Kat maliki yeni taşındıktan sonra birkaç ay süreyle dairesini boş bıraktı. Görevli yönetici her ay aidat bildirimi gönderiyor; malik “oturmuyorum, kullanmıyorum, aidat ödemem” diyerek itiraz etti. Yönetici ne yapmalı, malik hangi giderlerden muaf olabilir, kurul kararları ve icra riski nasıl değerlendirilmeli?
Boş daire ve aidat genel prensipleri
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak giderler, kat malikleri tarafından arsa payı oranında karşılanır. Kullanım durumu (oturup oturmama) esas itibarıyla ortak gider sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; çünkü ortak alanların bakım-onarım, güvenlik, sigorta gibi giderleri bağımsız bölümlerin kullanılmasından bağımsızdır.
Hangi giderler boş daire için itiraz konusu olabilir?
Boş daire sahibi aidata tamamen muaf tutulamaz; ancak gider türüne göre itirazları değerlendirmek gerekir:
- Ortak bakım-onarım, sigorta, asansör bakımı, ateşleme/tesisat gibi sabit ortak giderler: genellikle arsa payına göre ödenir — itiraz zor kabul edilir.
- Tüketim esaslı giderler (su, doğalgaz, elektrik ortak tüketimler hariç): boş dairenin sayaç tüketimi yoksa malik bu kısımdan muaf tutulabilir; sayaç veya pay ölçerler esas alınır.
- Daireye özel masraflar (ör. daire içinde yapılan tadilatın gideri): kat maliki tarafından karşılanır, ortak gider değildir.
Kanun ve içtihat hangi çerçeveyi çiziyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel prensipleri ortak gider yükümlülüğünü belirler; KMK metninde açık hüküm olmayan konularda uygulamada Yargıtay kararları yol göstericidir. Yargıtay, genel olarak ortak giderlerin kullanım durumundan bağımsız olduğunu, ancak sayaçla ölçülebilen tüketimlere ilişkin ödemelerde hakkaniyet gereği ölçümün esas alınabileceğini kabul etmektedir.
Ait itiraz nasıl hazırlanır? Yönetici ve malik adımları
Boş daire sahibinin itiraz süreci, yönetici tarafından izlenecek prosedür ve kurul incelemesi şu adımlarla yürütülür:
- İtiraz yazılı olarak alınır; tarih ve itiraz gerekçesi kayda geçirilir.
- İşletme projesi ve daha önceki genel kurul kararları incelenir (aidat hesaplama esasları burada belirlenir).
- Sayaç/ortak tüketim kayıtları varsa bunlar değerlendirilir; varsa ödeme düzeltmesi teklif edilir.
- Konunun karara bağlanması için kat malikleri kuruluna gündem maddesi olarak sunulur.
- Karar sonrası uygulanacak tutar ve dönemler yazılı olarak malike bildirilir; itiraz kabul edilmezse tahsilat yolları takip edilir.
Genel Kurul kararlarının rolü ve değişiklik imkânı
İşletme projesinde veya yönetim planında açık hüküm bulunuyorsa bu esaslara göre hareket edilir. Kat malikleri kurulu, kanuna uygun şekilde karar almak kaydıyla aidatın hesaplama yöntemini (örneğin sabit pay + tüketim payı ayrımı) değiştirebilir. Değişiklik yapılırken karar yeter sayısı ve usulüne uygun çağrı şartlarına dikkat edilmelidir.
| Durum | Genel uygulama |
|---|---|
| Ortak bakım-onarım | ✅ Malik öder (arsa payı) |
| Sayaç ile ölçülen su/doğalgaz | ✅ Kullanım ölçüsü esas alınabilir |
İcra ve tahsilat riski: Boş daire için ne değişir?
Aidat borcu devam ederse yönetim icra başlatabilir; boş dairenin kullanılmaması icra takibini engellemez. İcra sürecinde şu noktalar önemlidir:
- İcra takibi için yönetim karar defterindeki karar veya alacağın dayanağı (aidat makbuzları, işletme projesi) önem taşır.
- Boş daire olması, borcun tahsilatını zorlaştırabilir ama borç hukuken devam eder; malikin tapuda kayıtlı olması icra takiplerinde alacaklı lehine durum oluşturur.
- İcra sürecine gelmeden önce uzlaşma/ödeme planı teklifleri yönetimce değerlendirilmelidir; gereksiz hukuki masrafları önler.
Yöneticiler için pratik kontrol listesi
Yöneticilerin itirazı değerlendirirken takip etmesi gereken kısa liste:
- İşletme projesinin aidat hesaplama maddesini inceleyin.
- Sayaç ve ortak tüketim kayıtlarını belgeleyin.
- İtirazı yazılı kayda alın, kayıtlı posta veya e-posta ile teyit edin.
- Gerekirse kat malikleri kuruluna maddeleri sunup net karar alın.
- Uzlaşma imkânı varsa, ödeme planı teklif edin; aksi halde takip sürecini başlatın.
Dijital kolaylık: itiraz ve tahsilatı takip etmek
Bu süreci şeffaf ve izlenebilir yapmak için dijital kayıt ve otomatik tahsilat araçları büyük kolaylık sağlar. Örneğin süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platformla aidat tahakkuku, itiraz kayıtları ve ödeme planlarını tek yerden yönetebilirsiniz. (6 ay ücretsiz deneme ve hızlı kayıt: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1)
Sıkça Sorulan Sorular
Boş daire aidattan tamamen muaf tutulabilir mi?
Genel kural olarak hayır; ortak giderlerin çoğu arsa payı oranında ödenir. Ancak sayaçla ölçülen tüketim giderlerinde muafiyet mümkündür.
İşletme projesinde boş daireye ilişkin özel hüküm yoksa ne olur?
İşletme projesindeki düzenleme yoksa KMK prensipleri ve kat malikleri kurulunun kararları uygulanır; sayaç verileri varsa bunlar somut olguyu belirler.
Yönetici itirazı reddederse malik ne yapabilir?
Malik önce kurul kararının alınmasını talep edebilir; sonuç olumsuzsa hukuki yollar açıktır ancak somut olgulara göre değişir. Hukuki tavsiye için avukatla görüşün.
Boş daire olduğu için icra yapılmaz mı?
Hayır; boş olması icra yapılmasını engellemez. Ancak pratikte tahsilatın gerçekleşmesi zorlaşabilir; uzlaşma ve ödeme planı yönetimin tercih edebileceği yöntemlerdir.
Sayaç yoksa tüketim nasıl ayrıştırılır?
Sayaç yoksa ortak tüketimler genellikle arsa payına göre paylaştırılır; kat malikleri kurulunun ayrı bir düzenleme yapması gerekir.
