Kışın bir pazar sabahı alt dairenizde tavan köşesindeki boya kabarmaları tekrar ortaya çıkar; üst komşu geçen ay mutfak dolabında gider hattı değiştirdiğini söylüyor. Sürekli nem, küf kokusu ve sağlık endişesi artıyor—masrafı kim karşılayacak, önce hangi tespiti yapacaksınız? Bu rehberde adım adım sorumluluk tespiti, yasal dayanaklar ve pratik muhtemel çözümler anlatılacaktır.
Neden bu sorun ayrı bir inceleme gerektirir?
Dolap içi veya dolap arkası yapılan tesisat değişiklikleri hem bağımsız bölümlere ait (daire içi) hem de ortak tesisatla bağlantılı olabilir. Sonuçta görünen nemin kaynağı; boru bağlantısı, sifon, gider hattı, komşunun su tesisatı girişi veya binanın ortak yağmur iniş/boru sistemi olabilir. Sorumluluğun doğru belirlenmesi masraf paylaşımı ve yapılacak işleme doğrudan etki eder.
Adım 1 — Öncelikle tespit ve delil toplama
Hasar ve sorumluluğu belirlemek için önce objektif tespit gerekir. Yapılacaklar:
- Görsel kayıt: fotoğraf ve tarihli video.
- Yazılı bildirim: yönetici aracılığıyla üst komşuya ve apartman karar defterine kısa bir bildirimin kaydı.
- Profesyonel keşif: tesisat mühendisi veya su kaçağı tespit cihazıyla rapor alınması (tercihen yazılı rapor).
Ortak tesisat mı, daire içi tesisat mı? Ayırıcı kriterler
Aşağıdaki kriterler sorumluluğu göstermede kullanılır:
- Arızanın kaynağı: Binanın dikey yağmur iniş borusu, ortak gider hattı veya bağımsız bölüme ait iç gider/besleme hattı mı?
- Tesisat müdahalesinin yeri: Dolabın içi/dairenin iç yüzeyinde yapılan işlemse genelde daire maliki sorumludur.
- Projeye/planlara göre hangi hatın ortak olduğu: Yönetim planı ve ifşa edilen ortak tesisat şeması incelenmelidir.
| Durum | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| Hasar kaynaklı dikey ortak boru/yağmur iniş borusu | ✅ Yönetim/Topluluk (ortak gider) |
| Daire içi lavabo/gider hattı değiştirilmesi sonucu sızıntı | ✅ Üst daire maliki (özel gider) |
Yasal dayanaklar ve içtihat yönü
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde ortak tesisatların bakımı ve onarımı genel kurul kararına göre ortak giderlerden karşılanır. KMK hükümlerinin doğrudan madde numarası taşımayan temel ilkesi: ortaklık ilişkilerinde ortak olan şeylerin onarımı ortak harçla görülür. Ayrıca, kusur belirlenmesi hâlinde hakkaniyet ilkeleri uyarınca zarar veren malikin tazmini gündeme gelir; bu tür somut olaylarda Yargıtay içtihatları genelde; (i) arızanın kaynağının tespiti, (ii) kusurun varlığı ve (iii) kusurun zarara etkisi üzerinden karar verir.
Masraf paylaşımı nasıl hesaplanır?
Muhtemel senaryolar ve sonuçları:
- Eğer kaynak ortak tesisat ise: onarım masrafı genel gider olarak ödenir; zararın düşürücü önlemleri yöneticinin koordine etmesi gerekir.
- Eğer kaynak üst daire müdahalesi sonucu özel tesisat ise: üst daire maliki önce onarımı yapmakla yükümlüdür; tazminat talebi şartlara göre farklılık gösterir.
- Kusur paylaşımlı ise: keşif raporu ve bilirkişi oranına göre maliyet paylaştırılır.
Pratik süreç: Yönetici, genel kurul ve bilirkişi aşamaları
Genel süreç şu adımla işler:
- Yönetici ilk bildirimi alır; acil önlem gerekiyorsa ivedi tamirat yaptırır (KMK kapsamında acil bakım yetkisi).
- Keşif ve rapor: bağımsız tesisat mühendisi/bilirkişi raporu alınır.
- Rapora göre masrafların kim tarafından ödeneceği belirlenir; ihtilaf varsa genel kurul veya hukuk yoluna başvuru gündeme gelebilir.
İspat yükü ve delillerin önemi
Mahkeme ya da uzlaşma sürecinde uzman raporu, tarihli fotoğraf/video, yöneticiye yapılan yazılı bildirimler ve masraf faturaları belirleyicidir. Yönetici, sorumluluğu belirlemek için BYönetim gibi kayıt tutma ve bildirim araçlarıyla bildirimin izlenmesini sağlayabilir; bu dijital kayıtlar delil değerinde düzenli belge sunar.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim’in kişiler, bağımsız bölümler, bildirim-öneri ve karar defteri modülleriyle kayıt tutma ve duyuru süreçlerini hızlandırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun dolap içindeki su vanasını değiştirmesi sonrası çıkan nem kim öder?
Kaynak özel tesisatsa değişikliği yapan üst daire maliki; kaynak ortak tesisatsa ortak gider kapsamında topluluk öder. Keşif raporu belirleyicidir.
Keşif yaptırılmazsa yönetici ne yapmalı?
Önlem amaçlı acil müdahale yaptırıp belgelemeli; sonra keşif için uzman çağırmalıdır. Belgeler olası uyuşmazlıkta delildir.
Komşu onarım yaptırmıyorsa hangi adımlar izlenir?
Önce yazılı bildirim, sonra genel kurula sunma; ciddi zarar varsa bilirkişi raporu ve hukuki yol gündeme gelebilir. Somut hukuki tavsiye için avukatla görüşünüz.
Genel kurul onayı olmadan yönetici onarım yaptırabilir mi?
KMK kapsamında acil ve zorunlu onarımlar için yönetici müdahale edebilir; masraf daha sonra genel kurulda karara bağlanabilir veya yasal usulle tahsil edilir.
Rapor çatıyı/kaba tesisi işaret ediyorsa masraf nasıl ödenir?
Eğer rapor ortak tesisatı işaret ediyorsa onarım ortak gider olarak, ilgili harcama genel kurul onayı veya yönetici uygulamasıyla karşılanır; kusur tespit edilirse tazminat talepleri ayrı değerlendirilir.
