Akşamüstü apartman merdiveninde düşme tehlikesini azaltmak için üst katta oturan bir komşu, ortak korkuluğun yanına kendi LED lambasını vida ile monte etti. Kısa süre sonra bağlantı gevşedi, boyada soyulma ve ortak alanda elektrik kısa devresi nedeniyle sigortada atma oldu — şimdi yönetici ve komşular “bunları kim ödeyecek?” diye tartışıyor.
Sorunun hukuki çerçevesi: ortak alan mı, şahsi tasarruf mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca binanın ortak yerleri ve onarımları genel kurula ve yöneticiye ilişkin düzenlemelere tabidir. Korkuluk, ortak yer niteliğindedir; üzerindeki müdahaleler genelde maliklerin rızasını gerektirir. Bu nedenle korkuluğa kalıcı müdahale yapan kişinin sorumluluğu gündeme gelir.
Hangi zararlar mahkeme/uygulamada sorumluluğa yol açar?
Pratikte üç tür zarar ön plana çıkar:
- Fiziksel zarar: Korkuluk boyasının soyulması veya metalde çizik/ezik.
- Elektriksel zarar: Elektrik bağlantısı nedeniyle kısa devre, sigorta atması veya ortak aydınlatmada arıza.
- Güvenlik/estetik zarar: Yapılan müdahalenin ortak görünümü, diğer maliklerin hakları veya ileride daha büyük onarımlara yol açması.
Eğer müdahale yetkisiz ve zarar doğurucu ise, zarar veren malikin sorumluluğu gündeme gelir. Somut tespitte deliller önemlidir; fotoğraf, tutanak, tanık beyanı, bakım-onarım faturası gibi belgeler gereklidir.
Yönetici hangi adımları atmalı? (Pratik yol haritası)
- Olay yerinde fotoğraf ve video çekimi; müdahalenin durdurulması için tutanak düzenlenmesi.
- İlgili malikin yazılı uyarılması ve zarar varsa giderilmesi için süre verilmesi.
- Zararın maliyeti belli ise önce malike fatura sunulması; malikin kabul etmemesi halinde genel kurul veya hukuki yola başvuru için bilgi toplanması.
Delil toplama ve maliyet hesabı nasıl yapılır?
Tespit ve maliyet hesaplaması için izlenecek adımlar:
- Olay tutanağı: Yönetici veya site görevlisi tarafından imzalı tutanak.
- Fotoğraf ve tarih damgalı kayıtlar; varsa güvenlik kamerası görüntüsü.
- Tamir/yenileme/elektrikçi faturası: Sorun elektrik kaynaklıysa yetkili bir elektrikçiden rapor alınması gerekir.
Masraf: boya gideri, korkuluk onarımı, elektrikçi ücreti ve varsa ortak aydınlatma ekipmanının değişim bedeli. Bu masraflar somut olarak hesaplanıp ilgili malikten talep edilir.
Genel kurul veya karar defteri yoluyla çözüm
Eğer müdahalenin bütünüyle ortak kullanım kurallarına aykırı olduğu ve tekrarlanmasının engellenmesi isteniyorsa, konu genel kurula taşınabilir. Genel kurul, ortak yerlerin korunmasına dair kural koyabilir ve benzer müdahaleler için ön izin mekanizması oluşturabilir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Müdahale yetkisiz ve zarar doğurmuş | ✅ Malik sorumludur; masraf talep edilir. |
| Müdahale küçük ve tehlike oluşturuyorsa, yönetici acil müdahale etmiş | ✅ Yönetim masrafı sonra malike rücu edebilir. |
KVKK, güvenlik kameraları ve delil kullanımı
Eğer olay güvenlik kamerası görüntüsü ile tespit edilecekse, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) çerçevesinde kayıtların nasıl kullanıldığına dikkat edilmelidir. Yönetim, görüntüyü delil amaçlı kullanabilir ancak üçüncü taraflarla paylaşımı sınırlı ve hukuka uygun olmalıdır.
Yönlendirme ve dijital çözümler
Bu tür anlaşmazlıklarda belgelerin düzenli tutulması, tutanakların, fotoğrafların ve faturaların kolay erişilebilir olması süreci hızlandırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları; tutanak, duyuru, karar defteri kaydı ve gider takibini düzenlemenizde yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Korkuluğa vida ile takılan LED lambayı kim sökmeli?
Yönetici veya yetkili personel, güvenlik riski varsa derhal sökebilir; harici müdahale sonrası yapılan giderler, zarar veren malike rücu edilir.
Maddi zarar için önce genel kurul kararı gerekir mi?
Hayır. Acil güvenlik ve onarım masrafları yönetici tarafından yaptırılabilir; sonrasında maliyet ilgili kişiye rücu edilir veya genel kurulda tartışılır.
Komşu masrafı kabul etmezse ne olacak?
Deliller toplanıp yazılı talep yapılır; çözüm sağlanamazsa malikler genel kurulda karar alabilir veya hukuki yollara başvurulabilir. Somut durumlara göre değişir, gerektiğinde bir avukata danışın.
Ortak aydınlatmada arıza oluştuysa aidattan mı düşülür?
Ortak aydınlatma onarım giderleri genel gider kapsamında karşılanır; masraf müdahaleyi yapan tarafından karşılanabiliyorsa yönetim sonradan rücu eder.
Tekrarını önlemek için hangi kararlar alınabilir?
Genel kurul, ortak unsurlara izinsiz müdahaleyi yasaklayan ve yaptırım öngören bir iç düzenleme kararı alabilir; karar defterine geçirilmesi gerekir.
Yasal dayanak notu: KMK hükümleri ve genel uygulama ilkeleri çerçevesinde ortak yerlerin korunması esastır. Somut hukuki değerlendirme olay bazındadır; kesin çözüm için uzman hukuki görüşü alınması tavsiye edilir.
