Akşam saatlerinde oturduğunuz salonda duvarda leke büyüyor; komşu daireden gelen ince bir su akışı tavanınızda rutubet oluşturuyor. Hem eşyalarınız hem de iç huzurunuz zarar görüyor—peki bu durumda kim sorumlu, masrafı nasıl paylaşırsınız ve izlenecek yol nedir?
1. Sorunun hukuki çerçevesi: ortak mı, özel mi?
Kat Mülkiyeti hukukunda tesisatın niteliği sorumluluğu belirler. Kombi yoğuşma suyu genellikle cihazın kendi drenaj hattından kaynaklanır; ancak su binanın ortak tesisatına (yağmur iniş borusu, ortak gider hatları) temas ediyorsa ortak arıza söz konusu olabilir. Genel kural: zarar özel bir unsurdan (bireysel kombi/tesisat) kaynaklanıyorsa sorumluluk cihazı kullanan malik/işletenindir. Binaya ait ortak tesisattaki kusurdan kaynaklanıyorsa ortak gider kapsamında değerlendirilir.
2. İlk 24–72 saat: delil toplama ve acil müdahale
Hasarın büyümesini önlemek ve sonrasında iddianızı desteklemek için hızlı hareket edin.
- Fotoğraf ve video: suyun aktığı an, sızıntı yolu, zemin/duvar zararları (zaman damgası olan dosyalar tercih edin).
- Komşuya yazılı bildirim: kısa bir e-posta veya noterli/ifadeli ihbar önerilir; önce nezaketle sözlü uyarı da yapılabilir.
- Acil tamir: rutubet, küf veya elektrik riski varsa derhal geçici önlem alın (su kesme, kurutma). Acil masraflar çoğunlukla sorumludan talep edilir ancak durum acilse yöneticinin müdahalesiyle giderler ödenip sonradan talep edilebilir.
3. Sorumluluğun tespiti: kim, hangi kanuna göre?
Sorumluluğu belirlerken dikkat edilecek unsurlar:
- Su kaynağı: cihazdan mı, ortak yağmur inişinden mi, yoksa ortak çatı/terastan mı geliyor?
- Tesisat mülkiyeti: tesisat daireye ait mi yoksa ortak mı (yönetim planı ve projesine bakın)?
- Komşunun kastı/ihmali: bakım yapılmamış mı, bilinçli bir değişiklik mi yapıldı?
Kanuni zemin olarak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Hukuku ilkeleri uygulanır. Örneğin, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak tesisat kusurundan kaynaklanan zararlar ortak gider kapsamında değerlendirilirken; özel cihaz kaynaklı zararlar Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki haksız fiil ve borçlar nedeniyle tazminata konulabilir. Somut hukuki tavsiye için bir hukukçuya danışmanız gerekir.
4. Masraf paylaşımı ve onarım süreci
Masrafın kim tarafından karşılanacağı tespite bağlıdır:
- Özel arıza (kombi/bağlantı): sahibi tamir ve zarar giderlerini ödemekle yükümlüdür.
- Ortak tesisat arızası: genel kurul kararı veya yönetimin acil gider uygulaması ile ortak kasadan karşılanabilir; daha sonra kusurlu malikten rücu edilebilir.
| Durum | Nasıl çözülür? |
|---|---|
| Kombi kaynaklı sızıntı | ✅ Malik tamir + tazminat talepleri |
| Ortak boru/çatı kusuru | ✅ Yönetim/Genel Kurul onayıyla ortak ödeme |
5. Yöneticinin rolü ve yönetime başvuru
Yönetici, olay kaydını tutmak, geçici önlem alınmasını organize etmek ve bakım/onarım için teklif toplamakla sorumludur. Eğer süreç uzuyorsa yönetimin bir keşif raporu düzenlemesi yararlı olur; bu rapor genel kurul veya hukuki süreçte delil niteliği taşır.
Eğer süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat ve hasar takibi, duyuru ve belge paylaşımı gibi işlemler için BYönetim gibi bir platform yol gösterici olabilir: https://byonetim.com.tr/ üzerinden yönetim kayıtları, duyurular ve harcama dökümleri hızlıca paylaşılabilir.
6. İspat, rapor ve üçüncü taraf değerlendirmesi
Mahkeme ya da uzman raporu gerektirecek ciddi hasarlarda şu belgeler istenecektir:
- Sızıntı anına ait fotoğraf-video ve tarihli bildirimler
- Yönetim tarafından düzenlenen keşif/rapor
- Teknik ekspertiz raporu (tesisat mühendisi veya su yalıtım uzmanı)
- Fatura ve teklif dökümleri (tamir, müteahhit, kurutma, boya vs.)
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun kombi yoğuşma suyu her seferinde onarıma rağmen geliyorsa ne yapmalıyım?
Önce yönetime yazılı bildirim yapın; kalıcı çözüm için teknik ekspertiz isteyin. Kusur cihaz sahibindeyse tamir ve sürekli giderlerden malik sorumludur; ihmal varsa tazminat talep edilebilir.
Kombi yoğuşma suyu ortak boruya karışıyorsa masrafı kim öder?
Eğer tesisat ortaksa onarım genel gider sayılabilir; kusurlu olduğu tespit edilen malik sonradan yönetimin yaptığı harcamayı ödemek zorunda bırakılabilir.
Yönetici acil tamir yaptı, sonra komşu ödemeyi kabul etmiyor; ne yapmalı?
Yönetim harcama belgelerini ve yapılan yazılı bildirimleri tutup, genel kurul kararıyla gideri aidata yansıtabilir veya kusur tespitinde rücu için hukuki yola başvurabilir. Somut tavsiye için uzman avukata danışın.
Ekspertiz raporu gerekir mi, kim talep eder?
Şüphe ve ihtilaf varsa malikler veya yönetici teknik ekspertiz talep edebilir; rapor sorumluluk, onarım yöntemi ve maliyet paylaşımı açısından belirleyicidir.
Hasar nedeniyle oluşan küf ve sağlık riskleri için kim sorumludur?
Sızıntıya neden olan kişi veya hat sorumludur; acil sağlık riski varsa yönetim derhal önlem almalı, giderleri önce yönetim karşılayıp sonradan kusurludan talep edebilir.
