Kış yağmuru sırasında üst katta yeni takılmış güneş panellerinin montaj civatalarından sızan su, alt kattaki salonun tavanında leke ve rutubet yaptı — malik panik içinde. Yönetici ne yapmalı, kim ödeme yükümlüsü olur ve hasar nasıl tespit edilip giderilir? Bu rehber adım adım somut uygulama, yasal çerçeve ve pratik delil önerisi sunar.
Özet: Öncelik, zarar tespiti ve acil müdahale
İlk yapılacak işler: su sızıntısının kaynağını izole etmek, ilave hasarı önlemek ve belgelemektir. Acil tadilat (gevşek kaplama, akan boru kapatılması, geçici örtüleme) ortak gider kapsamında yapılabilir; kalıcı onarım ve tazminat sorumluluğu ise sorunun kaynağına göre belirlenir.
Hukuki çerçeve — hangi kurallar uygulanır?
Konuyu değerlendirirken öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ve yönetim planı esas alınır. KMK genel ilkeleri uyarınca çatının ortak alan olup olmadığı, montajın hangi bölüm tarafından yapıldığı ve eklentinin niteliği önem taşır.
Kim sorumludur? Temel senaryolar
Genelde üç ana senaryo çıkar:
- Montaj ortak alanı bozduysa: Çatı ortak alansa ve montaj genel kurula veya yönetici iznine aykırı şekilde yapıldıysa montajı yapan malik/başkası sorumludur; zarar onarma masrafları genellikle montajı yaptıran tarafa yüklenir.
- Ortak tesisattan kaynaklanıyorsa: Eğer montaj veya tamir esnasında ortak yağmur iniş hattı, çatı örtüsü veya su yalıtımı zarar gördüyse gider ortak gider kapsamında ele alınır; ancak zarar veren kişiye rücu hakkı doğar.
- Montaj kusurlu ürün veya işçilik nedeniyleyse: Ürün veya işçilik kusuru varsa ilk muhatap montajı yapan kişi/şirkettir; yönetim geçici olarak müdahale edip sonra maliyeti rücu ile talep edebilir.
Yönetici için adım adım acil eylem planı
- Derhal hasarı belgeleyin: fotoğraf, video, tarihli tutanak.
- Su kaynağını geçici kapatma/örtme ile izole edin; gerekiyorsa elektrik bağlantılarını güvenlik nedeniyle kesin.
- İlgili maliklere yazılı bildirim gönderin ve yönetim planı/kararlara atıf yapın.
- Teknik keşif raporu alın (çatı/yalıtım ve montaj incelemesi) — raporu tutanakla ilişkilendirin.
- Geçici onarımı (ortak tehlikeyi giderecek) yapın; masrafı öncelikle işletme hesabından karşılayın ve sonrasında rücu sürecini başlatın.
- Gerekirse Genel Kurul veya Yönetim Kurulu kararı ile kesin onarım ve masraf paylaşımını yürütün.
Delil ve rapor: Teknik keşif nasıl olmalı?
Tazminat veya aidat dışı gider talepleri için teknik keşif önemlidir. Keşifte arananlar:
- Çatının ortak mı yoksa kişisel kullanım alanı mı olduğunun tespiti (yapı projesi, yönetim planı, tapu şerhi)
- Montajın hangi noktadan yapıldığı ve suyun izleme sonucu kaynağı
- Montaj elemanlarının (bağlantı, delik, cıvata) çatı kaplaması/yalıtımını ihlal edip etmediği
- Hasarın maliyet tahmini ve kalıcı onarım gereksinimi
| Rapor öğesi | Ne sağlar? |
|---|---|
| Çatı/yalıtım incelemesi | ✅ Su sızıntısının kazı kaynaklı mı analizini |
| Montaj uygunluk raporu | ✅ Montaj sahibinin kusuru ispatına destek |
Maliyet paylaşımı ve rücu süreci
Eğer montaj malik izniyle yapılmış ama sonrasında kusur ortaya çıkmışsa öncelikle kusuru yapan şahıs/firmaya başvurulmalı; aksi halde onarımı yönetim yaptırıp masrafı hasar sorumlusuna rücu eder. Yönetim planı ve genel kurul kararları masraf paylaşımını etkileyebilir; ayrıca zarar gören malik tazminat talebiyle hukuki yollara başvurabilir — sonuçlar somut delile bağlıdır.
Eğer süreç dijital olarak izlenmek isterseniz, bildirim, harcama kaydı, keşif raporu ve tahsilat takibini kolaylaştırmak için süreçleri BYönetim ile dijitalleştirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Pratik örnek — kısa vaka
Örnek: A Blok 3. katta malik X kendi çatısına güneş paneli montajı yaptırdı; montaj vidaları yağmur sonrası su sızıntısına neden oldu ve 2. kattaki Daire Y zarar gördü. Yönetici geçici örtü ve boyama masrafını işletme hesabından yaptı; teknik rapor montaj vidalarının yalıtımı deldiğini gösterdi. Yönetim, yapılan masrafı önce X ile uzlaşma yoluna gitmek üzere bildirdi, uzlaşma olmazsa rücu için yasal yolları değerlendirdi. Bu süreçte keşif raporu ve fotoğraflar belirleyici oldu.
Sıkça Sorulan Sorular
Çatı ortak alan mı, kişisel kullanım mı nasıl anlaşılır?
Tapu, yapı ruhsatı ve yönetim planındaki tanımlar belirleyicidir; çatı genelde ortak alan sayılır ama kullanım hakkı kiracıya/daire sahibine tanınmış olabilir.
Yönetim acil onarım için işletme hesabından ödeme yaparsa sonra geri alabilir mi?
Evet; yönetim geçici müdahaleyi ortak çıkar için yaptıktan sonra masrafı kusurlu kişiye rücu edebilir, bunun için tutanak, fatura ve teknik rapor gerekli olacaktır.
Montaj yapan firma kusurluysa malik yine de sorumlu mu olur?
Genelde malikin yaptırdığı işlem nedeniyle sorumluluğu doğar; ancak malik firmaya rücu edebilir. Somut durum delillere göre değiştiğinden hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Genel Kurul'dan sonra yapılmış montajlar geçerli midir?
Yönetim planı veya genel kurul kararı gerektiren müdahaleler için gerekli izin alınmadıysa montaj izinsiz kabul edilebilir ve sorumluluk malike yüklenir.
Hasar için hangi tür teknik rapor yeterlidir?
Çatı uzmanı/çatı ustası raporu ile inşaat/yalıtım mühendisi keşif raporu birlikte güçlü delil sağlar; fotoğraf ve tarihli tutanaklarla destekleyin.
