Akşam eve geldiğinizde tavan köşesinde yeni bir rutubet lekesi ve küf kokusu fark ediyorsunuz. Komşunuzun balkonundan geçen haftadan beri damlayan bir su borusu ya da klima drenajı olduğunu biliyorsunuz; peki masraf kimde, hangi adımları izlemelisiniz? Bu rehber, pratik bir vaka üzerinden 2026 güncel uygulamaları ve Kat Mülkiyeti hukuku çerçevesinde izlenecek yolu anlatır.
Sorunun hukuki zemini: ortak tesisat mı, özel kısım mı?
Klima yoğuşma suyu hattı ve balkon yüzeyleri somut duruma göre farklı niteliklere sahip olabilir. Genel kural: daire içindeki tesisat ve cihaz malik/işletenin sorumluluğundadır; buna karşılık binanın yapısal elemanları, ortak tesisat ve bina dış yüzeyleri ortak gider niteliğindedir.
Kim sorumlu olur? Pratik tespit kriterleri
Genelde şu değerlendirme yapılır:
- Eğer su, üst daireye ait klima cihazının drenajından kaynaklanıyorsa bu cihaz ve drenaj borusu cihaz sahibinin (malik veya kiracı) sorumluluğunda sayılır.
- Balkon su izolasyonu, parapet, yağmur iniş boruları veya binanın ortak dış yüzeyi kaynaklı bir hasar ise onarım ortak giderdir ve Kat Mülkiyeti düzenlemelerine göre genel kurulca kararlaştırılır.
- Drenaj borusu binanın ortak tesisatına bağlantı yapıyorsa bağlantı noktası ve nedeni teknik inceleme ile netleştirilmelidir.
Delil toplama: ne kaydedilmeli, nasıl belgeleme yapılır?
İspat yükü genelde hasarı iddia eden tarafta olduğundan sistemli belge önemlidir. Yapılması gerekenler:
- Hasarın fotoğraf ve video kaydını tarih damgalı (telefon/uygulama) olarak alın.
- Damlamanın kaynağını gösteren kısa videolar kaydedin; mümkünse akışın başlaması ve devamını gösteren zaman serileri oluşturun.
- Yöneticiye yazılı (e-posta/SMS/uygulama bildirim) şikayet gönderin; bildirimde tarih, fotoğraf ve talep bulunsun.
- Teknik rapor alın: sıhhi tesisat veya inşaat ustasından hasar ve neden tespit raporu isteyin.
Yönetici ve genel kurulun rolü — hangi maddeye dayanılır?
Yönetici, bildirilen hasar karşısında öncelikle zarar gören daire sahibine bilgi vermeli ve gerektiğinde acil onarımı organize etmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca ortak gider ve bakım yükümlülüklerinin düzenlenmesi genel kurulun görevlerindendir; yönetim planı varsa ona göre işlem yapılır.
Uygulanabilecek hukuki kaynaklar ve uygulama notları:
- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri (ortak gider ve bakım ilkeleri). (Kanun adını somut aktarabilirsiniz.)
- Yargıtay içtihatları genelde üst katta bulunan cihaz veya borunun neden olduğu su taşkınlarında cihaz sahibinin kusuruna göre sorumluluk yüklemektedir; teknik tespit önemlidir.
Pratik adımlar: hangi sırayla ilerlemelisiniz?
Aşağıdaki yol haritası sık kullanılan, mahkemeye gitmeden çözüm amaçlı adımları özetler:
- Derhal yöneticiye yazılı şikayet ile bildirin ve delilleri sunun.
- Yönetici aracılığıyla üst komşuya durum bildirilip onarım talep edin; iletişim ve tarih kayıtlarını saklayın.
- Üst komşu itiraz ederse bağımsız bir teknik rapor (tesisat mühendisi veya sıhhi tesisat ustası) alın. Rapor masrafları sorumluluk belirlenince tartışılır.
- Taraflar uzlaşmazsa, genel kurul gündemine hasarın tespiti ve onarımı maddesi koyulabilir; onarımın ortak mı, müstakil mi olduğu karara bağlanır.
- Acil ve tehlike oluşturan durumlarda yönetici geçici tedbir alabilir; sonrasında masrafın kim tarafından karşılanacağı teknik raporla belirlenir.
Hak talebi ve masraf paylaşımı nasıl hesaplanır?
Elde edilen teknik rapora göre masrafın ortak mı yoksa ilgili daire sahibine mi ait olduğu belirlenir. Eğer cihaz veya drenaj hattı üst daireye ait ise onarım ve alt dairenin tamiratı genelde cihaz sahibince karşılanır; binanın dış yalıtımı ya da ortak yağmur iniş borusu arızası ise genel gider kapsamında değerlendirilir.
Yönetici için uygulama önerileri ve dijital kolaylık
Bu süreçte iletişim, delil saklama ve tahsilat takibi kritik. Süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi araçlar sayesinde bildirim kaydı, fotoğraf arşivi, onarım teklifleri ve ödeme takibini tek bir yerden yönetebilirsiniz. BYönetim, aidat/gider yönetimi, duyuru ve karar defteri süreçlerini dijitalleştirerek delil ve hesap takibini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
| Sorun Kaynağı | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| Klima drenaj borusu ve cihaz arızası | ✅ Cihaz sahibi (malik/kiracı) |
| Balkon izolasyonu, parapet veya ortak yağmur inişi | ✅ Ortak gider / genel kurul kararı |
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun klima suyundan kaynaklanan rutubet için önce kime başvurmalıyım?
Önce yöneticiye yazılı bildirim yapın, olayın fotoğraf ve videolarını iletin; yönetici arabuluculuk ve tespit sürecini başlatmalıdır.
Teknik rapor almak masrafı kim öder?
Rapor genelde talep eden tarafça ödenir; sorumluluk belirlenince masrafın kim tarafından karşılanacağı teknik rapor ve uzlaşma ile netleşir.
Yönetici acil onarım yaparsa masrafı aidata yansıtabilir mi?
Acil durumlarda yönetici geçici tedbir alabilir; kalıcı masrafın kim tarafından karşılanacağı teknik tespitle veya genel kurul kararıyla belirlenir. Yönetim planı hükümleri de dikkate alınır.
Alt daire zararını nasıl belgelemeliyim?
Zaman damgalı fotoğraf ve videolar, yönetime yazılı bildirim, bağımsız teknik tespit ve fatura/keşif raporu en güçlü belgelerdir.
Uyuşmazlık mahkemeye giderse hangi hukuki dayanaklar kullanılır?
Uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti ilgili hükümleri ve Yargıtay içtihatları ile teknik raporlar esas alınır; somut tavsiye için avukata danışın.
