Bir pazar sabahı alt kattaki oturma odanızın tavanında küçük bir damla daha beliriyor; birkaç gün içinde duvarlarda kahverengi lekeler ve hafif küf kokusu başladı. Üst komşuya haber verdiniz ama sızıntı devam ediyor — hem masraf hem de yaşam kalitesi sorunu büyüyor. Bu rehberde, üst komşunun banyosundan gelen sürekli sızıntının kim tarafından nasıl karşılanacağı, hangi delillerin gerektiği ve yönetici ile genel kurulun atması gereken adımları net ve güncel (2026) şekilde anlatıyorum.
1. Sızıntının kaynağını belirleme: ortak tesisat mı, daire içi mi?
Sorumluluğu doğru tespit etmek için öncelikle sızıntının kaynağı saptanmalıdır. İki temel kategori vardır:
- Ortak tesisat veya ortak alan kaynaklı sızıntı (ör. binanın düşey yağmur/termostatik inişleri, ortak gider sayaçları veya ana borular): Genel kurula ve ortak bütçeye yüklenir.
- Daire içi tesisat, boru, duş teknesi, gider bağlantısı gibi özel kullanım sonucu meydana gelen arıza: ilgili bağımsız bölüm maliki/işleten kişiye yüklenir.
2. Hangi somut deliller gerekebilir?
Yönetici veya malikler tarafından adım adım toplanması gereken deliller:
- Görsel fotoğraf/video kayıtları (zaman damgalı).
- Profesyonel su kaçağı tespit raporu veya tesisatçı raporu (arıza yeri, boru tipi, sızıntının kaynağı).
- Binanın ortak tesisat planı veya yönetim planı — ortak/özel ayrımını gösterir belge.
- Gider faturaları, tamir teklifleri ve ödemenin kim tarafından yapıldığına dair dekontlar.
3. Yönetici ve genel kurulun yükümlülükleri
Yönetici, durumu hızla tespit edip gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. Aşamalar şu şekilde olmalıdır:
- Öncelikle zararın yayılmasını engelleyecek geçici tedbirler (su vanasını kapatma, izolasyon) uygulamak.
- Profesyonel tespit için izin/erişim sağlamak ve rapor almak.
- Sorumlu belirlendikten sonra tamiratı yaptırmak; eğer sorumluluk ortak tesisata aitse masraf ortak giderlerden karşılanır.
4. Masraf paylaşımı: pratik örnek ve hesap yöntemi
Masrafın kime yükleneceği tespitten sonra şöyle işler:
- Daire içi arızaysa: tamirat masrafı, arıza malikinden talep edilir. Eğer malik talebi kabul etmezse genel kurul kararı veya hukuk yoluna başvurma gündeme gelir (somut hukuki tavsiye için avukata danışın).
- Ortak tesisat arızasıysa: giderler işletme giderinden ödenir; masrafın işletme gideri olmadığına dair itiraz varsa genel kurul kararı gerekir.
| Durum | Masrafın Kaynağı |
|---|---|
| Duş gider bağlantısı yanlış montaj, sızıntı daire içinden | ✅ Dairenin maliki/işleten |
| Düşey ortak boru veya bina ana kolmanından sızıntı | ✅ Ortak bütçe (işletme gideri) |
5. Hasar onarımında öncelikler ve uygulama adımları
Hızlı hareket etmek hem zararı azaltır hem de maliyeti kontrol eder. Önerilen adımlar:
- Geçici önlem (su kesme veya izolasyon) ve belgeleme.
- Tespit raporu alınması (tesisatçı/uzman).
- Yönetici tarafından gerekli onarım tekliflerinin toplanması ve acil onarımın yaptırılması.
- Sorumlu belirlendiğinde masrafın talep edilmesi veya ortak bütçeden ödenip rücu uygulanması.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, apartman/site yönetiminde tamir taleplerinin, tekliflerin ve ödemelerin takibini kolaylaştıran araçlar var; süreci şeffaf tutmak için BYönetim gibi çözümler kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Başvuran Hukuki Dayanaklar ve İçtihat Notları
Kat Mülkiyeti mevzuatı ve uygulama açısından bilinmesi gerekenler:
- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, ortak alan ve ortak gider tanımları ile ilgili düzenlemeler (Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı uygulaması önemlidir).
- Genel olarak, binanın ana taşıyıcı ve ortak tesisatına ilişkin onarım ve bakım giderleri ortak gider sayılır; daire içi tesisattan kaynaklanan hasarlar ilgili malik tarafından karşılanır.
- Yargıtay kararları uygulamada sıkça, ortak tesisat ile bağımsız bölüm tesisatı arasında teknik tespitin önemini vurgular; somut özelliklere göre karar verilir (içtihatlar somut olaylara göre farklılık gösterir).
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun banyosundan akan suyu ben belgeledim, ama o kabul etmiyor — ne yapabilirim?
Önce profesyonel tesisatçı/kaçak tespit raporu alın, yönetime yazılı bildirim ve teklif sunun; kabul etmiyorsa genel kurul veya yetkili mercilere başvurmadan önce hukuki danışmanlık alın.
Çatıdan veya ortak borudan kaynaklı sızıntıyı üst komşuya nasıl rücu edersiniz?
Ortak tesisat sorumluluğu tespit edilirse masraf işletme hesabından ödenir; yönetim, sonrasında teknik raporla birlikte rücu edebilir. Rücu prosedürü somut duruma göre değişir, gerektiğinde avukat desteği gerekir.
Tespit için maliyeti kim karşılar — öncelikle kim ödeme yapmalı?
Acil önlem ve ilk tespit yönetim tarafından yaptırılabilir; sorumluluk belirlenirse maliyet ilgili malike veya ortak bütçeye yüklenir.
Rutubet nedeniyle iç dekorasyon (boya, kartonpiyer) hasarı kim öder?
Hasarın kaynağına göre belirlenir: daire içi arızaysa ilgili malike, ortak tesisattan kaynaklıysa ortak bütçeye aittir. Belgelenmiş tamirat ve tekliflere göre ödeme yapılır.
Yönetici ilgisiz kalırsa malik hangi hukuki yolları kullanabilir?
Yöneticiye yazılı bildirim ve süre verildikten sonra ihtiyati tedbir talebi, tüketici veya adi mahkeme yolları gündeme gelebilir; somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
Not: Bu rehber hukuki bilgileri ve uygulama adımlarını aktarır; somut davalar veya kişiye özel hukuki tavsiye için yetkili bir avukatla görüşmeniz en güvenli yoldur.
