Akşam saat 22:00 — apartman merdiven boşluğunda bir uzatma kablosu, koridorda bir elektrikli bisiklet şarj oluyor; komşuların bazısı endişeli, bazıları ise "komik bir çözüm" diyor. Yönetici olarak yangın riski, elektrik tüketimi ve ortak alan kullanımıyla ilgili şikâyet geldiğinde ne yapmanız gerektiğini biliyor musunuz?
Durumun hukuki çerçevesi: Ortak alan mı, özel mi?
Ortak yerler Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) kapsamında ortak alan sayılır; bina içi koridor, merdiven ve asma katlardaki ortak elektrik prizleri ile ilgili düzenleme yönetim planına ve genel kurul kararına bağlıdır. Genel uygulama: ortak alanda kurulacak sürekli tesisat veya ortak kullanım değişikliği için genel kurul kararı gerekir.
Güvenlik ve sigorta açısından riskler
Elektrikli bisiklet bataryaları, özellikle uygun olmayan adaptör veya uzun uzatma kabloları ile şarj edilirse aşırı ısınma veya kısa devre riski taşır. Ortak alanlarda çıkan yangınlardan dolayı oluşacak zararlar için sigorta poliçesinin kapsamı ve muafiyetleri kontrol edilmelidir.
- Apartman sigortası (varsa) yangın hasarını kısmen karşılayabilir; ancak sigorta, kusurlu davranış nedeniyle tazmin talebinde bulunabilir.
- Yangın sebebi bireysel kusurdan kaynaklanıyorsa diğer maliklere rücu imkânı doğabilir — bu durumda uzman incelemesi gerekir.
Yönetici hangi hukuki ve idari adımları atmalı?
Yönetici, anında müdahale ve kayıt tutma sorumluluğuna sahiptir. Aşağıdaki adımlar genel, uygulanabilir bir yol haritasıdır; somut vakada değişir, gerektiğinde hukukçuya danışın.
- Şikâyetin yazılı veya e-posta ile alınması, tarih ve saat kaydı.
- Olay yerinin fotoğraf ve video ile belgelenmesi (görüntüleme esnasında kişisel verilere dikkat edin).
- İlgili malik/kiracıyla önce yüz yüze veya yazılı uyarı; riski ve yönetim planındaki düzenlemeyi açıklama.
- Teknik değerlendirme: Eğer ortak tesisatta uygunsuz kullanım varsa elektrikçi veya teknik eleman çağrılması.
- Gerekirse genel kurula teklif: ortak alan kullanım kısıtlaması/özel prizler için kural konulması.
Yönetim Planı, genel kurul kararları ve uygulanması
Yönetim planında ortak alan kullanımı, yangın güvenliği veya ortak elektriğin kullanımıyla ilgili açık hüküm yoksa genel kurul kararı gerekir. Bu tür kararlar örneğin:
- Koridor ve merdivenlerde priz kullanımının yasaklanması,
- Ortak alanda taşınabilir şarj istasyonu için (eğer kabul edilirse) teknik şartların belirlenmesi,
- İhlal durumunda uygulanacak uyarı/ceza prosedürünün kararlaştırılması.
Karar alınırken oy çokluğu ve arsa payı dengesi Kat Mülkiyeti Kanunu ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Komşuların hakları ve mülkiyet sorumluluğu
Bir malik veya kiracı ortak alanı kullanarak tehlike yarattığında diğer maliklerin da huzur, sağlık ve mal güvenliği hakları etkilenir. Üst üste gelen şikâyetlerde yönetici, yapılan uyarılara rağmen devam eden tehlike için genel kurul kararıyla daha sert önlemler (ör. ortak alanda cihaz kullanımının yasaklanması) alabilir.
| Durum | Önerilen yönetim aksiyonu |
|---|---|
| Tek seferlik, bilinçsiz kullanım | ✅ Yazılı uyarı + eğitim/duyuru |
| Sürekli ve tehlike yaratan kullanım | ✅ Teknik tespit + genel kurul kararı veya yasak |
Pratik uygulama: Yönetim nasıl düzenleme yapar?
Yönetici aşağıdaki pratik adımları izleyebilir:
- Derhal bina duyurusu ile kısa bir güvenlik uyarısı yayınlamak.
- Yönetim planında açık hüküm yoksa genel kurula kural önerisi sunmak.
- Ortak alan elektrik kullanımına ilişkin teknik şartlar belirlemek (ör. sadece yetkili prizler, kısa devre/i̇zinsiz şarj yasak).
- Uygulama için 3 aşamalı disiplin süreci belirlemek: uyarı — ceza (genel kurul kararı ile) — tekrarında icra ve gider rücuu.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, duyuru/şikâyet takibi, karar defteri kayıtları ve toplu bildirimler için BYönetim gibi bir platform işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Koridorda uzatma kablosuyla şarj etmek hemen yasaklanır mı?
Yönetim planı veya genel kurul kararıyla açık hüküm yoksa anında "yasak" ilanı yerine önce uyarı, belgeleme ve teknik tespit yapılması uygundur; devamında genel kurul kararıyla kesin düzenleme getirilir.
Ortak alan yangınında oluşan zararı kim karşılar?
Hasarın kaynağı bireysel kusura dayanıyorsa, genel sigorta kapsamında ödenen tutarlar için yönetim/kat mülkiyeti sigortası sağlayıcısı rücu edebilir; kusurun tespiti somut olaya bağlıdır.
Komşu elektrik tüketimini aidata yansıtabilir miyim?
Ortak elektrik tüketimi açıkça ölçülemiyorsa tek taraflı yansıtma yapılamaz; özel sayaç veya genel kurul kararı ile ölçüm/ücretlendirme sistemi kurulması gerekir.
KVKK açısından görüntü veya fotoğraf paylaşabilir miyim?
Ortamdaki toplu güvenlik amaçlı belgelemeler yapılabilir; ancak kişisel verileri üçüncü taraflarla paylaşmadan önce hukuki sınırlar ve gereksiz ifşadan kaçınma ilkesi göz önünde bulundurulmalıdır.
Uyarıyı dinlemeyen komşuya ne yapılır?
Önce yazılı uyarı, sonrasında teknik rapor ve genel kuruldan alınacak kararlar çerçevesinde disiplin uygulanır; gerekirse hukuki danışmanlık alınmalıdır — somut durumun tespitine göre değişir.
