Kar yağışının ertesi sabahı çatıya çıkarak karda yürüyen yönetici veya site personeli, birkaç saat sonra alt kattaki bir daireden rutubet ve tavan akması ihbarı alıyor. Hangi harcamalar ortak gider sayılır, kişisel müdahale masrafı aidata yansıtılabilir mi ve Genel Kurul kararı gerekir mi? Bu rehber, 2026 uygulamalarıyla pratik adımlar ve yasal sınırları açıklar.
1. Temel prensip: Çatı ve ortak alanlar ortak giderdir
Kat Mülkiyeti açısından çatı, binanın dış kabuğu veya site ortak tesisatına bağlıysa ortak alan olarak kabul edilir. Bu nedenle çatı üzerinde yapılan korunma, bakım ve onarım masrafları genel olarak ortak gider kapsamında değerlendirilir.
2. Acil müdahale (kar temizliği, buz kırma) ve belgeleme
Acil tehlike (çatı kar yükü riski, buz kütlesi düşme tehlikesi) halinde yönetici veya yetkilendirilmiş personel derhal müdahale edebilir. Ancak sonradan itiraz çıkmaması için aşağılar yapılmalı:
- Acil müdahale yapılmadan önce mümkünse fotoğraf/video ile durumu belgeleyin.
- Müdahale ve yapılan işin niteliğini, personel/sözleşmeli firma bilgilerini, tarih-saat ve kullanılan malzemeyi not edin.
- Fatura, iş emri veya tutanak düzenleyin; masrafın neye karşılık yapıldığını açık yazın.
3. Kim öder: ortak mı, kat maliki mi?
Genel kural olarak çatı ve onu korumaya yönelik işler ortak giderdir. Ancak sorumluluk vakaya göre değişir:
- Çatıdan kaynaklanan genel bir sorun (kar yükü, buz düşmesi, ortak oluk tıkanması) → ortak gider.
- Bireysel kullanım nedeniyle oluşan durum (komşunun çatı-terasına yerleştirdiği ağır saksılar, güneş paneli montaj hatası vb.) → sorumluluk şahsa ait olabilir.
- Geçmişte bakım eksikliğine bağlı hasar ve bakım yükümlülüğünü yerine getirmeyen yönetim tespit edilirse → yükümlülük tartışılabilir; yargısal ya da uzlaşma yoluna gidilebilir.
| Durum | Muhtemel ödeme kaynağı |
|---|---|
| Genel kar temizliği veya buz kırma | ✅ Ortak gider (işletme hesabı) |
| Komşunun izinsiz eklentisi nedeniyle oluşan onarım | ✅ Hasar veren malik/katılımcı |
4. Genel Kurul ve yönetim kararları: harcama yetkisi sınırları
Yönetici işletme hesabından rutin bakım ve acil müdahaleler için harcama yapabilir; ancak büyük onarımlar veya yüksek meblağlı işler için Yönetim Planı veya Genel Kurul yetkilendirmesine bakılmalıdır. Yönetim Planında bir limit varsa (ör. 10.000 TL üzeri işin Genel Kurul onayı gerekir) buna uyulması gerekir.
Harcama öncesi yetki belirsizse, aciliyet varsa müdahale edilir, sonra Genel Kurul’a bilgi verilip onay alınması tavsiye edilir. Şartlara göre değişir; somut durum için uzman görüşü gerekebilir.
5. Masrafın aidata yansıtılması ve mahsup önceliği
Ortak gider olarak kabul edilen çatı temizlik/onarım masrafları aidata dağıtılır. Dağıtım arsa payına göre yapılır; aksi Yönetim Planı veya Genel Kurul kararı olmadığı sürece arsa payı esası geçerlidir. Aidatlarda kısmi ödeme veya borçlu malik varsa mahsup sırası uygulanır (önce borç ve gecikme faizi gibi kalemler).
6. Uyuşmazlık çıkarsa nasıl ilerlenir? (deliller ve süreç)
Taraflar arasında anlaşmazlık varsa izlenecek adımlar genellikle şöyledir:
- Tutanak, fotoğraf, fatura ve teklifleri toplayın.
- Yönetim Kurulu veya Genel Kurul kararlarını inceleyin; Yönetim Planı hükümlerini kontrol edin.
- Uzlaşma mümkün değilse, hukuki görüş alın. Mahkeme veya uzman bilirkişi gerektiğinde teknik rapor önemli delildir.
Kanun metni aktarımı yaparken somut tavsiye veremem; karmaşık ihtilaflarda avukat veya bilirkişi desteği alınması şarttır.
7. Dijitalleştirerek süreci kolaylaştırma
Müdahale talepleri, fotoğraf/video yükleme, teklif ve fatura takibi dijital ortamda düzenli tutulursa sonradan itiraz riski azalır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi apartman ve site yönetimi yazılımları iş akışını, belge saklamayı ve aidat dağıtımını kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Çatıda biriken kar için yapılan temizlik faturası ortak gider midir?
Eğer çatı ortak alan niteliğindeyse ve temizlik genel güvenlik/koruma amaçlıysa evet, işletme hesabından ortak gider olarak ödenir.
Üst dairenin terasındaki özel düzenleme (saksılar vs.) kar temizliğini etkilediyse masraf kime aittir?
Özel düzenleme nedeniyle zarar veya ek iş çıkmışsa masraf, sorumlu malik veya o düzenlemeyi yapan kişiye yüklenebilir; somut tespit gerekir.
Yönetici acil kar temizliği için ön ödeme yaptı; Genel Kurul bu harcamanın iptalini isteyebilir mi?
Genel Kurul, hukuka aykırı veya yetki dışı bir harcama varsa sorgulayabilir. Ancak acil ve makul bir müdahale belgelendirilmişse işletme hesabından ödenmesi genellikle kabul edilir.
Çatı onarımı sonrası alt dairede hasar oluştu; tamir masrafı nasıl karşılanır?
Hasarın kaynağı çatı veya ortak tesisattan kaynaklanıyorsa genel onarım gideri işletme hesabından karşılanır; hasarın bireysel kusur sonucu oluştuğu tespit edilirse ilgili malik sorumlu tutulabilir.
Acil müdahale belgeleri yeterli değilse ne olur?
Belge eksikliği itirazlara yol açar; maliyetin aidata yansıtılmasında zorluk yaşanır. Bu nedenle fotoğraf, fatura, iş emri ve tutanak gibi deliller mutlaka tutulmalıdır.
