Akşam saatlerinde binanın tek asansörü durduğunda site yöneticisi telefonuna mesaj yağmaya başlar: "Asansör bakım firması sözleşmeyi feshetti", "Bakım yapılmıyor, hizmet kesildi". Apartman sakinleri panik halinde, yaşlı bir komşu merdiven çıkamıyor — yönetici hangi yasal ve uygulamalı adımları hızlı ve doğru biçimde atmalı?
1. Öncelik: Güvenlik ve acil önlemler
İlk saatlerde hedef can güvenliğini sağlamak ve yeni zararları önlemektir. Asansör arızalandığında yapılması gerekenler:
- Asansörün mühürlenmesi/etiketlenmesi ve bina girişine duyuru asılması.
- Kilitli kalan varsa kurtarma çağrısı için yetkili servise derhal bildirim (112 / yetkili teknik ekipler).
- Engelli/yaşlı/sağlık gereksinimi olan sakinlerin ulaşımı için geçici çözüm planı (komşu desteği, asansör dışındaki hizmetlerin organize edilmesi).
2. Sözleşmenin feshi bildirimi nasıl değerlendirilir?
Firma yazılı fesih bildirimini gönderdiğinde yönetici belgenin içeriğini ve dayanaklarını kontrol etmelidir. Önemli hususlar:
- Sözleşmede fesih bildirim süresi ve sebepleri nasıl tanımlanmış? (gecikmiş ödeme, ihlal, mücbir sebep vb.)
- Fesihte ıslak imza veya elektronik imza var mı; tebligat usulüne uygun mu?
- Firma bakım yükümlülüğünü durdurmadan önce uyarmış mı, varsa eksik ifaların kayıtları.
Teknik ya da idari gerekçeler net değilse, fesih bildiriminin tebliğ tarihini ve içeriğini yazılı olarak talep edin; yönetim kurulu üyelerine ve görevlilere bilgi verin.
3. Hukuki çerçeve — yönetici ne kadar yetkili?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na (Kat Mülkiyeti Kanunu) göre asansör, binanın ortak kullanımına yönelik tesisat sayılabilir; bakım ve onarım için yapılan sözleşmeler genelde ortak gider kapsamındadır. Yönetici, Genel Kurulca verilen yetki ve yönetim planıyla sınırlıdır.
4. Mali yükümlülük ve gecikmiş ödeme iddiaları
Firma feshi ödeme eksikliğine dayandırıyorsa, yönetici hesapları kontrol etmeli ve ödemeye ilişkin delilleri sunmalıdır:
- Söz konusu döneme ait aidat gelirleri, banka kayıtları ve firma faturalarının eşleştirilmesi.
- Varsa kısmi ödeme anlaşmaları ve önceden yapılmış yazışmaların toplanması.
- Ödeme hatası varsa kısa vadeli bir plan ile ödeme veya itiraz süreci başlatma.
Ödemeye ilişkin ihtilaf varsa, yönetim kurulu veya Genel Kurul ile görüşülüp geçici ödeme/teminat sağlanması gündeme alınabilir; ancak kalıcı kararlar için yetki kontrolü şarttır.
5. Yeni servis/ihale süreci: Hızlandırılmış adımlar
Hizmet kesintisini uzatmamak için yönetici aşağıdaki adımları derhal başlatmalıdır:
- Mevcut sözleşme şartları ve fesih sebeplerine göre alternatif teklif talebi (acil durum teklifleri) alın.
- En az 2–3 yetkili bakım firmasıyla irtibat kurup yazılı teklif isteyin; tekliflerde acil müdahale süreleri, yedek parça temini ve periyodik bakım planı açıkça yer almalı.
- Aceleniz varsa Yönetim Kurulu'ndan kısa süreli yetki alın; yetki yoksa Genel Kurul çağrısı gerekip gerekmediğini değerlendirin.
| Durum | Hızlı eylem |
|---|---|
| Yönetici Genel Kuruldan yetki almış | ✅ Sözleşme imzalanabilir |
| Yetki yok veya şüpheli | Genel Kurul veya Yönetim Kurulu onayı gereklidir |
6. Delil toplama, yazışma ve kayıt tutma
Tüm yazışmalar, arızaya ilişkin teknik raporlar, telefon kayıtları ve fatura-ekleri düzenli şekilde dosyalanmalı. İleride çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda yöneticinin özen yükümlülüğünü ispatı için bu kayıtlar önemlidir.
7. İletişim yönetimi: Sakinleri bilgilendirme
Krizi sakin ve şeffaf iletişimle yönetin. Yapılacaklar:
- Acil durumlarda bina duyurusu ve WhatsApp/e-posta ile bilgilendirme.
- Beklenen tamir süresi, alternatifsiz dönemler ve kimlerin etkilenebileceğine dair net bilgi verin.
- Güncellemeleri düzenli aralıklarla paylaşın ve şikayetleri kayda geçirin.
8. Uzun vadeli strateji: Sözleşme revizyonu ve bakım rezervi
Benzer sorunların tekrarını önlemek için Genel Kurul gündemine alınabilecek öneriler:
- Bakım sözleşmesinde fesih bildirim süreleri, cayma cezaları ve acil müdahale süreleri açıkça düzenlensin.
- Asansör için ayrı bir bakım/onarım rezervi oluşturulsun ve işletme hesabında izlensin.
- Yönetim planı veya Genel Kurul kararı ile bakım ihale süreçleri ve yetki sınırları netleştirilsin.
Eğer bu süreci dijitalleştirip teklif toplama, bakım takibi ve muhatap yazışmalarını daha düzenli yönetmek isterseniz BYönetim gibi bir platformla süreci kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör bakım sözleşmesi tek taraflı feshedilirse yönetici hemen yeni sözleşme yapabilir mi?
Genel olarak yönetici yetkileri sözleşme ve yönetim planına bağlıdır; acil durumlarda kısa süreli geçici hizmet için Yönetim Kurulu yetkisi yeterli olabilir, kalıcı sözleşme için Genel Kurul kararı gerekebilir.
Firma feshi gecikmiş aidata dayandırıyorsa ne yapılmalı?
Yönetici önce hesap kayıtlarını, banka dekontlarını ve varsa kısmi ödeme anlaşmalarını göstererek ihtilafı araştırmalı; ödeme hatası varsa kısa süreli düzeltme veya teminat sağlanması çözümler arasında.
Asansör arızası sırasında çıkan maddi zarar aidat ile mi karşılanır?
Asansör bakım ve onarım giderleri genelde ortak giderdir; özel bir durum veya kusur varsa duruma göre farklılaşır. Somut vaka açısından bir uzmana danışılması uygundur.
Feshi iptal ettirmek için yönetici dava açabilir mi?
Sözleşme hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda hukuk yolları mevcuttur, ancak somut tavsiye yerine bir avukata danışılması gereklidir. Yönetici önce delilleri toplamalı ve Genel Kurul/kurul görüşünü almalıdır.
Asansör bakım firması başkasını görevlendirmeden hizmeti durdurduysa ne yapılmalı?
Önce acil teknik müdaheyi sağlayın; ardından fesih gerekçesini yazılı talep edin ve alternatif teklifler toplayın. Uzun dönem çözüm için sözleşme şartlarının Genel Kurul'da revize edilmesi önerilir.
