Sabah çatı ustaları binanın çatısında çalışırken, komşunuzun terasına monte edilmiş ahşap pergolanın birkaç lambirisi kırıldı; akşam ise komşu gelen ustaya ‘tazminat’ diyor, yönetici ne yapacağını bilmiyor. Böyle bir durumda masrafı kim öder, hangi deliller gerekir ve yönetici hangi adımları atmalı?
1. Olayın hukuki çerçevesi: Ortak alan mı, kişisel eklenti mi?
Çatı, genellikle bağımsız bölümlerin ortak taşınmazlarına ilişkin ortak alan kapsamında değerlendirilir. Ancak pergola, güneşlik veya teras üzerindeki eklenti—tesisatın niteliğine, yönetim planına ve malikler arasındaki pratiğe göre özel (malik üretimi) olabilir.
Genel kural olarak; eklenti bağımsız bölüm sahibine aitse onarım ve yenileme maliyeti malike; çatıdan kaynaklanan bakım/onarıma doğrudan müdahaleden kaynaklanan hasar ise hasarı veren tarafın tazmin yükümlülüğündedir.
2. Hasarın değerlendirilmesi: Delil, bilirkişi ve tutanak
Yönetici olarak olay anında yapılması gerekenler:
- Hasarın fotoğraf ve video ile zaman damgalı kaydını alın.
- Çalışma yapan firma ile yazılı iş emri, sigorta bilgileri ve yetki belgelerini isteyin.
- Hasarlı eklentinin montaj tarihini ve mülkiyet durumunu tespit edin (malik beyanı, önceki onay kararları).
- Olay tespit tutanağı düzenleyin ve taraflara imzalatın.
- Gerekirse bilirkişi raporu için genel kurul kararı veya yetkili merci yönlendirmesi alın.
3. Sorumluluk dağılımı — pratik senaryolar
Aşağıda en sık karşılaşılan durumlar ve tipik sorumluluk dağılımı özetlenmiştir:
| Durum | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| Çatı onarımında ustaların doğrudan eklentiye çarpması/kırması | ✅ Onarımı yapan yüklenici / sigortası (kusur ispatlanırsa) |
| Eklentinin uygunluk belgesi/izin olmadan çatıya bağlanması ve kılavuzluk edilmeyen zayıf montaj sonucu zarar | ✅ Eklentiyi monte eden/bağımsız bölüm maliki |
| Ortak çatı elemanının çökmeye başlaması ve bunun eklentiye zarar vermesi | ✅ Ortak gider olarak genel kurul kararıyla karşılanır; kusur varsa ayrı talep edilebilir |
Türkiye’deki uygulamada somut tespit önemlidir; kusur varsa iş yapan firmanın müteselsil tazmin yükümlülüğü ortaya çıkar.
4. Yönetici için adım adım çözüm yolu
- Olay yerinde tutanak, fotoğraf ve varsa video toplayın; taraf beyanlarını alın.
- Çalışma sözleşmesini ve sigorta belgelerini isteyin; yüklenicinin mesuliyet sigortası var mı kontrol edin.
- Hasarın onarım maliyetini belirlemek için yazılı keşif/teklif alın; bilirkişi gerekiyorsa genel kurul kararı hazırlayın.
- Taraflar arası uzlaşma sağlanamıyorsa belgelerle hukuki bildirim yapılması gerektiğini maliklere bildirin (somut tavsiye için avukat yönlendirin).
- Gelecekte benzer olayları önlemek için genel kurulda çatı işlerindeki usul ve yüklenici seçimi ile hasar tazmini usulünü yazılı hale getirin.
5. Sigorta ve genel kurul kararlarının önemi
Binanın kasko veya site sigortası (varsa) çatıda çalışan üçüncü şahıs zararlarını ve bazı bina eklentisi zararlarını karşılayabilir. Yönetim planı ve genel kurul kararları, çatıda kimlerin neyi montaj edebileceğini, iznin nasıl alınacağını açıkça belirlerse sorumluluk netleşir.
- Eğer yüklenicinin kusuru belirlenirse, sigorta devreye girip masrafı karşılayabilir veya yükleniciden rücu edilebilir.
- Genel kurul, çatıda çalışma usullerini, yüklenici seçimini ve hasar tazminatı prosedürünü düzenleyen karar alabilir (karar defterine işlenmelidir).
Bu süreçleri dijitalleştirmek ve belge-trafikini azaltmak isterseniz BYönetim gibi platformlar üzerinden iş emirleri, fotoğraf depolama ve aidat/masraf kayıtlarını düzenli tutmak yöneteci için pratik avantaj sağlar: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Çatı onarımında kırılan pergola için yönetici doğrudan ödemenin hesabını aidata yazabilir mi?
Hayır. Yönetici ancak genel kurul kararı veya kusurlu tarafından rücu ile ödeme alabilir. Acil geçici onarım yapılması gerekirse gider raporlanmalı ve sonrasında karar alınmalıdır.
Yüklenici iş esnasında zarar verdiyse yönetici hangi kanuna dayanarak talepte bulunur?
Genel hukuki dayanak borçlar hukuku çerçevesindedir; somut hukuki işlem için avukatla görüşülmelidir. Yönetim planı ve sözleşme hükümleri masaya konulur.
Eklenti maliki montaj izni olmadığını iddia ediyorsa ne olur?
İzin-belge durumu tespit edilir; izinsiz eklenti malik sorumluluğunu artırır. Yönetim planı hükümleri ve önceki genel kurul kararları incelenmelidir.
Sigorta masrafı karşılamazsa ne yapılmalı?
Hasar belgeleriyle kusur araştırılır; kusurlu firma veya malik varsa rücu davası veya uzlaşma yolları değerlendirilir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
Bilirkişi raporu zorunlu mu?
İhtiyari olarak kullanılabilir; uyuşmazlık çözümlerinde mahkeme veya idari süreç bilirkişi isteyebilir. Yönetici, maliyet-fayda analizi yaparak karar vermelidir.
