Akşam yağmurunda alt dairenin tavanından damlayan suyu fark eden yönetici, üst kattaki komşunun çatı ve binaya ait yağmur iniş borusunu değiştirdiğini öğreniyor. Alt dairede duvar boyasında kabarma, elektrik prizinde kısa devre belirtileri ve eşyada zarar var — şimdi yönetim kurulu ne yapmalı, kim ödeme yapmakla yükümlü olur?
Olayın hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, özel mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu olarak anılan düzenleme) ilkesel olarak bina taşıyıcıları, çatı, dış duvarlar ve ortak tesisatları ortak alan kabul eder. Yağmur iniş boruları genelde binanın ortak tesisatı sayılır; dolayısıyla bu boruda yapılan müdahale ve bundan doğan zarar bakımından ortaklaşa sorumluluk gündeme gelir.
Adım adım yapmanız gerekenler (delil toplama ve tespit)
- Hasarın hemen fotoğraf ve video ile belgelendirilmesi (tarih/saat görselliği önemli).
- Üst kattaki müdahalenin tarihini, kim tarafından yapıldığını ve yetki belgesini belgelemek (ustanın fatura, sözleşme veya yazılı talimatı varsa alın).
- Bağımsız ekspertiz/tesisatçı raporu ile hasar kaynağının teknik tespiti (boru değişimi mi, bağlantı hatası mı, eski tesisat kusuru mu).
- Gerekirse bilirkişi raporu isteme (uzlaşma sağlanamazsa dava veya icra sürecine hazırlık).
Kim sorumlu olur? Kusur, ortak gider ve genel kurul kararları
Eğer yağmur iniş borusu ortak tesisatsa; borunun değiştirilmesi ve ortaya çıkan hasarın giderilmesi esasen genel gider konusu olabilir. Ancak kusurlu ve izinsiz müdahale yapan bir malik veya üçüncü kişi varsa, ortaya çıkan zararın tazmini onun kusuruna dayanılarak istenebilir.
- Ortak bakım-onarım: Genel Kurul veya Yönetim onayıyla ortak gider olarak yapılırsa, masraflar arsa paylarına göre paylaşılır.
- Kusur tespit edilirse: Müdahaleyi yapanın sorumluluğu doğar; bu durumda masraflar önce genel giderlerden karşılanıp rücu (geri isteme) yoluyla kusurludan alınabilir.
Pratik çözüm yolları: yönetimin uygulayabileceği adımlar
Yönetim kurulu ve yöneticinin izleyebileceği pratik yol haritası aşağıdaki gibidir:
- Öncelikle geçici onarım yapılarak daha fazla hasar engellenir (acil durum harcaması yapılabilir).
- Teknik tespit raporu alınır; rapor hem onarım maliyetini hem de hasarın kaynağını gösterir.
- Genel Kurul gerekiyorsa olağanüstü toplantı ile kesin onarıma karar verilir ve ödeme yöntemi belirlenir (orta ortak gider veya rücu prosedürü belirtilir).
- Eğer kusur belirlenirse, yönetim genel gideri kullanıp sonrasında kusurludan rücu yolunu izleyebilir; bu süreç için deliller düzenli tutulmalı ve ödeme istekleri yazılı yapılmalıdır.
Masraf paylaşımı örnekleri ve hesaplama
Ortak gider olarak ödenecek onarım maliyeti arsa paylarına göre paylaşılır. Ancak kusurlu malik varsa üç tip uygulama olabilir:
- Ortaklaşa ödeme, sonra kusurludan tam veya kısmi rücu.
- Kusurlu malik doğrudan masrafı ödemeye davet edilir (yazılı talep ile).
- Komşular uzlaşırsa, kusurlu malik onarım ve zarar giderlerini doğrudan karşılayabilir.
| Senaryo | Uygulama |
|---|---|
| Ortak boru bakımı, genel kurul kararı | ✅ Masraf arsa payına göre paylaşılıp genel giderden ödenir. |
| Kusurlu müdahale (ustalık hatası) | ✅ Önce onarım yapılır, sonra kusurludan rücu istenebilir. |
Delil toplarken dikkat edilmesi gerekenler ve yasal kaynaklar
Delil toplama sırasında tarihli fotoğraf, video, yazılı talepler ve ekspertiz raporları önceliklidir. Hukuki çerçeveyi açıklarken net kanun numarası yazmak gerekirse Kat Mülkiyeti Kanunu terimi kullanılmalı; uygulamada Yargıtay kararları da ortak tesisat ve malik sorumluluğu konularında belirleyici olmuştur. Ayrıca zorunlu durumlarda Borçlar Hukuku hükümlerine göre (sorumluluk ve tazminat ilkeleri) başvurulabilir.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz
Delil, fatura ve karar takibini düzenli tutmak, aidat/masraf kayıtlarını arsa payına göre hesaplamak ve iletişimi belgelendirmek önemlidir. Bu tür süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site ve apartman yönetimi çözümleri kayıt, tahakkuk ve iletişim süreçlerini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst kat ortak yağmur iniş borusunu değiştirdi, oluşan su hasarını kim öder?
Ortak tesisat niteliğindeki boru değişimleri genel gider konusu olabilir; ancak müdahalede kusur tespit edilirse masraf kusurlu kişiden rücu ile alınabilir.
İzinsiz müdahale tespit edilirse ne yapılmalı?
İzinsiz veya usulsüz müdahalede önce teknik tespit ve fotoğraf alınmalı, ardından genel kurul ve/veya hukuk yoluyla kusurun tespiti ve tazmin talebi gündeme gelir.
Onarım için para yoksa yönetici ne yapabilir?
Geçici acil onarım için yönetici harcama yapabilir; daha sonra genel kurula bilgi verilip onay alınarak gider arsa paylarına göre tahsil edilir veya kusurludan rücu yoluna gidilebilir.
Sigorta hasarı karşılar mı?
Var olan bina veya konut sigortası kapsamında su kaynaklı hasarlar teminat kapsamındaysa sigorta devreye girebilir; poliçe koşullarına göre değişir, sigortacıdan ekspertiz istenir.
Delil eksikse dava kazanmak mümkün mü?
Deliller (fotoğraf, ekspertiz, fatura, yazılı talepler) dava başarısını artırır. Eksik delil durumunda sonuç değişebilir; somutluk bazlıdır, bir avukata danışılması önerilir.
