Sabah kahvenizi içerken binanın sayaç odasından gelen anlamsız bir su faturası haberini görüyorsunuz: ortak sayaç arızası nedeniyle apartmanın birkaç dairesine fazla fatura gelmiş. Yönetici olarak veya malik olarak “Bunu kim ödüyor, nasıl düzeliriz?” sorusunun cevabını arıyorsunuz. İşte 2026 güncel uygulaması ve pratik adımlar.
Ortak sayaç, abonelik ve sorumluluk kavramları — neyi bilmelisiniz?
Önce kavramları netleştirelim. Ortak sayaç: binada ortak kullanım (bahçe, merdiven temizliği gibi) için kurulmuş sayaç veya apartman ortak alanlarına ait abone kaydı. Bağımsız bölüm sayaçları ise her daireye ait tüketimi ölçer. Abonelik sahibi olan (sayaç sözleşmesinde adı yazan) kişi veya tüzel kişi, yasal muhataptır.
Arıza tespiti: önce teknik delil, sonra iddia
Faturanın yüksek gelmesi tek başına arıza delili değildir. Öncelik: teknik inceleme ve belge toplama.
- Yetkili sayaç/Su dağıtım şirketi çağrılarak resmi arıza raporu alınmalı.
- Sayaç muhafaza ve bağlantı noktalarının fotoğrafı, tarihli tutanak, varsa bina teknik servisi raporu saklanmalı.
- Olayı etkileyen dönemler için geçmiş 12 aylık tüketim verileri kıyaslanmalı.
Fatura düzeltme ve itiraz yolları
Arıza tespit edilirse faturaya itiraz ve düzeltme mümkün olabilir. İzlenecek idari-administratif adımlar:
- Abone kaydındaki kurum/kişi (yönetim veya malikler kurulunca yetkilendirilmiş yönetici) ilgili dağıtım şirketine itiraz yazısı ve arıza raporu sunar.
- Dağıtım şirketinin iç prosedürüne göre tüketim düzeltme veya düzeltme faturası talep edilir.
- Dağıtım şirketi düzeltme yapmazsa tüketim itirazı için tüketici hakem heyeti veya ilgili idareye başvuru değerlendirilir.
Masraf paylaşımı: Kat Mülkiyeti Kanunu ve pratik uygulama
Masraf kimin sorumluluğudur? Burada iki farklı durum vardır:
- Ortak tesiste kaynaklanan arıza: KMK kapsamında ortak gider olarak kabul edilirse arsa paylarına göre paylaşılır. KMK ve yönetim planı hükümleri esas alınır.
- Bireysel hane hatası: Ortak sayaç bağlantı noktası dışında bir dairedeki hat (ör. daire iç tesisatı kaçak) ise o bağımsız bölüm malik/abone sorumludur.
Genel uygulama: Arıza ortak tesisattaysa gider genel gider olarak ödenir; yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa arsa payına göre. Yönetim planı veya genel kurul kararı varsa ona göre farklı paylaşım mümkündür.
Örnek uygulama tablosu: kim ne yapar?
| Durum | Ödeme/İşlem |
|---|---|
| Ortak sayaç arızası (tesisat arızası ortak alanda) | ✅ Arsa payına göre ortak gider / Yönetici itiraz edip dağıtım şirketinden düzeltme talep eder. |
| Bireysel daire içi kaçak | ✅ İlgili bağımsız bölüm malik/abone öder; yönetim ilgili tutanak ve delili genel kurula sunar. |
Uygulama adımları — yönetici ve malikler için pratik yol haritası
Hızlı ve düzenli çözüm için izlenecek sıra:
- Teknik tespit ve resmi arıza raporu alın (şirket/tesisatçı).
- Dağıtım şirketine itiraz yazısı ile başvur (abonelik sahibi yönetim ise yönetici yapar).
- Gerekirse tüketici hakem heyeti başvurusu hazırlığı için tüm belgeleri arşivle.
- Ortak gider ise genel kurul onayıyla gider kaydı ve tahsilat planı yap; bireysel ise ilgili malikin sorumluluğunu yazılı bildirimle talep et.
- Fatura ödemesinde anlaşmazlık varsa uzlaşma teklifleri (taksit vs.) ve yasal yollar için avukata danışın; somut durumlar farklılık gösterir.
Genel Kurul, yönetim planı ve borç/mahsuba ilişkin uygulamalar
Ortak gider olarak kaydedilecek bir düzeltme faturası varsa genel kurul onayı gerekebilir; özellikle büyük tutarlar için KMK çerçevesinde giderin kaydı ve ödenmesi konusunda şeffaflık şarttır. Yönetim planı farklı bir paylaşım öngörüyorsa o düzenleme uygulanır.
Teknolojinin kolaylaştırdığı süreçler
Delil toplama, fatura dağıtımı, duyuru ve tahsilat yönetimi dijital araçlarla hızlanır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim platformları ile fatura, bildirim ve genel kurul kararlarını kayıt altına alabilir, aidat ve düzeltme tahsilatlarını şeffaf biçimde yürütebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak sayaç arızası tespit edilirse fatura otomatik düzeltilir mi?
Hayır. Dağıtım şirketi teknik rapora göre düzeltme yapabilir, ancak otomatik düzeltme garanti değildir; resmi itiraz ve delil gerekebilir.
Arıza tespit raporu kim tarafından düzenlenmeli?
Yetkili dağıtım şirketi veya ruhsatlı tesisatçı/teknik servis tarafından düzenlenen tarihli, imzalı rapor önemlidir.
Ortak gider olarak kaydedilen düzeltme faturası nasıl paylaşılır?
Yönetim planı hükmü yoksa genel uygulama arsa payına göre paylaşmadır; genel kurul farklı bir esas belirleyebilir.
Abonelik yönetimdeyse kim itiraz edecek?
Abonelik sözleşmesinde yönetim veya yetkili kişi varsa yönetici resmi itiraz yapar; yönetim kurulu kararlarına göre hareket edilir.
Fatura paylaşımında anlaşmazlık olursa ne yapılmalı?
Önce belge/raporlarla uzlaşma, sonra tüketici hakem heyeti veya yasal süreç gündeme gelir. Somut değerlendirme için hukuki danışmanlık önerilir.
