kaynaklar ve içtihat yönü
Burada doğrudan uygulanacak kanun Kat Mülkiyeti Kanunu ilkeleridir; KMK’nın ortak alan, maliklerin karşılıklı yükümlülükleri ve binanın düzeni hakkındaki hükümleri uyarınca hareket edilir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde haksız fiil ve sözleşmeden doğan zararlarda kusur ve tazmin ilkeleri devreye girer. Yargıtay kararları genellikle; cihaz sahibi kusurlu ise zarar tazminine, yönetim planı ihlali varsa yönetim ceza/onarım kararı alınabileceğine işaret eder.
Teknik ve idari önlemler: Tekrarını nasıl önlersiniz?
Teknik çözümler ve yönetim kararları bir arada olmalı:
- Klima drenajlarının yönlendirilmesine dair genel kurul kararı alın (ör. yağmur iniş sistemine bağlanma zorunluluğu, drenajın ortak alana akmaması).
- Montaj ve bakım standartlarını belirleyin; yetkisiz yöntemlere izin vermeyin.
- Tekrar eden ihlaller için yönetim planına yaptırım maddesi ekleyin (onarım masrafları + ceza).
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site/apartman yönetimi yazılımlarıyla hasar kayıtlarını, tutanak ve ödeme taleplerini merkezi olarak tutabilir, iletişimi ve tahsilatı kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu klima drenajını açık bıraktı — hemen kim müdahale etmeli?
Yönetici önce geçici önlem almalı (tutanak, foto), ardından hasarın ciddiyetine göre usta/eksper çağırarak belge toplamalı. Süreç belgelenmeden onarım yapmayın.
Hasar onarım masrafları aidattan karşılanır mı?
Genellikle hayır; cihaz sahibi veya kusurlu malik sorumludur. Ancak ortak alanın onarımı gerekiyorsa ve genel kurul kararında farklı bir düzen varsa durum değişebilir.
Yönetim planında klima drenajı yazmıyorsa ne yapılır?
Genel kurulda açık bir kural belirleyip yönetim planına eklemek en kalıcı çözümdür. Acil onarım gerekiyorsa kusur belirlenip masraf talep edilebilir.
Komşu onarımını reddediyorsa ne yapabilirim?
Önce uzlaşma ve belge talebi; başarısızsa genel kurulda karar almak veya hukuki yoldan tazminat talebi için avukata başvurmak gerekir. Somut durumlara göre değişir, hukuki danışmanlık alın.
Ben yönetici olarak hangi belgeleri saklamalıyım?
Olay tutanağı, foto/video, komşu beyanları, usta/eksper raporları, teklif/fatura ve genel kurul kararlarını dosyalayın. Bu belgeler hem uzlaşma hem de olası dava için kritik önemdedir.
